Решение по делу № 2-1633/2025 от 11.06.2025 | Ленинский районный суд г. Перми (Пермский край)

КОПИЯ

УИД: 59RS0004-01-2025-001495-85

Дело № 2-1633/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2025 г. г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Манько А.В.,

при секретаре Меновщиковой Ю.О.,

с участием представителя ФИО1 – ФИО2, действующего на основании ордера,

представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственном имуществом в Пермском крае - ФИО3, действующей на основании доверенности,

представителя Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» ФИО4, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее- Территориальное управление) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указывает о том, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

Беседка с кадастровым номером: №

Гараж с кадастровым номером: №

Баня с кадастровым номером: №

Гостевой дом с кадастровым номером: №

Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером: № площадью 4179 кв.м. по адресу: <Адрес> Вид разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости.

Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

13.03.2024 он обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ). Кадастровая стоимость земельного участка на этот день составляет 574 988, 61 руб. 14.03.2024 заявление дополнено. Письмом от 25.03.2024 Территориальное управление уведомило о принятом решении об отказе в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ, поскольку кадастровая стоимость земельного участка составляет 574988, 61 руб. На дополнительное заявление от 14.03.2024 Территориальное управление письмом от 25.03.2024 сообщило об отказе об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: № по причине того, что отсутствуют реквизиты документа, удостоверяющих личность заявителя, цели использования земельного участка. 27.03.2024 он повторно обратился в Территориальное управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ. Территориальным управление Росимущества в Пермском крае 11.04.2024 принято решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: № по причинам: 1) необоснованности площади, необходимой для использования земельного участка; 2) отсутствие отчета о рыночной стоимости земельного участка. Исполнив вышеуказанные требования, он 25.11.2024 вновь подал заявление о выкупе земельного участка с приложением к нему заключения кадастрового инженера, в удовлетворении которого ему отказано 04.12.2024 по причине того, что ему нужно повторно подать заявление о выкупе земельного участка. 10.12.2024 он направил в адрес Территориального управления заявление о предоставлении в собственность земельного участка, в ответ на которое ответчик 23.12.2024 в письме сообщил о согласии на выкуп земельного участка, приложив проект договора купли-продажи № 0383 с выкупной ценой земельного участка в размере 37 803 234 руб.

Не согласившись с данной стоимостью земельного участка, указанной в п. 2.1 договора купли-продажи, поскольку кадастровая стоимость пересмотрена в сторону увеличения с 574 988, 61 руб. до 37 803 234 руб., а также с п.4.2.5 договора купли-продажи, в котором указано о том, что покупатель по договору обязуется оплатить фактическое пользование земельного участка в соответствии с расчётом, в то время как данный пункт не имеет отношения к договору купли-продажи и включает в себя расчеты по возможным внедоговорным отношениям, которые подлежат урегулированию вне договора купли-продажи, 17.01.2025 он направил ответчику письмо, где предложено внести изменения в договор купли-продажи, к которому приложен договор, подписанный 16.01.2025, с разногласиями и протокол разногласий от 16.01.2025. Им предложено изменить цену земельного участка на 574988, 61 руб. и исключить п.4.2.5 из договора.

В его адрес письмом от 10.02.2025 направлен ответчиком протокол разногласий и протокол согласования к протоколу разногласий от 06.02.2025 к договору купли-продажи № 0383, в котором Территориальное управление отклонило его условия.

Таким образом, в настоящее время урегулирование разногласий возможно только в судебном порядке.

На основании вышеизложенного, ФИО1 просит:

- урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: <Адрес>, площадь земельного участка 4179 кв.м., вид разрешенного использования-для размещения объектов недвижимости,

- изложив п.2.1 договора купли-продажи земельного участка № 0383 в редакции истца, а именно:

«2.1 Цена Участка составляет 574 988 рублей 61 коп.

Оплата производится в рублях, сумма платежа в полном объеме перечисляется на счет Управления федерального казначейства. Сведения о реквизитах счета:

Платеж вносится на казначейский счет 03100643000000015600

ОКТМО 57701000, ИНН <***>, КИП 590201001

Получатель: УФК по Пермскому краю (ТУ Росимущества в Пермском крае, л/с <***>)

Банк получателя: Отделение Пермь Банка России// УФК по Пермскому краю г. Пермь

БИК ТОФК 015773997

Единый казначейский счет 40102810145370000048

В платежном документе в поле «Назначение платежа» обязательно указывается код бюджетной классификации 16711406021016000430, номер договора».

Пункт 4.2.5 исключить;

- взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлине.

Определением судьи Ленинского районного суда г. Перми от 12.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее ГБУ ПК «ЦТИ ПК», л.д. 177)

ФИО1 в суд не явился, извещен.

Представитель ФИО1 в судебном заседании поддерживает заявленные требования, указывая на то, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае незаконно отказывало ФИО1 в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов в период с марта 2024 г. по декабрь 2024 г., а затем установило цену земельного участка, исходя из новой его кадастровой стоимости, в то время как стоимость земельного участка должна определяться исходя из размера кадастровой стоимости, установленной на дату первой подачи заявления о выкупе. ФИО1 не обжаловал в судебном порядке решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, поскольку надеялся на то, что будет установлена стоимость земельного участка в договоре купли-продажи 574 988, 61 руб. Он обжаловал новую кадастровую стоимость земельного участка, которая установлена по заявлению Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае, в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 803 234 руб., но она применяться должна только к правоотношениям, связанным с налогообложением, а не с определением выкупной стоимости земельного участка.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в судебном заседании возражает против удовлетворения иска, в письменном отзыве на заявленные требования указывает о том, что между Территориальным управлением и истцом заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № № 0383. Согласно п.п.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса. Согласно Правилам определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2025 № 279, цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости (п.2 Правил). Пунктом 2.1 указанного договора цена Участка с учетом протокола разногласий от 06.02.2025 установлена в размере 13 761 000 руб. (подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.04.2025 № КУВИ-001/2025-92644983). Таким образом, при установлении цены спорного договора купли-продажи земельного участка Территориальным управлением законно и обоснованно применена действующая на 10.12.20214 кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 161-162). Установление стоимости земельного участка по предыдущей кадастровой стоимости повлечет убытки для Российской Федерации.

Представитель ГБУ ПК «ЦТИ ПК» в судебном заседании разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 180-183). В судебном заседании представитель пояснил о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена на 01.01.2023 в размере 574988, 61 руб. на основании акта об определении кадастровой стоимости от 14.03.2024 № АЗУ-59/2024/003475. В дальнейшем она оспорена сначала Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в августе 2024 года и установлена в размере 37 803 234 руб. по состоянию на 01.06.2024, а затем в декабре 2024 года ФИО1, в связи с чем ее размер стал составлять 13 761 000 руб.. Представленный ответчиком отчет о рыночной стоимости земельного участка был составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. По результатам рассмотрения заявления ФИО1 от 28.12.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером: № ГБУ «ЦТИ ПК» 20.01.2025 в пределах предоставленных полномочий утверждена новая величина кадастровой стоимости равной его рыночной- 13 761 000 руб. по состоянию на 30.10.2024 (л.д. 180-183)

В судебном заседании 20.05.2025 объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 28 мая 2025 г.

Суд, изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39.16 указанного кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 7 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ).

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что у ФИО1 на основании договора субаренды от 01.11.2015 находится в аренде с 25.12.2015 по 20.10.2054 земельный участок с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Пермский край, г.о. Добрянский, тер. Росинка, ул. Красивая, з/у 1 с видом разрешенного использования: для размещения объектов недвижимости, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации (л.д. 22-37)

Сведения о договоре субаренды внесены в ЕГРН, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные на вышеуказанном земельном участке:

- с 13.02.2024 беседка 2014 года строения площадью застройки 20, 6 кв.м. с кадастровым номером: № по адресу: <Адрес> (л.д. 10-13);

- с 15.02.2024 гараж 2014 года постройки площадью 34, 1 кв.м. с кадастровым номером: № по адресу: <Адрес> (л.д. 14-17);

-ДД.ММ.ГГГГ баня 2014 года постройки площадью 32, 2 кв.м. с кадастровым номером: № по адресу: Российская Федерация, <Адрес>

- с 09.02.2016 нежилое здание площадью 263, 8 кв.м. 2014 года постройки с кадастровым номером: № по адресу: <Адрес>

ФИО5 13 марта 2024 г. обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: <Адрес> в собственность за плату без проведения торгов на основании п.п.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации под объекты недвижимости (л.д. 38)

14.03.2024 ФИО5 подал дополнительное заявление в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <Адрес> о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: <Адрес> в собственность за плату без проведения торгов на основании п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, указав о том, что согласно техническому паспорту здания с кадастровым номером: № по адресу: <Адрес>, возведенного в 2021 году, в его состав входят:

-Лит. А- гостевой дом, площадь по наружному обмеру 136, 3 кв.м.;

-Лит.а- крыльцо, площадь по наружному обмеру 16, 2 кв.м.;

-Лит.а1-террасса, площадь по наружному обмеру 57, 3 кв.м.;

-Лит.а2- спуск в цокольный этаж, площадь по наружному обмеру 7, 1 кв.м.;

-Лит. Г1, площадь по наружному обмеру 40,3 кв.м.;

-Лит. Г2- навес, площадь по наружному обмеру 19,1 кв.м.;

-Лит. Г3- туалет, площадь по наружному обмеру 2,8 кв.м.;

-Лит. Г4- дровяник, площадь по наружному обмеру 4,5 кв.м.;

-Лит. Г5- баня, площадь по наружному обмеру 36,8 кв.м.;

-Лит. Г6- беседка, площадь по наружному обмеру 19,6 кв.м.;

-Лит.7- навес с барбекю, площадь по наружному обмеру 9,5 кв.м.;

-Лит.1- ограждение длиною 119, 7 м;

-Лит.2 – ворота длиною 6, 94 м;

-Лит.3- калитка диною 1, 94 м.;

Названные литеры являются вспомогательными объектами к основному зданию и их расположение на местности отражено в ситуационном плане к техническому паспорту. Границы земельного участка установлены и соответствуют границам забора. Испрашиваемый земельный участок соответствует предельным минимальным и максимальным параметрам для территориальной зоны Р2 (л.д. 39-40)

Решением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае от 25.03.2024 № 59- ЕМ-03/2929 ФИО1 возвращено его заявление по причине того, что в заявлении отсутствуют реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя, цель использования земельного участка, не приложена копия документа, удостоверяющего личность заявителя (л.д. 41-42)

ФИО1 27.03.2024 повторно обратился с заявлением в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <Адрес> о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: <Адрес> за плату без проведения торгов, устранив вышеуказанные недостатки.

По результатам рассмотрения данного заявления Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае принято 11.04.2024 решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка на основании п.1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации по причине того, что заявителем не предоставлено обоснование площади испрашиваемого земельного участка со ссылкой на судебную практику арбитражных судов по иным делам, а также по причине того, что рыночная стоимость земельного участка в Добрянском районе превышает его кадастровую стоимость, в связи с чем к заявлению предложено представить отчет об установлении новой кадастровой стоимости участка в размере рыночной (л.д. 44-46)

ФИО1 25.11.2024 вновь обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с просьбой рассмотреть его заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: <Адрес> за плату без проведения торгов, приложив к нему заключение кадастрового инженера об обоснованности необходимой площади земельного участка для эксплуатации объектов капитального строительства (л.д. 47-119)

По результатам рассмотрения данного заявления Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае 04.12.2024 в решении № 59-06/11677 указано на то, что процедура предоставления в собственность земельного участка с кадастровым номером: № ФИО1 по обращению от 13.03.3024 завершена. Данное решение не обжаловано в судебном порядке, соответственно для пересмотра заявления основания отсутствуют. Для оформления прав на земельный участок ему необходимо отправить в адрес Территориального управления повторное заявление (л.д. 120-121)

ФИО1 10.12.2024 повторно подано заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: <Адрес> за плату без проведения торгов (л.д. 122)

В ответ на данное обращение Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае направило 23.12.2024 в адрес ФИО1 договор купли-продажи № 0383, а также в письме № 59-03/12502 указало на необходимость погашения задолженности за пользование земельным участком (л.д. 123)

Из договора купли-продажи № 0383 следует, что в п.2.1 данного договора цена земельного участка с кадастровым номером: № площадью 4179+/- 13 кв.м. по адресу: <Адрес> равна его кадастровой стоимости и составляет 37 803 234 рубля 00 коп.

Пунктом 4.2.5 договора предусмотрено, что в случае, если участок используется Покупателем на праве аренды, то покупатель обязан внести начисленную арендную плату в федеральный бюджет по день, предшествующий государственной регистрации права собственности на Участок.

В случае, если покупатель использует Участок без оформленного в установленном порядке права пользования, то Покупатель обязуется оплатить фактическое использование Участка в соответствии с расчётом. Оплата начисляется с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты недвижимости, расположенные на Участке, до момента государственной регистрации права собственности на Участок (л.д. 125-127)

ФИО1 16.01.2025 в адрес Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае направил подписанный договор купли-продажи № 0383 земельного участка с кадастровым номером: № и протокол разногласий к нему, в котором просил установить в п.2.1 стоимость земельного участка -574988, 61 руб. и исключить из договора п.4.2.5 (л.д. 124, 144)

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае 10.02.2025 направило в адрес ФИО1 протокол согласования к протоколу разногласий к договору купли-продажи земельного участка № 0383 от 16 января 2025 г., в котором итоговую редакцию п.2.1 договора купли-продажи изложило следующим образом: «Цена Участка составляет 13 761 000 рублей» и далее по тексту…, п.4.2.5 оставлен в редакции первоначального текста договора (л.д. 145-147)

Разрешая требования истца об установлении стоимости земельного участка в размере 574988, 61 руб. в п.2.1 договора купли-продажи, суд исходит из следующего.

Как отмечено в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г., цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч.1)

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом (ч.2):

1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости;

2) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения;

3) со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие:

а) исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

б) внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

в) исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона, в сторону уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости;

4) со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона;

5) со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с исправлением ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 настоящего Федерального закона, в сторону ее увеличения;

6) с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости;

7) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 настоящего Федерального закона;

8) с 1 января года, по состоянию на который рассчитан соответствующий индекс рынка недвижимости, при определении кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 статьи 19.1 настоящего Федерального закона.

Согласно правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Пермского края от 11.12.2020 № 973-п установлена 1 января 2021 года дата перехода к применению на территории Пермского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно п.6 ч.2 ст. 18 Закон № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закон № 237-ФЗ в случае, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении указанной в части 3 настоящей статьи государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности объекта недвижимости либо принятие решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка (если в соответствии с законом для установления публичного сервитута не требуется заключение соглашения), в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости, полученной по итогам проведения государственной кадастровой оценки, и такая кадастровая стоимость ниже кадастровой стоимости, которая была внесена в Единый государственный реестр недвижимости на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления указанного заявления (ходатайства), при оказании такой государственной или муниципальной услуги в целях определения размера платы или цены по указанным договорам, соглашению или решению, за исключением цены предмета торгов, проводимых в целях заключения указанных договоров, применяется кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости на дату заключения договора аренды, договора купли-продажи или соглашения об установлении сервитута либо принятия решения об установлении публичного сервитута в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка.

Из пояснительной записки к проекту Федерального закона «О внесении изменения в статью 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки» следует, что положения законопроекта направлены на обеспечение гарантий прав граждан и организаций, в том числе субъектов малого и среднего предпринимательства, которые будут приобретать в собственность или в пользование объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, если в процессе оказания государственной или муниципальной услуги по приобретению объектов недвижимости произошло изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, влияющие на размер платы или цены соответствующего договора.

В этих целях законопроектом устанавливается порядок применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если при оказании соответствующей услуги размер платы или цене определяются исходя из величины кадастровой стоимости. По общему правилу, предусматривается применение кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащейся в ЕГРН, на дату подачи соответствующего заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги.

При этом в целях реализации мер поддержки граждан, организаций и отраслей экономики законопроектом предусмотрены дополнительные гарантии прав субъектов гражданского оборота, если после даты подачи заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги, результатом которой является заключение договора аренды или договора купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, кадастровая стоимость изменилась в сторону понижения. В таком случае при оказании соответствующей государственной или муниципальной услуги применяется измененная (сниженная) кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, законодателем в ст. 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки» предусматривалось, что при оказании государственной или муниципальной услуги по приобретению объектов недвижимости в собственность без проведения торгов применяется общее правило применения кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащейся в ЕГРН, на дату подачи соответствующего заявления (ходатайства) о предоставлении государственной или муниципальной услуги.

Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: № определена по состоянию на 01.01.2023 в размере 574988, 61 руб. на основании акта об определении кадастровой стоимости от 14.03.2024 № АЗУ-59/2024/003475.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в лице ФИО6 обратилось в ГБУ «ЦТИ ПК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости - 37 803 234 руб. по состоянию на 01.06.2024.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости приложен Отчет № К23-15/26/15/26711 об оценке рыночной стоимости 6 земельных участков, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации от 16.06.2025 по состоянию на 01.06.2024, подготовленный ООО «Центр независимой экспертизы собственности» г. Москва.

В приложенном отчете об оценке, кроме расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации и на праве аренды ФИО1, содержится расчет рыночной стоимости иных 6 земельных участков, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, на праве аренды иным лицам.

По результатам рассмотрения заявления № СЭД-31.2-2-15-1395 от 12 августа 2024 года, ГБУ «ЦТИ ПК» принято решение № УРС- 59/2024/001268 от 23.08.2024 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости равной 37 803234 рублей по состоянию на 01.06.2024.

ФИО1 05.12.2024 обратился в ГБУ «ЦТИ ПК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости 18 337 000 рублей по состоянию на 05.11.2024.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости приложен Отчет № 522/24 об оценке рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, от 11.11.2024 по состоянию на 05.11.2024, подготовленного оценщиком ООО «Вишера-Оценка» ФИО7

По результатам рассмотрения заявления № СЭД-31.2-2-15-2145 от 5 декабря 2024 года ГБУ «ЦТИ ПК» принято решение № ОРС-59/2024/002157 от 12.12.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере его рыночной стоимости равной 18 337 000 рублей по состоянию на 05.11.2024.

28.12.2024 ФИО1 в повторно обратился в ГБУ «ЦТИ ПК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером№ в размере его рыночной стоимости 13 761 000 рублей по состоянию на 30.10.2024.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости приложен Отчет № 24/1030-5 об оценке рыночной стоимости земельного участка, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации от 24.12.2024 по состоянию на 30.10.2024, подготовленный оценщиком ООО «Авангард» ФИО8

По результатам рассмотрения заявления № СЭД-31.2-2.-15-2225 от 28 декабря 2024 года ГБУ «ЦТИ ПК» принято решение № УРС- 59/2024/002229 от 20.01.2025 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: 59:18:3730103:1144 в размере его рыночной стоимости равной 13 761 000 рублей по состоянию на 30.10.2024.

Следовательно, 20.01.2025 в отношении земельного участка с кадастровым номером: № ГБУ «ЦТИ ПК» в пределах предоставленных полномочий утверждена новая величина кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости (л.д. 185-211)

При разрешении разногласий Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае установило стоимость земельного участка с кадастровым номером: 59:18:3730103:1144 в договоре купли-продажи 13 761 000 рублей, однако Территориальным управлением не учтено следующее.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: № датой внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, является 23.01.2025 (л.д. 160). С заявлением о пересмотре (об установлении) кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка ФИО1 обратился 28.12.2024.

С последним заявлением о выкупе земельного участка, которое принято Территориальным управлением к рассмотрению и удовлетворено, ФИО1 обратился 10.12.2024.

Следовательно, Территориальное управление не имело право использовать указанную кадастровую стоимость в качестве стоимости земельного участка в договоре купли-продажи.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: 59:18:3730103:1144 в размере 37 803 234 руб. оспорена ФИО1 в установленном законом порядке. Следовательно, вышеуказанная кадастровая стоимость не может использоваться при определении стоимости земельного участка в договоре купли-продажи.

Судом также установлено, что впервые ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о выкупе не 10.12.2024, а 13.03.2024, но документы ему возвращены в связи с их некомплектом. Повторно ФИО1 обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае с данным заявлением 27.03.2024, однако Территориальное управление незаконно 11.04.2024 отказало ему в его удовлетворении на основании пункта 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации по причине необоснованности площади истребуемого земельного участка и необходимости заявителю подготовить отчет об установлении новой кадастровой стоимости участка в размере рыночной.

Положения п.1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации таких оснований не содержат. ФИО1 приложены все необходимые документы, свидетельствующие об обоснованности площади истребуемого земельного участка. Земельный участок поставлен на кадастровой учет, имеет границы, предоставлен истцу на основании договора аренды под строительство объектов недвижимого имущества. ФИО1 приложены выписки из ЕГРН об объектах недвижимого имущества, принадлежащих ему на праве собственности, а также технический паспорт домовладения, в котором указаны все объекты недвижимости, вспомогательные объекты, их площадь, места размещения, в связи с чем предоставление дополнительных документов не требовалось. Возложение обязанности на арендатора установить кадастровую стоимость арендуемого земельного участка в размере рыночной стоимости с целью увеличения его стоимости при продаже является необоснованным, поскольку арендатор кадастровую стоимость не оспаривал, собственником земельного участка не является. Фактически Территориальное управление делегировало свои обязанности на заявителя.

Таким образом, суд приходит к выводу о незаконности решения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае от 11.04.2024 № 59- ЕМ-06/3623 об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером: 59:18:3730103:1144 в собственность за плату без проведения торгов, а также последующего принятого Территориальным управлением решения от 04.12.2024 № 59-06/11677 о необходимости повторного направления ФИО1 заявления о выкупе.

По состоянию на 27.03.2024 действовала кадастровая стоимость земельного участка в размере 574 988, 61 руб., в связи с чем требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Разрешая требования истца об исключении п.4.2.5 из договора купли-продажи, суд исходит из следующего.

Указанное требование удовлетворению не подлежит, поскольку истцом не представлено доказательств того, что указанное условие нарушает его законные права, интересы и требования действующего законодательства.

Судом установлено и подтверждено выписками из ЕГРН, что земельный участок с кадастровым номером: № находится в аренде у истца. Из письма Территориального управления от 23.12.2024 следует, что у истца имеется задолженность за пользование земельным участком, которая должна быть погашена.

Пунктом 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно правовой позиции изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2019 г. № 307-ЭС18-15061, при определении периода возникновения убытков следует учесть сроки, отведенные законодательством для осуществления процедур, связанных с реализацией истцом права на выкуп арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Действующее законодательство предусматривает, что отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим лицу имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование.

Таким образом, именно арендная плата, плата за фактическое пользование подлежит уплате по дату государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Следовательно, указанный пункт не противоречит требованиям действующего законодательства.

Истцом при подаче уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., что подтверждается чеком по операции (л.д. 3). Учитывая, что в иске заявлены требования неимущественного характера, отказ в удовлетворении требования об исключении п. 4.2.5 из договора купли-продажи не влечет оснований для отказа истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика понесенных расходов на оплату государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае в пользу ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

урегулировать разногласия, возникшие между ФИО1 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: ФИО12, площадь земельного участка 4179 кв.м., вид разрешенного использования-для размещения объектов недвижимости,

- изложив п.2.1 договора купли-продажи земельного участка № 0383 в редакции истца, а именно:

«2.1 Цена Участка составляет 574 988 рублей 61 коп.

Оплата производится в рублях сумма платежа в полном объеме перечисляется на счет Управления федерального казначейства. Сведения о реквизитах счета:

Платеж вносится на казначейский счет 03100643000000015600

ОКТМО 57701000, ИНН <***>, КИП 590201001

Получатель: УФК по Пермскому краю (ТУ Росимущества в Пермском крае, л/с <***>)

Банк получателя: Отделение Пермь Банка России// УФК по Пермскому краю г. Пермь

БИК ТОФК 015773997

Единый казначейский счет 40102810145370000048

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (ИНН <***>) в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца с. <Адрес> (паспортные данные: серия № выдан № <Адрес>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО1 отказать.

Решение суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.

Председательствующий: подпись. Манько А.В.

Копия верна. Судья: Манько А.В.

Мотивированное решение суда изготовлено 11 июня 2025 г.

Судья: Манько А.В.