11RS0001-01-2023-006065-21 дело №2-8012/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
с участием помощника прокурора Семеновой Я.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 14 ноября 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у неё жилого помещения по адресу: ....
В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в её адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 1 537 513 руб., которую она считает явно заниженной.
** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых она просит изъять жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 2 569 700 руб.; прекратить её право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 2 569 700 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».
В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.
Представители администрации и департамента финансов возражали против удовлетворения требований.
Истец в суд не явилась.
Заслушав объяснения представителя истца, представителей администрации и департамента финансов, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 39,7 кв.м., кадастровый номер №....
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до 2027 года для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.
Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ..., и принадлежащего истцу ФИО1 жилого помещения ...; а в течение шести месяцев – направить истцу проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение вступило в законную силу ** ** **.
** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №6/1940 об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и жилого помещения по адресу: ....
** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 537 513 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** оценщиком ООО «Аксерли».
Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказалась и, полагая определенную ООО «Аксерли» выкупную цену заниженной, обратилась в суд.
Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №723/16, составленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения составляет 1 537 513 руб., и состоит из: рыночной стоимости недвижимого имущества – 595 500 руб. (из которой 573 261 руб. – рыночная стоимость жилого помещения, 22 239 руб. – стоимость доли земельного участка под жилым объектом); компенсации за не произведенный капитальный ремонт – 890 213 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 14 667 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 33333 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 1800 руб.
Истец и её представитель считают отчет недостоверным и указывают, что оценщик ООО «Аксерли» при определении выкупной цены квартиры занизил её рыночную стоимость, без должных оснований применил неактуальные корректировки на торг (8,1% вместо 5,3%), использовал устаревшую литературу (справочник за ** ** **), в подтверждение чего представили рецензию ООО «Оценочно-Риэлторский Дом».
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО6Согласно заключению эксперта ФИО6 №... от ** ** **, составленный ООО «Аксерли» отчет №... от ** ** ** является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:
- оценщик на стр.24-25 отчета в рамках сравнительного подхода в расчете рыночной стоимости жилого помещения не учитывает корректировки на год постройки здания, состояние зданий, применяет не корректно корректировку на местоположение с понижающим коэффициентом – 51%, относя объект оценки к прочим населенным пунктам, тогда как ... является пригородной зоной ...;
-оценщик на стр.26 отчета определяет сверхнормативную площадь и стоимость земельного участка без анализа земельных участков, которые входят в стоимость объектов аналогов;
-оценщик на стр.42 отчета при определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не приводит расчета рыночной стоимости компенсации с полной расшифровкой какие именно виды работ учитывались им при определении рыночной стоимости за 1 кв.м., нет обоснования стоимости ремонта в размере указанной суммы 22 423,50 руб.;
-оценщик при составлении отчета в 2022 году использует справочник ФИО7 ** ** **.
По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО6 рассчитаны и определены:
-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 816 000 руб.;
-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 670 000 руб.;
-убытки собственника жилого помещения №..., которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 83 700 руб.
Общий размер возмещения за жилое помещение ... определен экспертом в сумме 2 569 700 руб.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.
Оценив экспертное заключение эксперта ФИО6, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО6
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.
При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 2 569 700 руб., и возложить на администрацию обязанность выплатить собственнику (истцу) указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Доводы представителя администрации о том, что при определении размера возмещения из него следует исключить расходы истца на аренду жилого помещения, подлежат отклонению, поскольку как установлено в ходе рассмотрения дела, иных жилых помещений в собственности, помимо спорного, у истца не имеется. Жилое помещение по адресу: ..., в котором истец сохраняет регистрацию, является непригодным для проживания, расположено в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. В связи с этим, расходы истца на аренду жилого помещения (до приобретения в собственность другого жилья) являются объективно необходимыми.
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
При подаче иска истец уплатила государственную пошлину в сумме 300 руб., а в ходе рассмотрения дела понесла расходы на оплату судебной экспертизы (15 000 руб.)
Заключение эксперта ФИО6 принято судом в качестве надлежащего доказательства для определения выкупной цены изымаемой у истца недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд относит расходы истца на оплату услуг эксперта к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу.
Учитывая, что требования истца удовлетворены судом, с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в общей сумме 15 300 руб.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Изъять у ФИО1 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 2 569 700 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 2 569 700 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 (...) на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 судебные расходы в размере 15 300 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено ** ** **.
Председательствующий О.Л. Саенко