Решение по делу № 2-1321/2023 от 02.11.2023

Дело № 2-1321/2023 2 ноября 2023 года

УИД 29RS0022-01-2023-001289-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Брежневой Е.С.,

при секретаре судебного заседания Белко В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению заместителя Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Приморский муниципальный район» к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», ФИО1 о признании недействительными постановления №, №, № и договора купли-продажи земельного участка №, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

заместитель Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Приморский муниципальный район» обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», ФИО1 о признании недействительными постановления №, №, № и договора купли-продажи земельного участка №, применении последствий недействительности ничтожной сделки. В обоснование иска указал, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь <данные изъяты> кв.м, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ №. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на этот участок. В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи земельного участка № цена земельного участка составила 52 383 руб. 68 коп. Приобретаемый участок обременен правом аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации права собственности на земельный участок (п.3.1 договора купли-продажи земельного участка №). На рассматриваемом земельном участке расположен объект недвижимости- баня, принадлежащий на праве собственности ФИО1 (кадастровый №), площадью 35 кв.м. Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. По смыслу указанных норм возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Поскольку возведенный ФИО1 на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект (баня) имеет вспомогательное значение, то его строительство и регистрация на него права собственности не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства. Заключение договора купли-продажи земельного участка № по существу направлено на обход установленных п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ процедур продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона. Поскольку процедура торгов перед заключением договора купли-продажи земельного участка № не проводилась, что является обязательным условием передачи в собственность земельного участка, данная сделка является ничтожной. Постановлением администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ст. 11.7, 39.28 ЗК РФ утверждена схема расположения земельного участка ФИО1 на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и земель государственной собственности в кадастровом квартале № площадью <данные изъяты> кв.м (в редакции постановления администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ №). В результате образован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, на который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1, земельный участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку земельный участок с кадастровым номером № представлен в собственность ФИО1 с нарушением требований закона, его перераспределение в порядке ст.39.28 ЗК РФ не могло быть осуществлено. С учетом уточнения, просил признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ №, признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и ФИО1, недействительным (ничтожным); признать недействительными постановления администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета для восстановления раздела ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления права аренды ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером № возложения на комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» обязанности по возврату ФИО1, денежных средств, полученных от продажи земельного участка в размере 52 383 руб. 68 коп.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены филиал ППК Роскадастр по Архангельской области и НАО и ФИО4.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных требований с учетом уточнения, считает, что баня является основным строением на земельном участке, поскольку метраж земельного участка не позволяет построить иной объект. Год назад баня была реконструирована, утеплена и сделана терраса, в 2023 году зарегистрирована как жилой дом.

Ответчик администрация муниципального образования «Приморский муниципальный район», надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила. Ранее представитель ФИО3 в судебном заседании не согласился с заявленными требованиями с учетом уточнения, полагает, что застройщик должен определять сам, что возводить на участке.

Ответчик КУМИиЗО администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направил, возражений по иску не представил.

Третье лицо Управление Росреестра по АО и НАО, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, в представленном суду отзыве указало, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как исключение из ЕГРН записи об определенном объекте недвижимости. Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности предъявления, и как следствие, удовлетворения такого требования.

Третье лицо ППК Роскадастр по Архангельской области и НАО, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило.

Третье лицо ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседания не явился, ранее в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что является кадастровым инженером, был приглашен для того, чтобы подготовить технический план здания. В ходе обследования и замеров было определено, что здание относится к объектам капитального строительства, оно пригодно для проживания, однако ранее было зарегистрировано как нежилое сооружение – баня. Требования истца считает необоснованными.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>. На земельном участке расположен объект – баня, принадлежащая на праве собственности ФИО1 (п.1.1 договора купли-продажи).

Приобретаемый участок обременен правом аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации права собственности на земельный участок (п.3.1 договора купли-продажи).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, цена земельного участка определена в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 52 383 руб. 68 коп.

На основании постановления администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена схема расположения земельного участка ФИО1 на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, и земель государственной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, в кадастровом квартале № площадью <данные изъяты> кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № внесены изменения и дополнения в постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно: в пункте 1 постановления цифры «786» заменены на «486», а также дополнен пункт 1 постановления абзацем следующего содержания: «Учесть, что земельный участок ограничен в использовании, как зона с особыми условиями использования территории «Охранная зона искусственных объектов 29:00-6.283», «Охранная зона искусственных объектов 29:00-6.284», «Охранная зона искусственных объектов 29:00-6.285», «Охранная зона искусственных объектов 29:00-6.286», «Охранная зона 29:16-6.797», «Охранная зона 29:16-6.1114».

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на спорном земельном участке расположено нежилое здание – баня, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, год завершения строительства – ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащая ФИО1 на праве собственности.

Таким образом, в данном случае земельный участок ответчику ФИО1 был продан без проведения торгов в связи с тем, что ФИО1 является собственником расположенной на нем бани.

ДД.ММ.ГГГГ в характеристики здания (бани) с кадастровым номером № внесены изменения, нежилое строение переведено в жилое с увеличением площади, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и техническим планом здания.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Пункт 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в пределах населенного пункта, для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу положений ст. 4 ФЗ от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», такой вид разрешенного использования как «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предполагает (код 2.2): - возможность размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), с размещением гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; производство сельскохозяйственной продукции; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу ч. 10 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта. Указанная позиция отражена в кассационном определении Верховного Суда РФ Судебной коллегии по административным делам от 6 декабря 2020 года № 18-КАД20-27-К4.

Поскольку возведенный ФИО1 на спорном земельном участке, предоставленным в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект недвижимого имущества (баня) на момент заключения договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ имел характер вспомогательного помещения, следовательно, его строительство и регистрация права собственности на него не могли повлечь возникновение у ФИО1 права на приобретение земельного участка в собственность на основании положений ст. 39.1, 39.20 ЗК РФ (без проведения торгов).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенное, постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО1», постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении схемы расположения земельного участка ФИО1 на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 29:16:201601:402 и земель государственной собственности», постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменения и дополнения в постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ», как не соответствующие выше названным нормам права, являются недействительными, а заключенный между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № и снятие его с государственного кадастрового учета, восстановления раздела ЕГРП о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №

На Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» надлежит возложить обязанность по возврату ФИО1 денежных средств, полученных от продажи земельного участка, в сумме 52 383 руб. 68 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования заместителя Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Приморский муниципальный район» к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», ФИО1 о признании недействительными постановления №, №, № и договора купли-продажи земельного участка №, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета, восстановления раздела ЕГРП о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» обязанность по возврату ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) денежных средств, полученных от продажи земельного участка, в сумме 52383 руб. 68 коп.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме через Приморский районный суд Архангельской области.

Мотивированное решение изготовлено 9 ноября 2023 года.

Председательствующий Е.С. Брежнева