ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
3 апреля 2025 г. г. Самара
Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Смирновой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-720/25 по иску ФИО1 к Министерству строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения,
установил:
ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с иском к Министерству строительства Самарской области, ООО «Центр оценки «Аверс»» и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании возмещения. В обоснование иска указывает, что 2.09.2009 г. между ней и ООО «Строительная компания «Металлопторг» был заключён предварительный договор №12/4/1А-НЗ о долевом участии (инвестировании) в строительстве в отношении двухкомнатной квартиры №12/4 площадью 63,95 м2 в доме по адресу: <...> в Советском районе города Самара, секция 1А, на 12 этаже, по цене 2 238 250 рублей. Обязательства по оплате ею исполнены, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №147 от 2.09.2009 г. Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.11.2016 г. по делу №А55-13551/2010 прекращено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО Строительная компания «Металлопторг». Земельный участок, на котором расположены неоконченные строительством жилые дома №1, 2, 2а переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой, жилая застройка «Новая Заря» по адресу: г. Самара, у. Советский район, ул. Советской Армии/ФИО2 Овсеенко передан в собственность для завершения строительства ООО «Прогресс-Н». По итогам конкурса, проведённого 19.11.2013 г. Министерством строительства Самарской области, ООО «Прогресс-Н» признано победителем по «удовлетворению прав требований 251 участников долевого строительства на получение ими 316 жилых помещений общей площадью 15 809,55 м2 объекта по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, д. 121 (строительный)». Между Министерством строительства Самарской области и ООО «Прогресс-Н» была заключено соглашение о сотрудничестве от 23.05.2016 г. по удовлетворению прав требований обманутых дольщиков объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии. Решением Арбитражного суда Самарской области от 5.05.2022 г. по делу №А55-22772/2021 ООО «Прогресс-Н» признано несостоятельным (банкротом), применены правила §7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2023 г. по делу №А55-22772/2021 в реестр участников долевого строительства ООО «Прогресс-Н» включено её требование ФИО1 о передаче двухкомнатной квартиры №12/4, площадью 63,95 м2, на 12 этаже в 1А секции многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, улица Советской Армии, с оплаты по договору в размере 2 238 250 рублей. 30.11.2023 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» было принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам строительства жилого дома по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Советской Армии, д.121. 11.06.2024 г. она обратилась в Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» с заявлением о выплате возмещения. 24.06.2024 г. она получила возмещение в размере 5 742 837 рублей 90 копеек. В соответствии с отчётом об оценке ФИО3 №161-1/2024 от 17.07.2024 г. рыночная стоимость квартиры составляет 7 480 000 рублей. Ей было выплачено возмещение на основании отчёта об оценке ООО «Центр оценки «Аверс» от 16.08.2024 г. №2084-81/2024. Просит признать указанный отчёт не соответствующим закону, взыскать солидарно с Министерства строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» возмещение в размере 1 737 162 рубля, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 4.07.2024 г. по 18.11.2024 г. в размере 120 652 рублей и в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 19.11.2024 г. до полной выплаты компенсации.
В ходе разбирательства дела истица изменила размер исковых требований, просила взыскать солидарно с Министерства строительства Самарской области и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» возмещение в размере 1 929 374 рублей 28 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 4.07.2024 г. по 12.03.2025 г. в размере 254 867 рублей и в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 13.03.2025 г. до полной выплаты компенсации, от требования к ООО «Центр оценки «Аверс» о признании не соответствующим закону отчёта от 16.08.2024 г. №2084-81/2024 отказалась, в связи с чем суд изменил процессуальный статус ООО «Центр оценки «Аверс» на статус третьего лица без самостоятельных требований.
В судебном заседании представитель истицы по доверенности от 26.01.2023 г. ФИО4 заявленные требования поддержал.
Ответчик Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте его проведения извещён, представил письменный отзыв (т.1, л.д. 190-197), в котором иск не признал.
В соответствии с ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
В исковом заявлении выражено согласие истца на рассмотрение дела в порядке заочного производства.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истицы, суд приходит к следующему.
В ходе разбирательства дела установлено, что 2.09.2009 г. между ООО «Металлопторг» и истицей был заключён предварительный договор участия в долевом строительстве №12/4/1А-НЗ (т.1, л.д. 16-18) в отношении двухкомнатной квартиры №12/4 на 12 этаже дома по адресу: г. Самара, Советский район, улицы Советской Армии и ФИО2-Овсеенко, секция №1А, площадью 63,95 м2. Цена договора составляла 2 238 250 рублей. Срок завершения строительства дома (не срок ввода дома в эксплуатацию) по договору 30.06.2010 г., срок заключения основного договора – 31.03.2010 г.
Истица оплатила застройщику цену участия в долевом строительстве 2.09.2009 г. (т.1, л.д. 19).
Застройщик договор не исполнил, строительство дома не осуществил.
Права на завершение строительства дома были переданы ООО «Прогресс-Н».
Решением Арбитражного суда Самарской области от 5.05.2022 г. по делу №А55-22772/2021 (т.1, л.д. 24-31) ООО «Прогресс-Н» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил §7 гл.IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщиков.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.02.2023 г. по тому же делу (т.1, л.д. 32-36) требование истицы о передаче двухкомнатной квартиры №12/4 на 12 этаже в секции №1А площадью 63,95 м2 в доме по адресу: г. Самара, Советский район, улицы Советской Армии, блок-секция, 1А, 2А, включено в реестр требований участников долевого строительства ООО «Прогресс-Н», сумма требования – 2 238 250 рублей.
В соответствии с п.2 ст.13.1 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» названная компания может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства. В частности Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» может на основании собственного решения осуществлять:
- финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства;
- финансирование строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости по основаниям;
- финансирование подготовки проектной документации, выполнения инженерных изысканий, а также проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, необходимых для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- перечисление денежных средств застройщику, погашение требований по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди, требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, включённых в реестр требований кредиторов, в целях обеспечения возможности передачи участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в многоквартирном доме и (или) ином объекте строительства, строительство которых завершено, или передачи самому названной компании или аналогичной компании субъекта РФ прав на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями;
- финансирование мероприятий, связанных с возмещением застройщику стоимости его прав застройщика на выкупаемый компанией земельный участок с находящимися на нём объектами незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, в размере превышения этой стоимости над совокупным размером причитающихся участникам строительства выплат;
- оплату судебных расходов по делу о банкротстве застройщика, выплату вознаграждения арбитражному управляющему;
- выплату возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, в порядке, установленном Правительством РФ, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.
30.11.2023 г. Наблюдательным советом Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» принято решение о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам - участникам долевого строительства жилого дома по адресу: <...>, секции 1А, 2А, на земельном участке с кадастровым номером №, строительство которого осуществляло ООО «Прогресс-Н».
В соответствии со ст.201.15-2-2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в течение 60 дней со дня принятия Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» решения о выплате возмещения гражданам - участникам строительства Фонд обращается в суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нём объекты незавершённого строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения.
В состав имущества, права на которое передаются Фонду, при этом не включаются многоквартирный дом, дома блокированной застройки, здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено и в отношении которых судом вынесено определение о передаче участникам строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, а также земельный участок, на котором расположен соответствующий объект.
В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику деньги в размере такого превышения.
Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право включается в реестр требований кредиторов в составе 3 очереди.
В течение 10 дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления об указанном намерении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд:
- расчёт суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов 1 и 2 очереди на дату направления заявления о намерении в суд;
- соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
По результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение об удовлетворении заявления о намерении или об отказе в его удовлетворении.
В определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указывается, в частности, соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём объектом (объектами) незавершённого строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.
Определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2024 г. по делу №А55-22772/2021 (т.1, л.д. 40-56) заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о намерении стать приобретателем прав ООО «Прогресс-Н» на земельный участок с кадастровым номером № со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе, с объектами незавершённого строительства: секциями №1А, 2А удовлетворено. На Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» возложена обязанность по выплате возмещений гражданам - участникам долевого строительства указанных домов, требований которых включены в реестр требований кредиторов ООО «Прогресс-Н» о передаче жилых помещений и машиномест.
Согласно п.3 ст.201.13 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях расчётов требования о передаче жилых помещений и (или) машино-мест и нежилых помещений участников строительства к застройщику преобразовываются в денежные требования. Договор, предусматривающий передачу жилого помещения, и (или) машино-места и нежилого помещения, считаются прекращёнными, заявление об одностороннем отказе участника строительства от исполнения указанных договоров не требуется.
Постановлением Правительства РФ от 7.10.2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В соответствии с п.4, 6 названных Правил граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика. При обращении о выплате возмещения гражданин представляет:
а) заявление о выплате возмещения по форме, утверждённой Фондом;
б) документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную в установленном порядке копию;
в) выписку из реестра требований участников строительства о размере, составе и об очерёдности удовлетворения требований;
г) страховой номер индивидуального лицевого счёта заявителя в системе обязательного пенсионного страхования.
Выплата возмещения осуществляется за счёт имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином указанных документов (п.8 Правил).
Из материалов дела усматривается, что 11.06.2024 г. истица обратилась к ответчику с заявлением о выплате возмещения (т.1, л.д. 69). Заявление было получено ответчиком 19.06.2024 г. (т.1, л.д. 70). Соответственно, установленный законом срок выплаты возмещения истёк для ответчика 3.07.2024 г.
24.06.2024 г. ответчик выплатил истице возмещение в размере 5 742 837 рублей 90 копеек.
В обоснование размера выплаченного возмещения ответчик предоставил истице составленный по его заказу ООО «Центр оценки «Аверс» отчёт от 16.08.2024 г. №2084-81/2024 (т.1, л.д. 73-76), согласно которому стоимость квартиры №12/4 на 12 этаже в секции 1А составляет 5 506 095 рублей. Однако размер выплаченного возмещения больше указанной величины, следовательно, ответчик, определяя размер возмещения, основывался не на этом отчёте.
Таким образом, обоснование размера выплаченной суммы ответчик ни истице, ни суду не представил.
В суд в обоснование размера выплаченного возмещения ответчик представил составленный по его заказу ЗАО «Российская оценка» отчёт от 3.07.2023 г. №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-124 (приобщён к материалам дела в электронном виде). Однако в указанном отчёте стоимость квартиры, идентичной той, что подлежала передаче застройщиком истице, вообще не определена. В отчёте приводится оценка стоимости квартиры №12/4 на 12 этаже в секции 1А площадью 45,52 м2, в то время как истице должна была быть передана застройщиком квартира площадью 63,95 м2.
Не согласившись с размером выплаченного возмещения, истица обратилась с рассматриваемым иском.
Согласно составленному по заказу истицы отчёту ФИО3 от 17.07.2024 г. №161-1/2024 (т.1, л.д. 77-128) стоимость квартиры по состоянию на 30.11.2023 г. составляла 7 480 000 рублей.
Согласно п.2 ст.13 ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет 3 и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более 120 м2, и рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора. Эта стоимость определяется в соответствии с отчётом оценщика, привлечённого Фондом, на дату, не на 6 месяцев опережающую дату принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Для определения стоимости рыночной стоимости квартиры по состоянию на 30.11.2022 г. по ходатайству истицы судом была назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».
Судом получено заключение экспертизы от 25.02.2025 г. №4/2025-СЭ (т.2, л.д. 1-50), согласно которому рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения по состоянию на 30.11.2023 г. составляет 119 972 рубля 04 копейки, стоимость квартиры – 7 672 212 рублей.
Суд, исследовав и оценив представленное экспертное заключение, полагает его выводы достоверными, поскольку исследовательская часть заключения содержит подробное описание экспертной работы и мотивировку выводов эксперта, квалификация эксперта подтверждена документально, суждения эксперта логичны и непротиворечивы, сведений о его заинтересованности в исходе дела не имеется. Сторонами выводы судебного эксперта не оспаривались.
Детальная методика расчёта размера возмещения приводится в п.3 приложения к Правилам выплаты публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. В простейшем случае, когда жилые помещения по всем договорам участия в долевом строительстве должны были перейти в личную собственность гражданина (все коэффициенты ki равны 1), обязательства по уплате цены договора по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены полностью (все коэффициенты mi равны 1), все жилые помещения равнозначны по удельной стоимости, т.е. рыночная стоимость 1 м2 равнозначного жилого помещения одинакова для всех жилых помещений (все параметры Si имеют одно и то же значение), относительно громоздкая формула из пп.«а» п.3 приложения к Правилам вырождается просто в произведение рыночной стоимости 1 м2 равнозначного жилого помещения на первичном рынке на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче гражданину, но не более, чем на 120 м2. Поскольку площадь квартиры, в отношении которой у истицы был заключён договор участия в долевом строительстве, не превышает 120 м2, размер возмещения, на которое истица имеет право, определяется из её площади по договору и составляет 7 672 211 рублей 96 копеек (119 972, 04 рублей / м2 * 63,95 м2).
Таким образом, следует признать за истицей право на недоплаченное возмещение в размере 1 929 374 рублей 06 копеек (7 672 211, 96 – 5 742 837, 90).
На сумму невыплаченной компенсации начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ. Просрочка началась 4.07.2024 г., поэтому требование истицы о взыскании процентов начиная с указанной даты подлежит удовлетворению. Размер процентов за период с 4.07.2024 г. по 12.03.2025 г. составляет 260 417 рублей 26 копеек. Истица просит взыскать часть этой суммы в размере 254 867 рублей, что является её правом. Суд, в силу п.3 ст.196 ГПК РФ, принимает решение по заявленным требованиям. Проценты начисляются по день уплаты долга, поэтому требование истца об их взыскании с 13.03.2025 г. до дня исполнения решения надлежит удовлетворить.
Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОРГН 5177746100032) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) недоплаченную компенсацию за объект долевого строительства в размере 1 929 374 рублей 06 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 4.07.2024 г. по 12.03.2025 г. в размере 254 867 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по выплате компенсации в размере ключевой ставки ЦБ РФ с 13.03.2025 г. до полной выплаты компенсации.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении исковых требований к Министерству строительства Самарской области (ОГРН <***>) отказать.
Ответчики вправе подать заявления об отмене настоящего заочного решения в Ленинский районный суд г. Самары в течение 7 дней со дня получения копии заочного решения.
Настоящее заочное решение может быть обжаловано ответчиками в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г. Самары в течение 1 месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления о его отмене, а иными лицами, участвующими в деле, – в течение 1 месяца по истечении срока подачи ответчиками заявлений об отмене заочного решения, а в случае, если такие заявления поданы, – в течение 1 месяца со дня вынесения определения суда об отказе в их удовлетворении.
Решение в окончательной форме изготовлено 17.04.2025 г.
Судья (подпись) В.Ю. Болочагин
Копия верна
Судья
Секретарь