47RS0008-01-2022-000966-63

РЕШЕНИЕ

по делу № 2-36/2023

Именем Российской Федерации

20 февраля 2023 года г. Кириши

Киришский городской федеральный суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Мельниковой Е.А.,

при секретаре Селивановой К.С.

с участием представителя истца адвоката ФИО5 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.64), представителя ответчика ФИО6 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52)

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ОСК-Строй» к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога

установил:

Первоначально ООО «ОСК-Строй» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ОСК-Строй» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно п.1.1 договора продавец продает, а покупатель за счет собственных средств покупает квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №). Согласно п.1.3 договора стоимость продажи по соглашению сторон составляет 1793520 рублей 00 копеек. Согласно п.2.2.1 договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: 1 этап: сумма 332507 рублей перечислена покупателем продавцу на расчетный счет; 2 этап: окончательный расчет по договору производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере 1461013 рублей. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект недвижимости было зарегистрировано за ответчиком с обременением ипотекой в силу закона. На момент подачи настоящего заявления задолженность покупателей составляет 1180065 рублей 19 копеек согласно акту сверки. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику требование о предоставлении документов (информации), в котором требовал в срок до ДД.ММ.ГГГГ покупателя (залогодателя) ФИО2 обеспечить предоставление необходимых документов о заложенном имуществе, а также в целях осуществления фактических проверок предоставить физический доступ для осмотра, освидетельствования, оценки условий содержания заложенного имущества (квартиры), назначенного на ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено указанное требование, однако

никакого ответа с его стороны не поступило, требование не удовлетворено. В декабре 2021 года истец направил ответчику требование о досрочном исполнении, обеспеченного ипотекой обязательства в связи с неудовлетворением указанных требований. Ответчик данное требование не исполнил. Просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ОСК-Строй» и ФИО2 Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ОСК-Строй» задолженность по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1180065 рублей 19 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 11809 рублей. Обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый №).

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил обратить взыскание на заложенное имущество, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый №). Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «ОСК-Строй» расходы по оплате государственной пошлины в размере 11809 рублей (л.д.76-77).

Представитель истца в судебном заседании измененные исковые требования поддержал в полном объеме, указал, что в настоящее время у ФИО2 имеется значительная задолженность по оплате коммунальных платежей, оплата за приобретенную квартиру ответчиком не производится, что и является основанием для обращения взыскания на предмет залога по договору купли-продажи – квартиру расположенную по адресу <адрес>

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, воспользовался правом на ведение дела через представителя, который, действуя на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указывая на то, что имеющаяся задолженность по коммунальным платежам прав истца не нарушает, основанием для обращения взыскания на квартиру не является.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения

или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 50 данного Федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со статьей 51 названного Федерального закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер

требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В силу пункта 5 данной статьи, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено и документально подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (продавцом) и ответчиком ФИО2 (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.5-8).

Согласно п.1.1 договора купли-продажи ООО «ОСК-Строй» продает, а ФИО2 за счет собственных средств, покупает в частную собственность квартиру, кадастровый №, состоящую из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>

Согласно п.1.3 договора стоимость продажи объекта, по соглашению сторон, составляет 1793520 рублей 00 копеек.

Согласно п.2.2.1 договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке:

1 этап: сумма 332507 рублей 00 копеек перечислена покупателем продавцу на расчетный счет.

2 этап: окончательный расчет по договору производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере 1461013 рублей 00 копеек.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, является ФИО2, номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, установлено ограничение и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона в пользу ООО «ОСК-Строй», номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-33).

При обращении с иском в суд истец указал на наличие задолженности ответчиком перед ним, согласно акту сверки взаимных расчетов, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1180 065 рублей 19 копеек (л.д.17).

Защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, исходя из необходимости установления баланса интересов между заемщиком, для которого жилое помещение имеет исключительный и жизненно важный характер, и кредитором, являющимся коммерческой организацией, деятельность которого направлена на извлечение прибыли.

Судом установлено, подтверждено документально и сторонами не оспаривалось, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры график платежей не составлялся, из текста договора, который следует понимать буквально, следует, что окончательный расчет по договору производится не позднее ДД.ММ.ГГГГ в размере 1461013 рублей 00 копеек. Истцом указывается, что задолженность ответчика на момент обращения в суд составила 1180065 рублей 19 копеек, срок оплаты которой, согласно п.2.2.1 договора наступает ДД.ММ.ГГГГ.

Довод представителя истца о том, что наличие задолженности по коммунальным платежам является основание для обращения взыскания на предмет залога, в данном случае, спорную квартиру, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.

Так, согласно ст. 35 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.

Согласно пункту 2 данной статьи обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом основного обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Таким образом, из вышеуказанных норм следует, что обращение на заложенное имущество допускается в случае существенного нарушения обязательства.

Наличие в настоящее время задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении спорной квартиры суд оценивает как ненадлежащее исполнение собственником своих правомочий в отношении принадлежащего объекта, которое не дает оснований для обращение взыскание на спорную квартиру.

При этом, какие-либо обстоятельства, которые бы привели к повреждению либо утрате заложенного имущества за указанный период не наступили.

Залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также никакие доказательства, в том числе и экспертные заключения, не имеют для суда заранее установленной силы.

Из анализа представленных доказательств и приведенных правовых норм, а также обстоятельств заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и наступивших после его заключения фактических и юридических последствий для каждой из сторон сделки усматривается отсутствие в данный период времени нарушения основного обязательства со стороны ФИО2

Исходя из изложенного выше, при установленных в судебном заседании обстоятельствах, суд не усматривает оснований для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

обществу с ограниченной ответственностью «ОСК-Строй» в удовлетворении заявленных к ФИО1 требований об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Леноблсуде через Киришский федеральный суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья