Дело № 2-106/2025

УИД 39RS0010-01-2025-000024-24

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Курташовой И.Ю. при секретаре Булат А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок и понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ей на основании договора аренды № с учетом соглашения об уступке прав и обязанностей по данному договору от 10.02.2017 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 10078 кв.м для размещения административных зданий по адресу: <адрес >, сроком действия с 02.12.2014 года по 31.12.2024 года. 28.02.2024 года она обратилась в адрес администрации Гурьевского муниципального округа с заявлением о заключении с ней договора аренды этого же земельного участка на новый срок без проведения торгов, на которое получила ответ от 21.03.2024 года № об отказе в удовлетворении просьбы по мотиву неиспользования участка по его целевому назначению. 26.09.2024 года она обратилась к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части вида его разрешенного использования «под магазины», ответ на который не получила. 26.09.2024 года она также направила обращения в администрацию и Министерство градостроительной политики Калининградской области о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский городской округ», об изменении территориальной зоны Ж4 на зону О1 или иную зону, предусматривающую размещение административных зданий, в чем ей было отказано. 09.10.2024 года она повторно обратилась в администрацию Гурьевского муниципального округа Калининградской области по вопросу заключения договора аренды земельного участка на новый срок на тех же условиях, однако письмом от ДД.ММ.ГГ № ей вновь отказано в этом по мотиву отсутствия на участке каких-либо объектов капитального строительства. Ее заявление от 04.12.2024 года о выдаче разрешения на строительство Министерством градостроительной политики Калининградской области оставлено без удовлетворения, поскольку в территориальной зоне Ж4 отсутствует вид разрешенного использования «для размещения административных зданий». С отказом администрации, выраженным в письме от 24.10.2024 года, она не согласна, поскольку по условиям договора арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок при наличии согласия арендодателя и отсутствии нарушений условий договора. При этом невозможность осуществления строительства на указанном выше земельном участке произошла по вине арендодателя, который препятствовал ей в его целевом использовании и освоении в период действия договора, отказавшись привести вид разрешенного использования в соответствии с документами градостроительного зонирования и внести изменения в ПЗЗ Гурьевского городского округа. Тогда как она в период действия договора аренды обращалась с заявлениями в администрацию по данным вопросам, получила соответствующие технические условия и заключила договоры. Поскольку в результате действий администрации созданы препятствия в осуществлении деятельности по освоению земельного участка и его использованию по целевому назначению, ФИО1 просит признать незаконным отказ в заключении договора аренды на новый срок от № и обязать администрацию Гурьевского муниципального округа Калининградской области заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:03:080821:150 на новый срок и на тех же условиях.

Протокольным определением суда от 04.03.2025 года осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

В судебном заседании представитель истца ФИО2. действующий на основании доверенности от 03.12.2024 года, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дополнительно пояснил, что, поскольку договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2015 года, ФИО1 имеет прав на заключение договора этого же земельного участка без проведения торгов на новый срок. В период с 2017 года до 2024 года земельный участок не осваивался по мотиву отсутствия финансовой возможности, в то же время в 2018 году истец приступила к работам по подключению земельного участкам к электричеству, установке ограждения участка, ранее право на заключение договора аренды на новый срок не использовала. При этом объектов капитального или незавершенного строительства на арендуемом земельном участке не имеется.

Представитель ответчика – администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ №, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку не соблюдены условия, допускающие однократное предоставление этого же земельного участка в аренду на срок до 3-х лет, ввиду отсутствия на арендуемом земельном участке объектов капитального строительства. Кроме того, истец обращалась в администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части его ВРИ, однако с заявлением об изменении вида разрешенного использования данного участка не обращалась.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.

Заслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 08.12.2014 года между администрацией Гурьевского городского округа Калининградской области и ФИО4 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 10768 кв.м. для размещения административных зданий, расположенного по адресу: <адрес >, сроком до 31.12.2024 года.

На основании соглашения от 10.02.2017 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № года таковые перешли новому арендатору ФИО1, обременение в виде аренды в пользу последней зарегистрировано в ЕГРН 20.02.2017 года.

28.02.2024 года ФИО1 обратилась в администрацию Гурьевского муниципального округа с заявлением о заключении нового договора аренды указанного выше земельного участка, на которое ей был дан ответ от 21.03.2024 года № об отсутствии оснований для удовлетворения заявления по мотиву несоблюдения условий, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, неиспользования земельного участка по целевому назначению, отсутствия каких-либо объектов капитального строительства на спорном земельном участке.

27.09.2024 года ФИО1 также обращалась в администрацию с заявлениями о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГ и просила изменить вид его разрешенного использования с «для размещения административных зданий» на «магазины», а также в ПЗЗ Гурьевского городского округа относительно территориальной зоны с индексом Ж4, в которой расположен арендуемый земельный участок, на территориальную зону с индексом О1 или иную зону, предусматривающую размещение административных зданий.

По результатам рассмотрения указанных заявлений ФИО1 администрацией подготовлены ответы от 22.10.2024 года № и 16.10.2024 года № об отсутствии оснований для изменения существенных условий договора аренды с рекомендацией обратиться по вопросу внесения изменений в ПЗЗ в Министерство градостроительной политики Калининградской области.

Однако Министерство градостроительной политики Калининградской области, рассмотрев заявление ФИО1 от 08.10.2024 года, в ответе от 28.10.2024 года сообщило истцу о соответствии территориальной зоны, в которой расположен арендуемый последней земельный участок, положениям генерального плана, а потому основания для изменения ПЗЗ в части установления в отношении такого земельного участка территориальной зоны О1 отсутствуют.

Также Министерством градостроительной политики Калининградской области 10.12.2024 года принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером № по мотиву, в частности, несоответствия вида разрешенного использования участка градостроительным регламентам территориальной зоны, в которой он расположен.

09.10.2024 года ФИО1 повторно обратилась в администрацию Гурьевского муниципального округа Калининградской области с заявлением о заключении с ней договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок.

В ответ на указанное заявление администрация Гурьевского муниципального округа Калининградской области уведомила истца в письме от 24.10.2024 года № № о невозможности заключения нового договора аренды земельного участка на условиях договора № № от 08.12.2014 года ввиду отсутствия на нем объектов капитального строительства и несоблюдения условий, допускающих однократное предоставление этого же земельного участка в аренду на срок до 3-х лет.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

В соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи.

Пунктом 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 2 ст. 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Между тем, совокупности условий, указанных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, дающих право на заключение с ФИО1 нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, не имеется, поскольку отсутствуют предусмотренные пп. 1 - 30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Между тем, как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 25.03.2025 года в пределах границ данного земельного участка объекты недвижимости отсутствуют.

Отсутствие таковых также не оспаривалось представителем ФИО1 в судебном заседании.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют объекты капитального строительства, с наличием которых у арендатора возникает право на заключение договора аренды на 3 года, у администрации отсутствовали основания и для заключения с ФИО1 договора аренды на новый срок на основании п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Вопреки доводам представителя истца, на момент заключения договора аренды № № от 08.12.2014 года действовали Правилами землепользования и застройки Новомосковского сельского поселения, утвержденными решением Новомосковского сельского Совета депутатов от 26.04.2013 года № № согласно которым земельный участок располагался в территориальной зоне с индексом Ж2, для которой предусматривался основной вид разрешенного использования «для размещения административных зданий».

В связи с принятием 24.01.2019 года Правил землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский муниципальный округ Калининградской области» земельный участок с кадастровым номером № стал располагаться в территориальной зоне с индексом Ж4, в которой среди основных видов разрешенного использования отсутствует вид «для размещения административных зданий».

В период с 2017 года до 24.01.2019 года ФИО1 не осваивала предоставленный ей в аренду земельный участок по целевому назначению, с чем не спорил ее представитель. Данный факт также подтверждается отсутствием на нем объектов капитального строительства.

В этой связи позиция представителя истца о невозможности освоения земельного участка по вине арендодателя представляется суду неубедительной.

Более того, даже при установлении того обстоятельства, что у ФИО1 отсутствовала реальная возможность пользоваться объектом аренды для целей, предусмотренных договором, в период его действия, по причине, за которую арендатор не отвечает, в том числе по мотиву несоответствия земельного участка виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды, и невозможности осуществления на нем строительства, данный факт не является основанием для заключения договора аренды на новый срок, а мог бы являться поводом к освобождению от уплаты арендных платежей и досрочному расторжению договора аренды по инициативе арендатора, поскольку данное обстоятельство в силу ст. 620 ГК РФ относится к недостаткам, препятствующим использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора.

Более того, заявляя требования о заключении договора аренды земельного участка на новый срок и на тех же условиях, то есть с тем же видом его разрешенного использования, истцом, по сути, создаются условия, направленные на преодоление процедуры предоставления земельных участков в аренду с торгов.

Принимая во внимание вышеустановленные по делу обстоятельства, учитывая, что ФИО1 не относится к числу лиц, которые в силу земельного законодательства имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов, оснований для удовлетворения заявленных требований суд не находит.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Гурьевского муниципального округа Калининградской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок от 24.10.2024 года № № и понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на новый срок и на тех же условиях оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2025 года.

Судья: Курташова И.Ю.