07RS0001-02-2023-004373-06

Дело № 2-5284/23

Решение

Именем Российской Федерации

23 августа 2023 года гор. Нальчик

Нальчикский городской суд в составе председательствующего судьи Безрокова Б.Т., при секретаре Бгажнокове И.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО5 к Муниципальному казенному учреждению «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок

Установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Муниципальному казенному учреждению (МКУ) «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на новый срок.

В обоснование своих требований истец указал, что 04.07.2017 года между ФИО1 и МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» на основании постановлений Местной администрации городского округа Нальчик от 04.04.2017 года, был заключен договор аренды земельного участка №-АЗ, с кадастровым номером №, общей площадью 4 070,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - спорт, сроком на 3 года.

20.03.2018 года, местная администрация городского округа Нальчик выдала разрешение на строительство № 07-301000-87-2018 нежилого помещения- спортивного зала общей площадью 197,5 кв.м, на земельном участке, с кадастровым номером 07:09:0101016:232.

На основании разрешения на строительства, проектной документации и технического плана объекта незавершенного строительства истец зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью 197,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

05.10.2020 года, на основании заявления истца, Местной администрацией городского округа Нальчик было вынесено постановление о заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года и 24.12.2020 года был заключен новый договор аренды земельного участка № 4700-АЗ с кадастровым номером № общей площадью 4 070,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - спорт сроком на 3 года.

С момента заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка от 24.12.2020 года, у истца не было возможности осуществить и реализовать свое право на завершение строительства так, как в 2020-2021г.г. в связи с появлением новой коронавирусной инфекции были серьезные ограничения экспорта и импорта, а так, же перемещения на территории РФ строительных материалов и их компонентов.

После завершения пандемии и ослабления ограничительных мер, вызванных распространением новой коронавирусной инфекции, в начале 2022 года, западными странами были наложены серьезные санкции на экономику РФ, которые были вызваны началом СВО на Украине, что способствовало подорожанию стоимости строительных материалов на 200-500% и ограничению наличия самих строительных материалов на территории РФ.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, несмотря на серьезные проблемы на строительном рынке, истец завершил строительство вышеуказанного помещения до 80% готовности, но завершить на 100% и сдать в эксплуатацию до конца срока аренды земельного участка не представляется возможным по независящим от истца обстоятельствам.

В связи с этим, 18.07.2023 года, истец обратился в МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений городского округа Нальчик» с заявлением о продлении срока договора аренды вышеуказанного земельного участка и заключении нового договора на новый срок для завершения строительства.

МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений городского округа Нальчик» отказало в заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок, ссылаясь на то, что в ЗК РФ указано о возможности продления договоров без проведения аукциона лишь один раз.

Поскольку земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим истцу на праве собственности, этот земельный участок необходим ему для завершения строительства названного объекта.

Земельный участок был предоставлен истцу для строительства спортивного зала и благоустройства территории вокруг спортивного зала спортивными площадками и различными спортивными снарядами, предназначенными для занятия спортом и физической активности на свежем воздухе, что следует из договора аренды.

Объект незавершенного строительства представляет собой нежилое здание, строительство которого начато на основании договора аренды земельного участка, проектной документации и разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Основываясь на изложенном, истец просит обязать МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***> ИНН <***>) заключить новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4 070,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования-спорт, на тот же срок.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без своего участия.

Представитель МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» в судебное заседание не явился.

Руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о дате, времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 04.07.2017 года между ФИО1 и МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» на основании постановлений Местной администрации городского округа Нальчик от 04.04.2017 года, был заключен договор аренды земельного участка №-АЗ, с кадастровым номером №, общей площадью 4 070,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - спорт, сроком на 3 года.

20.03.2018 года, местная администрация городского округа Нальчик выдала ФИО1 разрешение на строительство № 07-301000-87-2018 нежилого помещения - спортивного зала общей площадью 197,5 кв.м, на земельном участке, с кадастровым номером №

В ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано право собственности на не завершенный строительством объект - нежилое здание, пл. 197,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с постановлением администрации городского округа Нальчик (далее - Администрация) от 05.10.2020 года № 1835, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 04.07.2017 года № 4202-АЗ, МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» и ФИО1 24.12.2020 года заключили договор аренды № 4700-АЗ спорного земельного участка для завершения строительства на три года до 23.12.2023 года.

ФИО1 18.07.2023 обратился в МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик » с заявлением о продлении договор аренды № 4700-АЗ земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства.

Как указано в исковом заявлении, МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений городского округа Нальчик» отказало в заключении нового договора аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок, ссылаясь на то, что в ЗК РФ указано о возможности продления договоров без проведения аукциона лишь один раз.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с заявлением по настоящему делу.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в июле 2020 года срока действия заключенного в отношении него первого договора аренды № 4202-АЗ, возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Истец при рассмотрении данного дела указывал на наличие уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует истцу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, требование в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства - подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО5 - удовлетворить.

Обязать МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений Местной администрации городского округа Нальчик» (ОГРН <***> ИНН <***>) заключить с ФИО1 ФИО5 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4 070,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования-спорт, на новый срок, для завершения строительства, не завершенного строительством объекта.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Нальчикский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Дата составления мотивированного решения 23 августа 2023 года.

Судья Безроков Б.Т.