УИД 61OS0000-01-2021-000384-49
дело № 3а-44/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 августа 2022 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Водяной В.Ю.,
при секретаре Кононенко О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО5 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ФИО5 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 7 563 000 рублей по состоянию на 20 ноября 2020 года в размере 7 563 000 рублей (подлежащей применению в период с 20 ноября 2020 года по 30 ноября 2021 года). По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что влечет увеличение размера земельного налога.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 20 ноября 2020 года, определенной по итогам повторной судебной оценочной экспертизы в размере 8 115 000 рублей.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области.
В судебном заседании административный истец ФИО5 поддержал уточненные требования административного иска, просил удовлетворить.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО6 против удовлетворения заявленных требований не возражала, просила положить в основу решения результаты первоначально проведенной по делу судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.
От представителя Правительства Ростовской области ФИО7 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором указано на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном по результатам первоначально проведенной судебной экспертизы.
От Администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области ходатайства в суд не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав участников процесса, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.
Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 8 сентября 2020 года ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5000 кв.м., расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Дата постановки на учет - 25 августа 2020 года.
Земельный участок учтен в составе земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «Производственная деятельность». Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 30 ноября 2021 года (в связи с внесением в ЕГРН изменений о виде разрешенного использования) в размере 505500 рублей.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка была определена в соответствии со статьей 24.19 Закона №135-ФЗ по состоянию на 20 ноября 2020 года (в связи с внесением в ЕГРН изменений о виде разрешенного использования «Для сельскохозяйственного производства» на вид разрешенного использования «Предпринимательство, для объектов общественно-делового значения») в размере 36 469 950 рублей. Применялась она до 30 ноября 2021 года (дата определения кадастровой стоимости в связи с внесением в ЕГРН изменений о виде разрешенного использования - «Производственная деятельность»).
Административный истец полагает архивную кадастровую стоимость земельного участка в размере 36 469 950 рублей, определенную по состоянию на 20 ноября 2020 года, и подлежащую применению в период с 20 ноября 2020 года по 29 ноября 2021 года, завышенной.
Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на законе правовую заинтересованность в приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке №0668/О от 26 ноября 2021 года, составленный оценщиком СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО1
Оценщиком в указанном отчете сделан вывод о том, что рыночная стоимость недвижимого имущества по состоянию на 20 ноября 2020 года составляет 7 563 000 рублей.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего отчет об оценке, назначена судебная экспертиза.Согласно заключению эксперта ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 25 марта 2022 №323/10-4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 20 ноября 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 18 870 100 рублей.
По результатам проведения судебной экспертизы административным истцом поданы дополнения к административному иску, содержащие замечания на заключение эксперта (т.2 л.д.15-17). Как справедливо отмечено, экспертом не применена корректировка на местоположение объекта-аналога № 1, более привлекательного по своему расположению. Отобранные объекты-аналоги имеют коммуникации в отличие от объекта исследования, что не в полной мере учтено при применении соответствующей корректировки. В объявлении о продаже четвертого объекта-аналога фигурирует земельный участок, расположенный в жилой зоне (центральной части г. Аксая), поэтому он не может быть принят в качестве объекта-аналога (скриншот № 4).
Изучив возражения административного истца на заключение эксперта, письменные пояснения эксперта, допросив эксперта ФИО2, суд с целью устранения неполноты исследования эксперта посчитал необходимым назначить по делу дополнительную судебную экспертизу, о чем 18 апреля 2022 года вынесено определение.
По результатам проведения по делу дополнительной судебной экспертизы экспертами ФИО2, ФИО3 подготовлено заключение № 1770/10-4 от 7 июня 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 ноября 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 11 750 800 рублей.
Имеющаяся разница в размере определенной экспертами ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации рыночной стоимости объекта недвижимости (7 119 300), при участии в исследованиях одного и того же эксперта; объем проведенного исследования в рамках дополнительной экспертизы, для которого взяты иные по сравнению с первоначальным объекты-аналоги, ставят под сомнение достоверность выводов данного заключения эксперта.
В связи с этим, определением Ростовского областного суда от 28 июня 2022 года в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО4
В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 22 июля 2022 года №125-Э/2022, выполненной экспертом АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО4, рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 20 ноября 2020 года с учетом индивидуальных особенностей объекта составляет 8 115 000 рубля (т.3 л.д.50)
Замечаний, ставящих под сомнение достоверность выводов повторной судебной оценочной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Проанализировав имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной оценочной экспертизы от 22 июля 2022 года. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете оценщика ФИО1, и в заключениях экспертов ФИО2 и ФИО3, суд признает наиболее убедительными и аргументированными.
Перечисленные выше недостатки, выявленные в заключениях экспертиз, проведенных экспертами ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, не позволяют оценить данные доказательства как достоверные.
Заключение повторной судебной оценочной экспертизы от 22 июля 2022 года в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение, составленное по итогам повторной судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая уточненные требования административного истца, а также отсутствие конкретных замечаний представителей административных ответчиков относительно выводов эксперта в заключении от 22 июля 2022 года, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка в государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 5000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - предпринимательство, для объектов общественно-делового значения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, подлежащую применению за период с 20 ноября 2020 года по 29 ноября 2021 года, равной рыночной по состоянию на 20 ноября 2020 в размере 8 115 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 6 декабря 2021 года.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.Ю. Водяная
Решение в окончательной форме изготовлено 17 августа 2022 года.
Судья В.Ю. Водяная