Решение по делу № 2-432/2025 от 04.03.2025 - о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности, третьи лица администрация муниципального образования Белореченский район, Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

К делу № 2-432/2025

23RS0008-01-2025-000114-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2025 года город Белореченск

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Черепов Р.В., с участием помощника Белореченского межрайонного прокурора Шульгина Ю.Л., представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2, при секретаре Чехута Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Белореченского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО3, о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности, третьи лица администрация муниципального образования Белореченский район, Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю,

УСТАНОВИЛ:

Истец признать недействительным (ничтожным) соглашение, заключенное дата между ФИО1 и ФИО3 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от дата №.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

В обоснование иска прокурор пояснил, что межрайонной прокуратурой проведена проверка по результатам которой установлено, что администрацией Белореченского района организован аукцион на право заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № По результатам аукциона между администрацией Белореченского района и ФИО1 дата заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка. При этом установлено, что на основании соглашения от дата об отступном и передаче прав и обязанностей аренда земельного участка с кадастровым номером № передана ФИО3 Однако, аренда на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0901001:1582 не могла быть заключена ФИО3 без проведения публичных процедур. Таким образом, ФИО1 отказалась от права аренды на предоставленный ей по результатам торгов земельный участок в пользу ФИО6 - ФИО4 без проведения публичных процедур (аукциона).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, показал, что процедура предоставления ФИО1 земельного участка была соблюдена в полном объеме и соответствовала действующему земельному законодательству, она была публичной, извещение было опубликовано как в местной газете, так и на официальном сайте по проведению торгов. Кто желал принять участие в аукционе, тот принял. Договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0901001:1582 заключен сроком на 20 лет. Запрет на переуступку договора аренды земельного участка не содержит. Как имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности, так и имущественное право, в том числе право аренды, она имеет право передавать третьим лица. Проведение нового аукциона не требуется. Положения п. 3 ст. 3 ЗК РФ закреплено, что имущественный отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Так, при наличии противоречий правовых норм отраслевого законодательства при применении в указанных в выше обстоятельствах, Земельный кодекс РФ имеет приоритет перед Гражданским кодексом РФ, так как признается преобладающим в отдельной сфере государственного регулирования или по отдельным вопросам. Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Кроме того запрет установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ действует, если иное не установлено в соответствии с законом, однако п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает иное. В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Согласно ст. 302 ГК РФ ФИО3 является добросовестным приобретателем. Запрет на переуступку договор аренды земельного участка не прописан. Также истцом пропущен трехлетних срок предъявления иска, просит в иске отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, предоставил письменное возражение. Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Соглашение, оспариваемое истцом зарегистрировано в Росреестре в соответствии с действующим законодательством. Положениями п. 3 ст. 3 ЗК РФ закреплено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Так, при наличии противоречий правовых норм отраслевого законодательства при применении в указанных выше обстоятельствах, Земельный кодекс РФ имеет приоритет перед Гражданским кодексом РФ, так как признаётся преобладающим в отдельной сфере государственного регулирования или по отдельным вопросам. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Кроме того запрет установленный п. 7 ст. 448 ГК РФ действует, если в силу закона заключение договора возможно только путем проведения торгов и иное не установлено в соответствии с законом, однако п. 9 ст. 22 ЗК РФ как раз таки устанавливает иное. Также пп.15 пункт 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ устанавливает предоставление земельного участка под ЛПХ или ИЖС без проведения торгов. Договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0901001:1582 заключен сроком на 20 лет, имеет вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства. Более того соглашение, которое истец пытается признать недействительным (ничтожным) регулируется ст. 409 Гражданского Кодекса РФ - поименован как отступное, т.е. имущественное право передано в качестве возврата долга, а в статье 448 ГК РФ сказано про передачу прав и обязанностей, которое регулируется ст. 615 ГК РФ. Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды земель населенных пунктов, истец также не учел положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ). В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ). В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ). Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения. Согласно ст. 302 ГК РФ ФИО3 является добросовестным приобретателем. Запрет на переуступку договор аренды земельного участка не прописан.

Представитель третьего лица - администрации муниципального образования Белореченского района ФИО5 в судебное заседание не явилась, предоставила отзыв, согласно которому администрацией муниципального образования Белореченский район организован аукцион на право заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. По результатам аукциона между администрацией МО БР и ФИО1 датаг. заключен договор аренды № вышеуказанного земельного участка. датаг. между ФИО1 и ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка. Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации от датаг.№-Ф3 - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. П.2 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев] предоставления земельного участка без торгов. Согласно п.7 ст.448 ГК РФ от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Запрет на уступку прав и обязанностей по договору обеспечивает защиту конкуренции, препятствуя предоставлению лицам, не участвовавшим в торгах, необоснованных преимуществ и исключая для них возможность стать стороной сделки в обход установленной процедуры. Указанная правовая позиция подтверждена Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от датаг. по делу № (УИД 23RS0№-20). Таким образом, ФИО1, являющаяся победителем торгов, отказалась от права аренды на предоставленный ей по результатам торгов земельный участок, в пользу ФИО3, без проведения публичных процедур (аукциона). Вместе с тем, в соответствии с действующим законодательством, право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, не могло быть заключено ФИО3 без проведения публичных процедур. Общие положения о последствиях недействительности сделки указаны в ст. 167 ГК РФ. Согласно ч.2 ст. 168 ГК РФ - сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Принимая во внимание, что соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка, направлены на получение земельного участка в первоочередном порядке, т.е. в обход конкурсных процедур, указанной сделкой нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе, а также права муниципального образования Белореченский район, доходная часть бюджета которого могла пополниться денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона. При таких обстоятельствах исковые требования Белореченского межрайонного прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

Представитель третьего лица - государственного регистратора Белореченского отдела Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56, ст. 60 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений, при этом обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Порядок формирования и предоставления земельных участков установлен положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.

Кроме того, п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если в силу закона заключение договора возможно только путем проведения торгов, их победитель не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем лично, если иное не предусмотрено законом.

Запрет на уступку прав и обязанностей по договору обеспечивает защиту конкуренции, препятствуя предоставлению лицам, не участвовавшим в торгах, необоснованных преимуществ и исключая для них возможность стать стороной сделки в обход установленной процедуры.

Правильность правовой позиции подтверждена Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от дата по делу № (УИД 23RS0005-01 №).

Установлено, что администрацией Белореченского района организован аукцион на право заключения договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:39:0901001:1582.

По результатам аукциона между администрацией Белореченского района и ФИО1 дата заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 23:39:0901001:1582.

При этом установлено, что на основании соглашения от дата об отступном и передаче прав и обязанностей аренда земельного участка с кадастровым номером 23:39:0901001:1582 передана ФИО3

Однако, аренда на земельный участок с кадастровым номером № не могла быть заключена ФИО3 без проведения публичных процедур.

Таким образом, ФИО1 отказалась от права аренды на предоставленный ей по результатам торгов земельный участок в пользу ФИО6- ФИО4, без проведения публичных процедур (аукциона).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из ч. 1 ст. 168 ГК РФ следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с тем, что указанная сделка направлена на получение земельного участка в первоочередном порядке, т.е. в обход конкурсных процедур, указанной сделкой нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе по продаже права аренды на указанный земельный участок, а также права муниципального образования <адрес>, доходная часть бюджета которого могла пополниться денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона.

Исходя из смысла разъяснений, содержащихся в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Принимая во внимание, что соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды указанного земельного участка, направлены на получение земельного участка в первоочередном порядке, т.е. в обход конкурсных процедур, указанной сделкой нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе, а также права муниципального образования Белореченский район, доходная часть бюджета которого могла пополниться денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что требования Белореченского межрайонного прокурора подлежат удовлетворению.

Между тем, ответчиками подано ходатайство о применении к требованиям истца исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно положения абзаца 2 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ исковая давность не распространяется.

Учитывая, что на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ исковая давность не распространяется, ходатайство о применении срока исковой давности не подлежит применению.

В силу требований ст. 45 ГПК РФ, ч. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту интересов Российской Федерации, прав и свобод неопределенного круга лиц.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию госпошлина в размере 3000 рублей, от уплаты которой истец был освобожден при подаче искового заявления в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Белореченского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ФИО1, ФИО3, о признании недействительной сделки и применении последствий ее недействительности, третьи лица администрация муниципального образования Белореченский район, Межмуниципальный отдел по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение, заключенное 22.10.2020 года между ФИО1 и ФИО6 - ФИО4 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.09.2020 года №3900010566.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд Краснодарского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 04 марта 2025 года.

Судья Р.В. Черепов