дело (УИД) № 57RS0014-01-2021-001476-83

производство № 2-1-1039/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2022 года г. Мценск

Мценский районный суд Орловской области в составе председательствующего судьи Некрасовой Н.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тихоновой А.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла ФИО1,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО2 об обязании освободить арендуемое нежилое помещение и встречному исковому заявлению ФИО2 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о возобновлении действия договора,

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и обязании освободить арендуемое нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований указано, что 27.02.2017 года между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла с одной стороны, и ФИО2 с другой стороны, по результатам открытого аукциона заключен договор аренды нежилого помещения площадью 46 кв.м. по адресу: <адрес>, на срок с 27.02.2017 года по 26.02.2022 года. По условиям данного договора арендная плата должна вноситься помесячно, не позднее последнего числа расчетного месяца с прилагаемым порядком оплаты. В силу п. 2.2.6. договора на арендатора возлагается обязанность своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату, в п. 3.1. определен размер арендной платы, который составляет 88357,78 рублей в год без учета НДС, 104262,18 рубля в год - с учетом НДС. Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2021 года по 30.04.2021 года составила 18035,68 рублей. Пунктом 4.1.1. договора аренды установлена ответственность за нарушение сроков внесения платежей в виде начисления пени в размере 0,15 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В период с 01.01.2021 года по 30.04.2021 года ФИО2 арендная плата не вносилась, ему начислены пени в размере 7015,37 рублей. 25.03.2021 года ответчику направлено письмо о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в котором содержалось требование о добровольном освобождении арендуемого объекта в срок до 25.04.2021 года, однако ФИО2 никаких действий по передаче недвижимого имущества арендодателю не совершал. Также 26.05.2021 года в адрес ответчика направлена претензия об оплате задолженности, которая оставлена без удовлетворения.

По указанным основаниям просит обязать ФИО2 освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>, и возвратить данное помещение Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла по акту приема-передачи. Также просит взыскать с ФИО2 в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 27.02.2017 года № за период с 01.01.2021 года по 30.04.2021 года в размере 18035,68 рублей и неустойку в сумме 7015,37 рублей за тот же период.

Не согласившись с требованиями истца, ФИО2 подано встречное исковое заявление к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, в котором он просит признать незаконными действия ответчика об отказе в возобновлении действия договора № аренды нежилого помещения от 27.02.2017 года и обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла возобновить действие договора № аренды нежилого помещения от 27.02.2017 года с целью его перезаключения на новый срок.

Указанное встречное исковое заявление определением Мценского районного суда Орловской области от 14.09.2022 года принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением Мценского районного суда Орловской области от 14.09.2022 года производство по делу по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки прекращено в связи с отказом от иска.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, направил в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. В ходе рассмотрения дела представитель истца (ответчика по встречному иску) Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла ФИО1 первоначальные исковые требования поддержала, разрешение вопроса по встречному иску, исходя из обстоятельств дела, оставила на усмотрение суда.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что встречный иск поддерживает, в удовлетворении первоначального иска просит отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, 27.02.2017 года между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) на основании протокола проведения открытого аукциона от 15.02.2017 года заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 46 кв.м. по адресу: <адрес>, договору присвоен №.

По условиям договора срок аренды устанавливается с 27.02.2017 года по 26.02.2022 года и составляет 5 лет (п. 1.2. Договора).

Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать установленную договором и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом (п. 2.2.6. Договора).

При подписании договора размер арендной платы составил 88357,78 рублей в год без учета налога на добавленную стоимость, 104262,18 рубля в год - с учетом налога на добавленную стоимость. Оплата производится помесячно, не позднее последнего числа расчетного месяца (п. 3.1. Договора).

В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,15% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы (п. 4.1.1. Договора).

Договор считается прекращенным по истечении тридцати дней с момента направления арендодателем предупреждения арендатору об отказе от договора в случаях, указанных в п. 5.2. договора. Арендатор обязан освободить помещение (п. 5.1. Договора).

Арендодатель вправе отказаться от договора, если арендатор не внес арендной платы в течение двух месяцев подряд или внес ее не в полном объеме (п. 5.2. договора).

Указанный договор 29.03.2017 года зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Помещение по адресу: <адрес>, передано арендатору по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в период с 01.01.2021 года по 30.04.2021 года арендатором ненадлежащим образом выполнялись принятые на себя обязательства по оплате арендованного имущества, задолженность за указанный период составила 18035,68 рублей.

Пунктом п. 5.2. договора аренды нежилого помещения от 27.02.2017 года № предусмотрено право арендодателя отказаться от договора, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд, истец воспользовался данным правом и 25.03.2021 года направил в адрес ФИО2 соответствующее уведомление и 26.05.2021 года ФИО2 направил претензию о необходимости погашения задолженности по арендной плате в десятидневный срок.

Обращаясь в суд Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла просит обязать ФИО2 освободить арендуемое нежилое помещение и возвратить его арендодателю, в свою очередь ФИО2 просит Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла обязать возобновить действие договора № аренды нежилого помещения от 27.02.2017 года с целью его перезаключения на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 данного Кодекса).

В абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Судом установлено, что ФИО2 с 17.02.2020 года содержался под стражей в связи с возбужденным в отношении него уголовным делом и на основании приговора Советского районного суда г. Орла от 25.02.2022 года отбывал наказание в местах лишения свободы. Как следует из справки ФКУ СИЗО-1 №, ФИО2 был освобожден из исправительного учреждения 24.06.2022 года.

При таких обстоятельствах, адресованные Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла уведомление расторжении договора от 25.03.2021 года и уведомление погашении задолженности по арендной плате от 26.05.2021 года ФИО2 не получал.

После освобождения из мест лишения свободы ФИО2 в полном объеме погасил задолженность по арендной плате за арендуемое помещение по адресу: <адрес> что подтверждается чеком-ордером от 09.09.2022 года.

12.09.2022 года ФИО2 обратился в Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла с заявлением о возобновлении действия договора аренды нежилого помещения № от 27.02.2017 года.

Рассмотрев данное обращение, Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла 12.09.2022 года сообщило ФИО2, что на основании заочного решения Мценского районного суда Орловской области от 28.10.2021 года договор аренды нежилого помещения № от 27.02.2017 года расторгнут в связи с неоплатой задолженности по арендной плате и оснований для возобновления действий договора аренды не имеется.

Из материалов дела следует, что определением Мценского районного суда Орловской области от 15.08.2022 года заочное решение Мценского районного суда Орловской области от 28.10.2021 года с учетом определения от 30.11.2021 года об устранении описки по гражданскому делу по иску Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и обязании освободить арендуемое нежилое помещение отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО2 с момента заключения договора аренды использовал спорное помещение по назначению, осуществил его ремонт и пользуется им на момент рассмотрения дела. При этом невыплата арендной платы вызвана объективными причинами в связи с нахождением в местах лишения свободы, что лишало ФИО2 своевременно производить арендную плату. Однако после освобождения из мест лишения свободы ФИО2 предприняты меры к погашению задолженности в полном объеме и он заинтересован в дальнейшем в использовании спорного помещения на арендных отношениях.

Стороной истца (ответчика по встречному иску) не оспаривалось то обстоятельство, что ФИО2 произведено вложение денежных средств в обустройство спорного помещения и погашена задолженность по арендной плате.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд полагает, что имеются условия, позволяющие реализовать арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку ФИО2 арендовал спорное помещение ранее, он не возвращал из аренды спорное помещение и не отказывался от заключения договора аренды на новый срок, письменно выразил желание о продолжении арендных отношений, между прекращением договора аренды, заключенного до 26.02.2022 года, прошло менее года, а неисполнение обязательств по внесению арендных платежей вызвано объективными причинами, после устранения которых ФИО2 в полном объеме исполнены данные обязательства. При этом на момент рассмотрения дела спорное помещение третьим лицам не предоставлено и какие-либо договоры не заключены.

Поскольку срок договор аренды истек на момент рассмотрения дела, в связи с чем отсутствуют основания для возобновления договора аренды спорного помещения. Однако в связи с тем, что судом установлена совокупность обстоятельств, дающих преимущественное право ФИО2 на заключение договора аренды на спорное помещение на новый срок, суд полагает необходимым в удовлетворении первоначального иска отказать, а встречный иск удовлетворить частично, признать незаконными действия Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла по отказу ФИО2 в заключении договора аренды спорного помещения на новый срок, признать за ФИО2 преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения, с учетом которого обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла повторно рассмотреть обращение ФИО2 по заключению договора аренды спорного помещения на новый срок.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла к ФИО2 об обязании освободить арендуемое нежилое помещение, отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла о возобновлении действия договора удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла по отказу ФИО2 в заключении договора аренды помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на новый срок.

Признать за ФИО2 преимущественное право на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла рассмотреть обращение ФИО2 по вопросу заключения договора аренды помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на новый срок с учетом преимущественного права на его заключение.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Мценский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 15 ноября 2022 года.

Председательствующий Н.С. Некрасова