Решение по делу № 2-10669/2022 от 06.09.2023 - о внесении изменений в договор, обязании передать объект недвижимости, компенсации морального вреда.

78RS0002-01-2022-009672-66

Дело №2-1941/2023 06 сентября 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной,

с участием представителя истца – ФИО1,

представителей ответчика – ФИО2, ФИО3,

при помощнике ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Выборгского районного суда Санкт-Петербурга гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Невский Луч», поданное в защиту прав потребителя, о внесении изменений в договор, обязании передать объект недвижимости, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО5 обратился с иском к ООО «Невский луч», требуя возложить на ответчика обязанность устранить недостатки, в приобретенной по договору № от 21.02.2008 года квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, зафиксированные в Заключение специалиста № от 31.03.2022 года, взыскать компенсацию морального вреда (л.д. 7-8).

Также ФИО5 обратился с самостоятельным иском (дело №2-6317/2023) к ООО «Невский луч», требуя изменить условия договора № от 21 февраля 2008 года (л.д. 118-121).

Протокольным определением названные дела соединены в одно производств (л.д. 138), затем 26 апреля 2023 года исковое заявление ФИО5 к ООО «Невский Луч» о внесении изменений в договор (дело №2-6317/2023) оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора (л.д. 140-141).

Далее, ФИО5 уточнил заявленные требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, требуя изменить условия договора № о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.02.2008 года путем внесения изменений следующего содержания: Пункт 1.3. Договора изложить в следующей редакции:

«1.3. Заключением настоящего Договора стороны соглашаются с тем, что в результате реализации указанного в п. 1.1. предмета Договора доля Дольщика в строящемся Объекте будет составлять одну однокомнатную квартиру, расположенную в четвертой секции на 7 (седьмом) этаже и имеющую следующие плановые характеристики:

- кадастровый номер - №;

- номер квартиры - №

Общая площадь - 38,7 квадратных метров, в том числе:

- жилая площадь - 18,6 квадратных метров;

- площадь кухни — 11,9 квадратных метров;

- кроме того, лоджия площадью 1,4 квадратных метров (площадь лоджии учитывается с коэффициентом 0,5) (далее по тексту квартира).

Итого общая приведенная площадь квартиры, определяемая как сумма общей площади квартиры (с коэффициентом 1) и площади лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) и используемая Сторонами в целях определения цены Договора, составляет 40,1 квадратных метро».

Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции:

«2.1. Размер долевого взноса Дольщика по квартире, указанной в п. 1.3. настоящего договора составляет 2 564 738 (два миллиона пятьсот шестьдесят четыре тысячи семьсот тридцать восемь) рублей 80 копеек и включает в себя оплату по остеклению лоджии в размере 52 875 (пятьдесят две тысячи восемьсот семьдесят пять) рублей. Указанный размер оплаты является окончательным и дальнейшему изменению не подлежит».

Пункт 2.5. Договора изложить в следующей редакции:

«2.5. Дольщик оплачивает долевой взнос в следующем порядке:

- 960 000 руб. по 22.02.2008 года включительно;

- 800 000 руб. по 27.02.2008 года включительно;

- 653 519 руб. по 13.03.2008 года включительно;

- 151 219 руб. 80 коп. по 16.02.2023 года включительно».

Произвести зачет встречных однородных требований между ФИО5 и ООО «Невский Луч» на сумму в размере 151 219 руб. 80 коп.

Обязать ООО «Невский Луч» устранить недостатки в квартире расположенной по адресу: <адрес> зафиксированные Заключением № специалиста ООО «Авангард Оценочная компания» от 31.03.2022 года в срок не превышающий 45 дней с даты вынесения решения.

Обязать ООО «Невский Луч» передать ФИО5 однокомнатную квартиру, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> и имеющую следующие плановые характеристики: кадастровый номер - №; номер квартиры - № в счет исполнения обязательств по Договору № о долевом участии в строительстве жилого дома в Санкт-Петербурге от 21.02.2008 г.

Взыскать с ООО «Невский Луч» в пользу ФИО5 20 000,00 руб. в качестве компенсации причиненного морального вреда (л.д. 144-147).

ФИО5 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов ФИО1, настаивавшему на удовлетворении иска.

Представители ответчика ФИО2, ФИО3 в судебном заседании считали иск не основанным на законе и подлежащим отклонению в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве (л.д. 172-177).

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из п. 2 ст. 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что 21 февраля 2008 года между ФИО5 и ООО «Невский луч» заключен договор, поименованный как договор участия в долевом строительстве жилого дома №, в соответствии с которыми ответчик обязался осуществить проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы по строительству жилого дома по адресу: <адрес>, и передать дольщику квартиру, расположенную на № этаже в осях № и №, общей площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,3) 38,53 кв.м, жилой площадью 17,82 кв.м, площадью кухни 11,07 кв.м (п. 1.3), тогда как истец принял на себя обязательства, в частности, инвестировать денежные средства в строительство объекта, уплатив 960 000,00 руб. в срок до 22 февраля 2008 года, 800 000,00 руб. в срок до 27 февраля 2008 года, оставшиеся 653 519,00 руб. в срок до 13.03.2008 года (л.д. 11-17).

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга по делу №2-6447/2021 от 13 октября 2021 года частично удовлетворены исковые требования ФИО5 к ООО «Невский луч», с ответчика взыскана неустойка за нарушение установленных сроков выполнения работ по договору № в размере 990 669,09 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000,00 рублей, штраф в размере 497 834,54 руб., судебные расходы в размере 5 000,00 руб. (л.д. 49-51).

31 декабря 2020 года многоквартирный дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес: <адрес> (л.д. 73-76).

Объяснениями ответчика, материалами дела установлено, что квартиры, указанной в договоре № (расположенной на № этаже в осях № и №, общей площадью (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,3) 38,53 кв.м, жилой площадью 17,82 кв.м, площадью кухни 11,07 кв.м), не создано.

При этом спорная квартира № по адресу: <адрес>, расположенная на № этаже, общей площадью 38,7 кв.м поставлена на кадастровый учет, ей присвоен кадастровый номер: № 14.04.2021(л.д. 43).

Письмами от 19 марта 2021 года и 25 ноября 2022 ответчик уведомил истца о завершении строительства объекта недвижимости, предложил урегулировать вопросы, связанные с исполнением обязательств по договору № путем подписания дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны соглашаются с тем, что в результате реализации указанного в п. 1.1 предмета договора доля дольщика в строящемся объекте будет составлять однооднокомнатную квартиру, расположенную в четвертой секции на № № этаже и имеющую следующие плановые характеристики: кадастровый №; номер квартиры — №, общая площадь - 38,7 кв.м, в том числе: жилая площадь - 18,6 кв.м; площадь кухни - 11,9 кв.м; кроме того, лоджия площадью 1,4 квадратных метров (площадь лоджии учитывается с коэффициентом 0.5) (далее по тексту Квартира). Итого общая приведённая площадь Квартиры, определяемая как сумма общей площади Квартиры (с коэффициентом 1) и площади лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) и используемая Сторонами в целях определения цены Договора, составляет 41,3 квадратных метров».

Помимо перечисленного соглашением предусмотрено, что в связи с увеличением общей приведенной площади квартиры на 2,77 кв.м, ФИО5 необходимо доплатить 173 512,79 руб., а также сумму инвестирования в остекление балкона в 52 875,00 руб., итоговый размер взноса по договору – 2 639 906,79 руб.; срок окончания строительно-монтажных работ по договору – 4 квартал 2020 года (л.д. 64-66, 82).

В ответ на данные предложения, истец потребовал передать ему квартиру, учтенную под номером № и зачесть встречные однородные требования в счет доплаты, на что получил встречное предложение, предполагающее отказ ФИО5 от требований к ООО «Невский луч» о взыскании неустоек, в том числе денежных средств, взысканных решениями Выборгского районного суд СПб от (л.д. 136).

28 апреля 2023 года истец направил ответчику предложение о внесении изменений в договор № о долевом участии в строительстве жилого дома от 21.02.2008 года, указанных в просительной части рассматриваемого иска, оставленное без ответа (л.д. 158-163).

Обращаясь с требованием о понуждении ответчика внести изменения в договор, истец исходил из того, что коль-скоро в результате завершения строительства МКД объективно исполнить обязательство по передаче объекта, указанного в договоре № не представляется возможным, поскольку квартира, указанная в нем не создана, ООО «Невский Луч» самостоятельно предложило урегулировать спор путем передачи ФИО5 квартиры на № этаже под №, у истца есть право требовать внесения изменений в первоначальный договор, так как ответчик злоупотребляет своими правами, предлагая заключить дополнительное соглашение на заведомо невыгодных для истца условиях.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, исходя из того, что истец не доказал наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ для понуждения внести изменения в договор. Истец не доказал исключительность рассматриваемого случая, не доказал невозможность расторжения договора вследствие противоречия такого расторжения общественным интересам, не доказал, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, как предусмотрено положениями п. 4 ст. 452 ГК РФ, тогда как изменение договора возможно только в случае, если по вышеописанным основаниям невозможно расторжение договора.

Изложенное является основанием к отказу в удовлетворении и иных производных от основного требования (о внесении изменений в договор) -требований об обязании ООО «Невский Луч» устранить недостатки в квартире; обязании передать ФИО5 квартиру № и компенсации морального вреда.

Приходя к указанному выводу, суд также принимает во внимание, что исходя из ст. 421, 429, 455 ГК РФ, разъяснений п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», к спорным правоотношениям подлежат применению положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, истец вправе разрешить спор, возникший из договора № путем согласования и подписания дополнительного соглашения с ответчиком либо истребования денежных средств, уплаченных по договору одновременно с возмещением понесенных убытков.

На основании изложенного и руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО «Невский Луч», поданных в защиту прав потребителя, о внесении изменений в договор, обязании передать объект недвижимости, компенсации морального вреда, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через канцелярию Выборгского районного суда СПб в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Т.П. Тяжкина

Решение в окончательной форме изготовлено 03 ноября 2023 года