БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0020-01-2023-000138-96 33-3443/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 11 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Филипчук С.А.

судей Бартенева А.Н., Сторчак О.А.

при секретаре Елисеевой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Лотан» о возложении обязанности по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора и взыскании компенсации морального вреда

по апелляционной жалобе ООО «Лотан»

на решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 13 марта 2023 года

Заслушав доклад судьи Сторчак О.А., пояснения ФИО1, ее представителя ФИО2, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Лотан», просит обязать ООО «Лотан» передать ФИО1 путем осмотра и подписания двустороннего передаточного акта объект долевого строительства: жилое помещение, назначение: квартира, условный номер 574, этаж расположения: 9, номер подъезда (секции): 5, проектная общая площадь: 58,10 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 58,10 кв.м., количество комнат 2, строительный адрес: <адрес>, адрес согласно уведомлению: <адрес>, соответствующий условиям договора и требованиям, предъявляемым к данному виду товара; Взыскать с ответчика ООО «Лотан» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей.

Решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 13 марта 2023 года на ООО «Лотан» возложена обязанность передать ФИО1 путем осмотра и подписания двустороннего передаточного акта объект долевого строительства: жилого помещения, назначение: квартира, условный номер 574, этаж расположения: 9, номер подъезда (секции): 5, проектная общая площадь: 58,10 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 58,10 кв.м., количество комнат 2, строительный адрес: <адрес> (адрес согласно уведомлению: <адрес> соответвующий условиям договора и требованиям, предъявляемым к данному виду товара. С ООО «Лотан» в пользу ФИО1 взыскана компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 2500 руб. С ООО «Лотан» в бюджет взыскана государственная пошлина 600 руб.

С апелляционной жалобой на решение суда обратилось ООО «Лотан», просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении требований отказать. Указало, что ответчиком квартира передана по одностороннему Акту, качество объекта соответствует условиям договора и требованиям технических регламентов, доказательств свидетельствующих о несоответствии качества объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации истцом не представлено полагает, что ФЗ №214 не содержит нормы в силу которой можно понудить Застройщика к подписанию двустороннего передаточного акта, в случае нарушения требований к качеству объекта или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, закон предусматривает меру ответственности – отказ участника долевого строительства от исполнения договора.

В судебном заседании ФИО1 и ее представителя ФИО2, возражали против доводов апелляционной жалобы, ссылались на невозможность получить доступ в приобретенную квартиру, составить соответствующий Акт, просили решение суда оставить без изменения.

Иные участники судебного разбирательства в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что между ООО «Лотан» и ФИО3 12.02.2021 заключен договор участия в долевом строительстве № ВостБут-10 (север) (кв)-5/9-10/2 (АК), по условиям которого, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 3.2 договора № ВостБут-10 (север) (кв)-5/9-10/2 (АК) от 12.02.2021 объектом долевого строительства является жилое помещение, назначение: квартира, условный номер 574, этаж 9, номер подъезда 5, проектная общая площадь 58,10 кв.м., проектная общая приведенная площадь 58,10 кв.м., количество комнат 2, строительный адрес: <адрес>

В силу п. 5.1, 5.1.1, 5.1.2 передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в период: начало периода 01.02.2022, окончание периода – не позднее 31.03.2022.

Пункт 13.1.2 договора от 12.02.2021 регламентирует уведомление о завершении строительства объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче направляется застройщиком участнику долевого строительства не менее, чем за 1 (один) месяц до наступления установленного срока передачи по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному участником долевого строительства и/или вручено участнику долевого строительства под расписку.

Разделом 5 договора от 12.02.2021 предусмотрен порядок передачи объекта долевого строительства: объект долевого строительства передается участнику долевого строительства при условии полного и надлежащего исполнения им обязательств по оплате цены договора, установленного разделом 4 договора. В срок не позднее 10-ти рабочих дней с момента получения участником долевого строительства уведомления о завершении долевого строительства, участник долевого строительства обязан выполнить все обязательства, установленные разделом 4 договора и принять объект долевого строительства.

П. 5.7 Договора предусмотрено, что в случае уклонения участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства он обязан уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки принятия Объекта долевого строительства, а кроме того обязан возместить затраты Застройщика на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента получения уведомления о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания Передаточного акта либо составления Застройщиком одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.

В соответствии с договором уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № ВостБут-10 (север) (кв)-5/9-10/2 (АК) от 01.12.2021 ФИО3 (цедент) уступил ФИО1 (цессионарий) право требования к ООО «Лотан» на приобретение в собственность помещения: назначение: квартира, условный номер 574, этаж расположения: 9, номер подъезда (секции): 5, проектная общая площадь: 58,10 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 58,10 кв.м., количество комнат: 2. Договор зарегистрирован в ЕГРН 18.02.2022.

Требования к форме договора уступки права требования соблюдены. Договор уступки права требования направлялся ответчику.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что ФИО1 свои обязательства, оговоренные договором, выполнила в полном объеме, а Застройщик, напротив, свои обязательства не исполнил, объект долевого строительства не передал, Акт передачи не оформил. Суд пришел к выводу, что ФИО1 не уклонялась от приемки объекта долевого строительства и подписания двустороннего передаточного акта, напротив, неоднократно обращалась письменно к ответчику с просьбой предоставить ей законное право приемки объекта долевого строительства по передаточному акту. Однако ответов на свои обращения не получала.

Судом установлено, что, в нарушение пункта 13.1.2 договора от 12.02.2021 уведомление о завершении строительства не было направлено ФИО1 08.07.2022 с нарушением установленного договором срока передачи получено ею 10.08.2022.

В силу пункта 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Суд первой инстанции, с учетом совокупности установленных обстоятельства, руководствуясь положениями ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве», ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца и возложении обязанности на ООО «Лотан» передать объект долевого строительства.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Принимая во внимание, что уведомление ФИО1 о готовности объекта долевого строительства получено 10.08.2022, то есть после составления застройщиком в одностороннем порядке Акта о передаче объекта строительства от 19.07.2022, право участника долевого строительства потребовать от застройщика составление акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора нарушено.

Доводы апеллянта о том, что принятие решения о возложении обязанности передать объект долевого строительства посредствам оформления передаточного акта свидетельствуют о понуждении к заключению договора, судебной коллегией отклоняются. Факт передачи объекта долевого участия в строительстве означает фиксацию состояния принимаемого объекта долевого строительства и направлено на реализацию каждой из сторон права удостовериться в надлежащем исполнении условий договора. Совершение данных действий регламентировано законом и не свидетельствует о понуждении к заключению договора, напротив, уклонение сторон от его оформления является злоупотреблением правом.

Требования ФИО1 обусловлены нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 названного закона.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что выводы суда о возложении на ответчика обязанности передать объект долевого строительства, соответствующий условиям договора подлежат исключению из резолютивной части решения, поскольку на момент принятия решения состояние объекта долевого строительства не зафиксировано, сведений том, соответствует ли данный объект условиям заключённого договора, не имеется.

Возложение обязанности по передаче объекта долевого строительства путем оформления передаточного акта, вопреки доводам апеллянта, не исключает права стороны отказаться от его подписания при наличии соответствующих оснований.

В указанной части решение суда подлежит изменению.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Старооскольского городского суда Белгородской области от 13 марта 2023 года по делу по иску ФИО1 (паспорт № к ООО «Лотан» (ИНН №) о возложении обязанности по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора и взыскании компенсации морального вреда изменить. Исключить из резолютивной части решения суда указание: «(адрес согласно уведомлению: <адрес>), соответствующий условиям договора и требованиям, предъявляемым к данному виду товара».

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Старооскольский городской суд Белгородской области.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст изготовлен 26.07.2023