УИД 59RS0008-01-2024-004230-91

Дело №2-216/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24.02.2025 г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе: председательствующего судьи Сероваевой Т.Т., при секретаре судебного заседания Жебелевой Е.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО5, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебныех расходов,

установил:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, процентов за пользование денежными средствами в сумме <данные изъяты>, расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты>, почтовых расходов <данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязался передать в собственность, а истец принять в собственность и оплатить земельный участок площадью 660 кв.м., жилой дом площадью 95,8 кв.м. по адресу <Адрес>, в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи – ДД.ММ.ГГГГ. Истцом был передан ответчику задаток <данные изъяты>. Основной договор заключен не был, поэтому истец полагает, что ответчик должен вернуть истцу <данные изъяты>.

Истец ФИО1 в судебном заседании на иске настаивала, пояснила, что она с мужем намеревалась купить дом и земельный участок по договору ипотеки у ответчика. Для поиска объекта недвижимости и оформления сделки обратились к риелтору Свидетель №1, с ним обсудили условия ипотеки, подали заявку в ПАО Сбербанк, выбрали программу кредитования «Льготная 20/20» все условия по ипотеке обсуждали с риелтором. Данная программа подразумевает выдачу кредита по льготной ставке. Банк дал предварительное одобрение ипотеки. Выбрали дом и земельный участок, заключили предварительный договор с ФИО2, внесли задаток <данные изъяты>, юридические последствия внесения задатка знала и понимала. В последующем при оформлении ипотеки, в общем чате с ПАО Сбербанк выяснилось, что при оформлении кредита по программе «Льготная 20/20» либо застройщик (ответчик) должен субсидировать ипотеку заемщика, для снижения процентной ставки, либо заемщик должен быть зарплатным клиентом банка. Истец зарплату в ПАО Сбербанк не получает, ФИО2 отказался субсидировать ипотеку, поэтому ФИО1 стала рассматривать оформление ипотеки в банке ПАО Банк ВТБ и ПАО Ак Барс Банк. Риэлтор посоветовал оформить ипотеку в ПАО Банк ВТБ, поскольку это быстрее, чем в банке ПАО Ак Барс Банк. Риэлтор за свой счет подготовил новый оценочный отчет, подал документы в ПАО ВТБ и АК Барс Банк, от последнего было получено предварительное одобрение, от ПАО Банк ВТБ пришел отказ, поскольку ФИО2 состоит в реестре банкротов. Полагает, что сделка не состоялась по непредвиденным обстоятельствам, поэтому требует вернуть задаток. При оформлении предварительного договора не помнит обсуждали или нет по какой программе в ПАО Сбербанк будет оформлять кредит, но субсидирование не обсуждали, поскольку сами про него не тот момент не знали, риэлтор их об этом не проинформировал. В сентябре 2024 года ФИО1 все же купила дом у другого продавца по договору ипотеки в ПАО Сбербанк, но по программе кредитования «Семейная».

Представитель истца требования иска поддержал.

Ответчик в судебном заседании с требованиями не согласился, пояснил, что при заключении предварительного договора с покупателем субсидирование ипотеки не обсуждали, при этом знал, что раньше в ПАО Сбербанк была такая программа кредитования, при которой кредитная ставка снижена при субсидировании ипотеки застройщиком, у него было несколько покупателей, которые оформили по таким программам кредит, при этом покупатели сами оплачивали субсидию, поскольку ФИО2 как продавец был заинтересован в продаже домов, по цене выставленной в объявлении с учетом небольшой скидки, субсидировать ипотеку покупателя ему нецелесообразно с экономической точки зрения. Ипотеку субсидируют крупные застройщики. По какой программе кредитования ФИО1 оформила ипотеку он не интересовался, ему как продавцу неважно в каком банке и как будут оплачены объекты недвижимости. Он знал, что покупателя уже было предварительное одобрение от банка. Общение с истцом происходило через риелтора. Кроме того, в спорный период времени у него были куплены дома покупатели оформили ипотеку в ПАО Сбербанк и ПАО Ак Барс банк, проблем не возникало. В реестре банкротов он не состоит, поскольку процедура банкротства в отношении него была прекращена. Полагает, что сделка не состоялась по вине покупателя, поскольку ипотека фактически истцу была одобрена, однако ФИО1 ей не воспользовалась. После ДД.ММ.ГГГГ он был готов продать дом, но со слов риэлтора истец к тому времени уже потерял интерес к покупке.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения лиц участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требованию удовлетворению не подлежат в силу следующего.

В соответствии с части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании частей 1, 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу требований части 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 1 и 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств.

По смыслу статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. 37).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Предметом договора являлись дом и земельный участок по адресу <Адрес> (л.д.15-16).

Стоимость недвижимого имущества <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> стоимость жилого дома, <данные изъяты> стоимость земельного участка.

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежную сумму <данные изъяты> покупатель передает продавцу в день подписания договора в качестве задатка в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора; денежную сумму в размере <данные изъяты> покупатель передает продавцу за счет собственных средств посредством использования номинального счета ООО «Домклик» который будет открыт в день подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Кредитные средства в размере <данные изъяты> перечисляются кредитором ПАО Сбербанк на основании поручения покупателя с его счета на счет, указанный продавцом посредством использования номинального счета ООО «Домклик» (пункт 16.1, 1.6.2, 1.6.3).

Для покупки недвижимости ФИО1 подала заявки в три банка ПАО Сбербанк, ПАО ВТБ Банк, ПАО Ак Барс Банк.

На запрос суда ПАО Сбербанк дан ответ, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подавала заявку на кредитование 2 раза. Первая заявка создана ДД.ММ.ГГГГ была одобрена Банком. Далее ДД.ММ.ГГГГ заявка перешла в отказ по истечению установленного срока, причина отказа – не хватило времени для поиска недвижимости. Вторая заявка создана ДД.ММ.ГГГГ была одобрена банком и кредит выдан ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 108).

Таким образом, ПАО Сбербанк не отказал истцу в выдаче кредита.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца от ПАО Банк ВТБ поступил ответ, что ДД.ММ.ГГГГ в ходе андеррйтинга предмета ипотеки по адресу <Адрес>, в рамках ипотечной заявки, Банком было принято отрицательное решение в связи с тем, что объект не подходит требованиям Банка (л.д. 18).

В соответствии с ответом на запрос суда от ПАО Банк ВТБ ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ поступила заявка на оформление ипотеки в этот же день заявка была одобрена, в отношении продавца была процедура банкротства (на момент отказа процедура банкротства прекращена). Однако по техническим причинам программа ЛКС не пропустила к кредитованию покупку у продавцов, которые состоят в базе федресурса (л.д. 74).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила заявку на оформление ипотеки в ПАО "АК Барс Банк", заявка предварительно одобрена, статус заявки «не востребована» (л.д. 101).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оформила ипотеку для приобретения готового жилья на сумму <данные изъяты>, недвижимость купила у другого покупателя, не у ответчика, ипотека оформлена в ПАО Сбербанк (л.д. 81).

Свидетель ФИО6 (муж истца) в судебном заседании показал, что для оформления льготной ипотеки в ПАО Сбербанк необходимо было выполнить одно из условий: быть зарплатным клиентом ПАО Сбербанк, либо получить от застройщика гарантийное письмо о субсидировании ипотеки, поскольку ни он не его жена ФИО1 не являются зарплатными клиентами, то они попросили ФИО2 субсидировать их ипотеку. Предварительное оформление ипотеки происходило через риэлтора Свидетель №1, он проинформировал их об условиях программы, и загрузил все документы в приложение банка, при этом имелись и другие программы кредитования, они с женой выбрали программу «Льготная 20/20» из-за льготной ставки.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку стороны в предварительном договоре предусмотрели, что часть денежных средств за покупку объектов недвижимости будет оплачена с помощью заемных средств ПАО Сбербанк, при этом ипотека покупателю (заемщику) была одобрена банком с условиями либо заемщик должен быть зарплатным клиентом банка (то есть получать заработную плату на карту ПАО Сбербанк), либо застройщик (ответчик) должен субсидировать ипотеку, при этом истец не был лишен возможности оформить ипотеку на общих условиях, по другим кредитным программам (по общей ставке, а не по льготной), отказа от ПАО Сбербанк в выдаче ипотеки либо в выдаче суммы займа в меньшем размере не было, указанное не позволяет суду прийти к выводу об объективной невозможности исполнения обязательства со стороны покупателя.

При подписании предварительного договора ФИО1 не уведомляла ФИО2, по какой именно программе она оформила ипотеку, не обговаривала условия о субсидировании, при этом оформление льготной ипотеки также было возможно для зарплатных клиентов ПАО Сбербанк, то, что ФИО1 не подходила под это условие, ФИО2 она не предупредила. Субсидирование ипотеки — это не обязанность, а право продавца-застройщика, при этом в ответе на запрос суда ПАО Сбербанк указал, что заявка ФИО1 была одобрена, но она ей не воспользовалась по причине «недостаточности времени на поиск объекта недвижимости».

Срок действия заявки по ипотеке сохранялся для ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 был готов продать дом и земельный участок, продлить срок действия предварительного договора, что следует из переписки с риэлтором истца, кроме того, истцу был предварительно одобрен кредит в ПАО "АК Барс Банк", но истец также им не воспользовался, при этом ДД.ММ.ГГГГ (спустя три дня после окончания действия предыдущей заявки) истец направил в ПАО Сбербанк новую заявку для оформления ипотеки на другой объект недвижимости, такие действия свидетельствуют о том, что ФИО1 утратила интерес к объектам недвижимости, указанным в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

То обстоятельство, что оформление ипотеки в ПАО Банк ВТБ стало невозможным по причине нахождения ФИО2 в федресурсе банкротов, не является юридически значимым, поскольку на момент подписания предварительного договора стороны определили, что кредитные средства будут оформлены в ПАО Сбербанк, иные банки в предварительном договоре не указаны, сторонами не обсуждались. ФИО1 вносила залог и подписывала договор при предварительном одобрении ипотеки в ПАО Сбербанк, возможность оформления ипотеки в других банках сторонами в договоре не зафиксировано.

Соглашаясь на такие условия, внося задаток, истец должен был заранее узнать все условия оформления ипотеки по льготной ставке, в данном случае все риски неполучения полной информации от своего риэлтора относительно условий кредитования несет покупатель. Риэлтор профессиональный участник правоотношений, который получает за свои услуги денежные средства он, подавая заявку на оформление ипотеки для ФИО1 должен был предупредить ее обо всех условиях льготного кредитования, при этом риэлтор присутствовал при подписании предварительного договора купли-продажи и передаче задатка, должен был предупредить ФИО1 обо всех рисках и имел возможность предупредить продавца по какой программе покупатели направили заявку в банк для приобретения недвижимости.

Стороны в судебном заседании не опровергали, что ФИО2 со своей стороны исполнил условия предварительного договора, в том числе пункт 2.7 в соответствии с которым продавец обязуется с момента подписания настоящего договора не осуществлять поиск иного покупателя объектов недвижимости, не предлагать приобретение объектов недвижимости третьим лицам, а также прекратить рекламирование объекта недвижимости с целью поиска иного покупателя.

Кроме того, в спорный период времени ФИО2 продавал объекты недвижимости другим покупателям, в том числе которые приобретали недвижимость с помощью заемных средств в ПАО Сбербанк, ПАО "АК Барс Банк", что подтверждают договоры купли-продажи представленные ответчиком, поэтому нахождение ФИО2 в базе банкротов не препятствовало оформлению кредитов для покупки его недвижимости, в ПАО Сбербанк, ПАО "АК Барс Банк" ФИО1 получила одобрение заявок.

Пункт 5.3 предварительного договора в котором указано, что в случае отказа банка в одобрении объектов недвижимости, и/или отказа банка в выдаче покупателю кредитных денежных средств или одобрении суммы кредита, но в меньшем размере, чем установлено пунктом 1.6.3 настоящего договора продавец возвращает покупателю задаток в одинарном размере в сумме <данные изъяты>, в данном случае не применим, поскольку ипотека в Сбербанке была одобрена в той сумме, которая была запрошена кредитором, ФИО1 одобренной ипотекой не воспользовалась. Банк не отказал покупателю в выдаче ипотеки.

Доказательства объективной невозможности заключения основного договора купли-продажи ввиду каких-либо обстоятельств, не зависящих от воли сторон, отсутствуют. У истца была возможность оформить ипотеку в ПАО Сбербанк, но истец такой возможностью не воспользовался.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора, суд приходит к выводу, что исполнение обязательств покупателя по условиям предварительного договора было обусловлено предоставлением истцу кредита именно в ПАО Сбербанк, Банк кредит истцу предоставил, о чем свидетельствует ответ банка на запрос суда, заявка осталась невостребованной по причине недостаточности времени для поиска объектов недвижимости, нежелание ФИО1 принятия на себя обязательств по кредитному договору на предлагаемых банком условиях, в том числе общих условиях, а не льготных, не является объективной невозможностью исполнения основного обязательства. Наличие иных вариантов программ кредитования в ПАО Сбербанк истец не отрицала, а свидетель подтвердил.

Ссылка истца на положения пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которой обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, является несостоятельной, поскольку на протяжении всего времени с момента подписания предварительного договора и до начала июля 2024 года стороны обсуждали возможность заключения основного договора, тем самым подтверждая свои намерения о его заключении, что следует из переписки, вопреки мнению представителя истца дополнительно направление предложения о заключении основного договора именно в последний день действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ не требовалось.

То, что истец направил через электронный мессенджер Телеграмм ДД.ММ.ГГГГ сообщение в адрес ФИО2 письмо с вопросом выходят ли они на сделку, не свидетельствует о добросовестности истца, поскольку реальной возможности заключить основной договор ДД.ММ.ГГГГ у истца не было, денежными средствами в полной сумме ФИО1 не располагала, одобренной ипотекой в ПАО Сбербанк либо в ПАО "АК Барс Банк" не воспользовалась, таким образом, ФИО1 направляя сообщение знала, что основной договор ДД.ММ.ГГГГ заключить не удастся, в то время как со стороны ФИО2 препятствия к заключению договора отсутствовали, более того, ответчик был согласен на продление срока исполнения обязательств по договору, но истец данной возможностью не воспользовался, а приобрел дом с помощью заемных средств в том же банке, но у другого продавца.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебныех расходов, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Т.Т. Сероваева

<данные изъяты>

<данные изъяты>