Решение по делу № 2-3728/2022 от 16.01.2023 - об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; по встречному иску <ФИО> к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о возложении обязанности заключить договор аренды для завершения строительства.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 16 января 2023 года

дело № 2-3728/2022

УИД 72RS0021-01-2022-004049-73

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Губской Н.В.,

при секретаре Муртазалиевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов; по встречному иску ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о возложении обязанности заключить договор аренды для завершения строительства,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Требования мотивированы тем, что объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ФИО1, расположен на земельном участке с кадастром номером №, находящемся по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Указывает, что земельный участок был предоставлен ответчику Департаментом имущественных отношений Тюменской области на основании договора № 23-40/3829-05 от 26.07.2019 аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, заключенного в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», однократно, сроком на 3 года на период с 23.11.2018 по 25.07.2022. На момент заключения договора аренды на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, в соответствии с условиями договора земельный участок предоставлялся для завершения строительства указанного объекта. Отмечает, что по условиям договора аренды арендатор был обязан завершить строительство указанного в п. 1.2 договора объекта и зарегистрировать в установленном порядке право на завершённый строительством объект недвижимости, однако, по состоянию на 29.07.2022 право собственности ответчика зарегистрировано на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, степенью готовности 60 %. Ссылается на то, что на земельном участке расположены объект капитального строительства, назначение которого не установлено, состоящий из ленточного фундамента, стен из бруса, крыши, оконных и дверных проемов, в нем отсутствует водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение; объект капитального строительства (назначение также не установлено), состоящий из ленточного фундамента, стен из кирпича, крыши (кровля отсутствует), оконных и дверных проемов (отсутствуют оконные блоки), надземного электроснабжения, отсутствует водоснабжение, газоснабжение; объект капитального строительства (назначение не установлено), состоящий из ленточного фундамента, стен из бревна, крыши, оконных и дверных проемов, отсутствует водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение. Таким образом, поскольку в пределах срока действия договора аренды строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № не завершено, доказательств невозможности завершения строительства объекта в пределах срока действия договора аренды ответчиком не представлено, цель предоставления земельного участка с кадастровым номером № не была достигнута, истец просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, степенью готовности 60 %, в связи с прекращением действия договора № 23-40/3829-05 от 26.07.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен указанный объект, путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о возложении обязанности заключить договор аренды для завершения строительства, мотивируя требования тем, что ему принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 60%, проектируемой площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельного участка с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Указывает, что земельный участок был предоставлен ему Департаментом имущественных отношений Тюменской области по договору № 23-40/3829-05 от 26.07.2019 аренды земельного участка для завершения строительства данного объекта, однократно, сроком на 3 года на период с 23.11.2018 по 25.07.2022. Отмечает, что водоснабжение объекта имеется в виде колодца, для газоснабжения произведен прокол под дорогой и выведен стояк к воротам. Внутри сделан бетонированный погреб (литер А). Утверждает, что в связи с тем, что договор аренды заключался в период действия ограничений, введенных в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, ФИО1, не смог устроиться на работу по специальности после окончания колледжа. В настоящее время с апреля 2022 года временно работает у самозанятого ФИО2, занимается погрузоразгрузочными работами. Отмечает, что в настоящее время заключен договор о намерениях по завершению строительства дома и ввода в эксплуатацию. Таким образом, ФИО1 просит возложить обязанность на Департамент имущественных отношений Тюменской области заключить договор аренды земельного участка сроком на 1 год для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Определением суда от 12.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Каскаринского муниципального образования.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности от 05.05.2022 (л.д. 32), в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, возражала против удовлетворения требований встречного иска по основаниям, изложенным в возражениях на встречное исковое заявление (л.д. 84-86).

Ответчик ФИО1, его представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от 11.01.2023 (л.д. 87-89), в судебном заседании возражали против удовлетворения требований первоначального иска, настаивали на удовлетворении встречного иска. Суду пояснили, что завершить строительство спорного объекта истец не смог ввиду финансовых трудностей. Также указали, что на участке расположены еще баня и гараж, данные постройки не оформлены в собственность и не поставлены на государственный кадастровый учет. Ответчик не читал условия договора аренды, заключенного с Департаментом, в связи с чем не был осведомлен о необходимости завершения строительства в установленный срок. Ранее с требованием о заключении нового договора аренды земельного участка в Департамент имущественных отношений Тюменской области ответчик не обращался.

Представитель третьего лица администрации Каскаринского муниципального образования в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Из материалов дела видно, что 26.07.2019 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 23-40/3829-05 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого и хозяйственно-бытовых строений (л.д. 53-56).

Согласно п.п. 1.2, 1.3 земельный участок предоставляется однократно для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Судом установлено, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 60 %, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.07.2022, а также свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2017 (л.д. 9-11, 52).

Как следует из материалов дела, 03.08.2022 по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, у спорного объекта незавершенного строительством (обозначен под № 1 на фотоматериале) установлено наличие ленточного фундамента, стен, выполненных из бруса, отсутствие кровли, оконных блоков, водоснабжения/водоотведения, газоснабжения, электроснабжения (л.д. 27, 28, 29-30).

Кроме того, на предоставленном ФИО1 в аренду земельном участке также установлено нахождение на нем еще двух объектов капитального строительства (обозначены под №№ 2, 3 на фотоматериале), что подтверждается актом № 2025 от 03.08.2022 и приложенными к нему схемой земельного участка и фотоматериалами.

Как следует из пояснений ответчика по первоначальному иску, на земельном участке также располагаются баня и гараж, право на которые не зарегистрировано в установленном законом порядке, на государственном кадастровом учете данные объекты не стоят.

В силу положений ст. 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области», п. 2.33 Положения о Департаменте имущественных отношений Тюменской области, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 29.09.2006 № 222-п, Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Тюменской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании городской округ город Тюмень, являющимся административным центром Тюменской области, также в Тюменском муниципальном районе.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Как установлено судом, земельный участок был предоставлен арендатору на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 статьи 239.1 ГК РФ).

По смыслу положений пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного лицу без проведения торгов, в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта, в случаях, когда его строительство не завершено в пределах срока аренды, является основанием для прекращения права собственности указанного лица в отношении такого незавершенного строительством объекта путем его изъятия у собственника и продажи с публичных торгов.

Пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка № 23-40/3829-05 заключен 26.07.2019 сроком на 3 года до 25.07.2022 для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

На момент прекращения действия договора аренды земельного участка – 25.07.2022 и на момент рассмотрения настоящего гражданского дела степень готовности объекта незавершенного строительства составила 60 %, строительство объекта не завершено, что ФИО1 не оспаривалось.

Заявляя требование о возложении на Департамент имущественных отношений Тюменской области обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства, ответчик указывал на то, что для выполнения целей ранее заключенного договора аренды земельного участка 15.06.2022 между ФИО1 (заказчик) и ООО «Империя мебели», в лице генерального директора ФИО5 (подрядчик), был заключен договор строительного подряда № 15-06/22, предметом которого является строительство коттеджа по адресу: <адрес>, срок действия договора – с 01.03.2023 по 01.07.2023 (л.д. 64-70).

Вместе с тем, как установлено судом из пояснений ответчика ФИО1 и обстоятельств дела, вышеуказанный договор его сторонами не исполняется ввиду отсутствия финансовой возможности оплаты подрядных работ. При этом, ответчик неоднократно обращал внимание на отсутствие у него денежных средств для завершения строительства спорного объекта.

Требование встречного иска о заключении с ФИО1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта не подлежит удовлетворению, так как право на однократное предоставление земельного участка собственником объекта незавершенного строительства реализовано, каких-либо доказательств невозможности завершения строительства объекта в пределах срока действия договора аренды истцом по встречному иску не представлено.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что на момент прекращения договора аренды земельного участка строительство объекта недвижимого имущества не завершено, следовательно, земельный участок не был использован в соответствии с целью его предоставления и видом разрешенного использования, учитывая, что оснований для исключения возможности удовлетворения требований об изъятии объекта незавершенного строительства, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований первоначального иска и неправомерности требований встречного искового заявления.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

В связи с этим, с ответчика по первоначальному иску ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 рублей за требование неимущественного характера в бюджет Тюменского муниципального района Тюменской области.

На основании изложенного, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, ст.ст. 56, 67, 68, 71, 98, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета Тюменского муниципального района в размере 300 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о возложении обязанности заключить договор аренды, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2023 года

Судья (подпись) Н.В. Губская

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна.

Судья Н.В. Губская