11RS0001-01-2025-012264-80 дело №2-7734/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

с участием помощника прокурора Терентьквой К.С.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 13 ноября 2025г. гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,

установил:

ФИО2, ФИО3 и ФИО4 обратились в суд к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений просили изъять путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение по адресу: ..., определить выкупную цену равной 4 646 300 рублей и взыскать указанную сумму с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» с последующим прекращением права собственности.

В обоснование требований указала, что предложенная органом местного самоуправления в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена в размере 3 869 382 рубля 71 копейка, явно занижена.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Аксерли» и департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

В судебном заседании представитель истцов требования поддержала.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.

Истцы и третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истцы ФИО2, ФИО3 и ФИО4 являются долевыми (по 1/3) собственниками жилого помещения (квартиры) по адресу: ....

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого помещения по адресу: ..., и направить истцам К-вым проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Во исполнение указанного решения суда ** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного ..., и жилого помещения по адресу: ... путем выкупа у собственников.

В июне 2025 г. администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истцов К-вых проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 3 869 382 рубля 71 копейка, определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** ООО «Аксерли».

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истцы отказались и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратились в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., составленный оценщиком ООО «Аксерли», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 3 869 382 рубля 71 копейка, и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества - 2 429 159 рублей 20 копеек (из которых 1017909 рублей 20 копеек – стоимость жилого помещения, 437 250 рублей – стоимость доли земельного участка, 974000 рублей – стоимость доли общего имущества); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1 328 165 рублей 51 копейка; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 93000 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 10000 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 4000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 5058 рублей.

Истцы считают отчет №... недостоверным.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцами оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по их ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 №..., отчет об оценке №..., составленный ООО «Аксерли», не является достоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: оценщиком не соблюдены требования ФСО №... относительно осмотра объекта оценки (осмотр произведен по фотографиям дома снаружи и фотографиям лестничной клетки, при этом допущения, связанные с непроведением осмотра в отчете не отражены); при рассмотрении информации по объектам-аналогам по ссылкам, указанным оценщиком, и представленным скриншотам, не возможно установить, когда данные предложения размещены и когда оценщик сделал скриншот; при расчете компенсации за непроизведенный капительный ремонт оценщиком в состав работ включены те, которые по данному дому не требуются; расчет компенсации произведен исходя из площади жилого помещения без учета мест общего пользования.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО1 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 2 698 700 рублей,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истцов в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 767 100 рублей,

-убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, в размере 180 500 рублей, из которых: 95800 рублей – расходы на поиск и аренду иного жилья, 22700 рублей – расходы на переезд, 50000 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 12000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 4 646 300 рублей.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО1, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО1

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

В то же время, по смыслу общих положений пункта 2 статьи 281 ГК РФ, пункта 2 статьи 56.8 ЗК РФ, указанные в них убытки не могут признаваться автоматически возникающими у правообладателя недвижимости в результате изъятия этой недвижимости. Вследствие чего эквивалентное этим убыткам возмещение не может присуждаться судом в пользу правообладателя недвижимости лишь в силу самого факта изъятия. Виды убытков и порядок их определения в указанных нормах закона не конкретизирован.

В пункте 7 статьи 32 ЖК РФ содержится примерный перечень убытков, которые могут возникнуть у собственника жилого помещения при определенных обстоятельствах, но также не являются непременно возникающими в отношении любого собственника. Поэтому причинение убытков изъятием недвижимости и их размер должны быть подтверждены в суде средствами доказывания, соответствующими критериям относимости и допустимости доказательств.

В связи с этим, сам факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец ФИО4 зарегистрирован и проживает в ..., принадлежащей его родителям (т.е имеет право пользования жилым помещением на правах члена семьи собственников). Соответственно, у ФИО4 отсутствует необходимость несения расходов на аренду жилья в связи с изъятием для муниципальных нужд ....

Такие расходы возникнут только у ФИО2 и ФИО3, не имеющих в собственности и в пользовании иных жилых помещений помимо ....

Таким образом, в выкупную цену изымаемого у истцов недвижимого имущества подлежит включению определенная экспертом ФИО1

-рыночная стоимость жилого помещения (с учетом доли общего имущества многоквартирного дома и земельного участка) в размере 2 698 700 рублей,

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома в размере 1 767 100 рублей,

-затраты на переезд (транспортные услуги) в размере 22 700 рублей,

-затраты на оплату риэлторских услуг в размере 50 000 рублей,

-затраты на оплату государственной пошлины за оформление права собственности в размере 12000 рублей.

-затраты на аренду иного жилья (только для ФИО2 и ФИО3) в размере 63 866,66 рублей.

Общий размер возмещения составит 4 614 366 рублей 68 копеек.

С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 4 614 366 рублей 68 копеек, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцам указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар», а именно: в пользу ФИО4 – в размере 1 516 833 рубля 34 копейки, в пользу ФИО2 и ФИО3 – по 1 548 766 рублей 67 копеек.

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО2 (...), ФИО3 (...) и ФИО4 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 4 614 366 рублей 68 копеек.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО2 1 548 766 рублей 67 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО3 1 548 766 рублей 67 копеек в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО4 1 516 833 рубля 34 копейки в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО2, ФИО3 и ФИО4 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 25 ноября 2025 г.

Председательствующий О.Л. Саенко