Дело № 2-68/2023 47RS0006-01-2022-003023-12

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гатчина 28 марта 2023 года

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.

при секретаре Бойковой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, признании возникшими права и обязанности арендатора по договору с государственной регистрацией перехода права,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ФИО3, Управление Росреестра по Ленинградской области,

установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате. В обосновании исковых требований истец указал, что между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м, кадастровый номер №, сроком на 20 лет. На арендуемом земельном участке находится объект незавершенный строительством с кадастровым номером №, поставленный на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права собственности ФИО3 на данный объект незавершенного строительством, в связи с чем с указанной даты к ней от ФИО2 перешли права и обязанности арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанный объект, с указанной даты к ней от ФИО3 перешли права и обязанности арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях и в том же объеме (л.д. 5-9 т.1).

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени и признании возникшими с ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 прав и обязанностей арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 154-155 т.1).

Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области 14.12.2022 гражданское дело № 2-3901/2022 по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки объединено с гражданским делом № 2- 6363/2022 по иску по Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, признании возникшими с ДД.ММ.ГГГГ у ответчика прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № в одно производство по делу № 2-3901/2022 (л.д. 149 т.1).

С учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) истец окончательно просил взыскать задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3392415,56 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 24849,01 руб., признать возникшими с ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 136-138 т.1).

Представитель истца П.Д.Э. в судебном заседании требования поддержал в полном объеме. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительством перешло к ФИО1, в связи с этим к ней перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) и ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). В нарушение условий договора арендатор не исполнил обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности за спорный период, поддержал позицию изложенную на возражения ответчика (л.д. 119-121 т.1).

Представитель ответчика и третьего лица ФИО3 – Ч.Л.А. возражала против удовлетворения, поддержала письменные возражения (л.д. 58 т.1, л.д. 9-11 т.2). Указала, что истец ошибочно полагает, что при регистрации объекта незавершенного строительством переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 ЗК РФ. Признать имеющимися с ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № у ФИО1 невозможно, поскольку переуступка прав нарушает запрет, явно выраженный в пункте 7 статьи 448 ГК РФ. Такой переход прав и обязанностей по незаключенному договору между истцом и ответчиком, на котором строиться требования истца, является ничтожным.

Третьи лица – ФИО3, ФИО2, представитель Управления Росреестра по Ленинградской области, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Изучив материалы дела, заслушав доводы явившихся представителей, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО2 был ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие индивидуальные, усадебные жилые дома с придомовыми участками с возможностью содержания и разведения домашнего скота и птицы, площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 10-14, 17-19 т.1).

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет с момента заключения договора.

В соответствии с п. 2.1 договора размер годовой арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3142 720 рублей. Согласно п. 2.2 задаток в размере 64 400 рублей, внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного п. 2.5 договора.

Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 2.10 договора).

Согласно выписке из ЕГРН за ответчиком на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительством с кадастровым номером № – жилой дом, площадь застройки 37 кв.м, степень готовности 20%, по адресу: <адрес>, регистрация права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 215-220 т.1), на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО1 (л.д. 239-242 т.1).

Земельный участок с кадастровым номером № по указанному адресу согласно сведением ЕГРН находится в аренде у ФИО2 (л.д. 208-214 т.1).

Доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях и заявленных в судебном заседании основаны на неверном толковании норм права в силу следующего.

П. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

П. 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В п.п. 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в п. 16 приведенного постановления Пленума от 24.03.2005 № 11.

Доводы ответчика опровергаются объективными действиями регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях. Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено. Это также позволило бы же недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

В связи с изложенными установленными судом обстоятельствами суд находит иск в части взыскания задолженности по арендной плате подлежащим удовлетворению.

Судом проверен расчет истца (л.д. 142 т.1) и признан арифметически верным. Размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 3392 415 руб.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по договору аренды земельного участка, либо иного его размера, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлены.

Пунктом 2.10 Договора за нарушение срока и размера внесения арендной платы предусмотрено начисление пени. Поскольку ответчик в установленный срок не внес арендную плату, на сумму задолженности начислены пени, сумма которых за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 24849,01 руб.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснений данных в п.п. 69 и 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Из заявленных истцом требований в части взыскания неустойки суд не усматривает несоразмерность начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Разрешая требования истца о признании имеющимися с ДД.ММ.ГГГГ у ответчика права и обязанности арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, суд так же находит требования подлежащими удовлетворению в силу вышеприведенных оснований.

Дополнительно истцом приведены сведения по договорам аренды земельных участков и праве собственности на объекты незавершенного строительства, расположенных на них и указано, что ни по одному из вышеуказанных договоров не вносилась арендная плата. Истец считает, что действия ответчика и привлеченных к участию в деле третьих лиц (ФИО2, ФИО3) в своей совокупности противоречат принципам добросовестного поведения (п. 5 ст. 10 ГК РФ) и направлены на обход норм земельного законодательства с целью оформления прав аренды земельного участка на основании ст. 39.6 ЗК РФ с регулируемой ценой вместо определенной результатами аукциона.

При этом никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).Согласно абз. 3-4 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и но инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны, например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим; указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения.

Аналогичная позиция Верховного Суда РФ отражена в абз. 23-24 п. 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018). Кроме того, согласно абз. 11 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд находит исковые требования доказанными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика, на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 НК РФ и статьи 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет госпошлина в размере 25 586 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО1, СНИЛС № в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области, ИНН <***> задолженность по арендной плате в размере 3392 415 руб. 56 коп., пени 24 849 руб. 01 коп.

Признать возникшими с ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1, СНИЛС № прав и обязанностей арендатора по договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м.

Решение суда является основанием для регистрации перехода (возникновения) прав и обязанностей ФИО1 как арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м.

Взыскать с ФИО1, СНИЛС № государственную пошлину в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области в размере 25 586 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение принято 04.04.2023