дело № 2а-1808/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
19 июля 2023 года город Челябинск
Советский районный суд города Челябинска в составе:
председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,
при секретаре судебного заседания Коростине Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 ФИО10 к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об оспаривании отказа в государственной регистрации,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее- Управление Росреестра или Управление) (с учетом уточнений от 16 июня 2023 года) об оспаривании отказа ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 в государственной регистрации права в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ года. Просил также возложить обязанность погасить запись об ипотеке в силу закона отношении указанной квартиры.
В обоснование иска указал, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.05.2020 г. по делу № № ФИО2 ФИО10 признана несостоятельным (банкротом), и введена процедура реализации имущества гражданина. В рамках банкротства ФИО1 приобрел спорную квартиру по договору 02.11.2022 г. с конкурсным управляющим Мельник ФИО10, действующей на основании определения Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2021 г. Обратившись в МФЦ г. Астрахани в целях оформления перехода права собственности на ФИО1, ФИО2 получила сначала уведомление Управление Росреестра от 28 ноября 2022 г. о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что на регистрацию не представлена закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; регистрационная запись об ипотеке в отсутствии заявления не может быть погашена. Впоследствии, уведомлением Управления Росреестра от № № от ДД.ММ.ГГГГ года было отказано в государственной регистрации права. Полагает, что обременение недвижимого имущества подлежит прекращению в силу закона, поскольку квартира приобреталась при реализации имущества на торгах, в рамках дела о банкротстве физического лица, а указания регистратора на то, что запись об ипотеке может быть погашена на основании определения суда о завершении процедуры реализации имущества гражданина, не основано на законе.
Административный истец в суд при надлежащем извещении не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика ФИО4 по доверенности иск не признал, поддержал письменный возражения, согласно которым 25 апреля 2013 года с ФИО2 ФИО10 и <данные изъяты> заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого покупатели приобретают в общую долевую собственность квартиру по <адрес>, с использованием кредитных средств. 29 апреля 2013 г. зарегистрированы права общей долевой собственности в отношении квартиры, и произведена запись об ограничении (обременении) ипотекой в силу закона в пользу ОАО КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК». Права первоначального залогодержателя были удостоверены закладной, которая выдана первоначальному залогодателю 29 апреля 2013 года. 02 ноября 2022 г. ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 заключила договор купли-продажи с ФИО1 – лицом, выигравшем торги в рамках процедуры реализации имущества должника. 08 ноября 2022 г. ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и представителем ФИО1 - ФИО5 обратились в орган регистрации с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры. 16 ноября 2022 г. право собственности ФИО1 в отношении квартиры зарегистрировано с сохранением сведений о об ипотеке. 23 ноября 2022 г. ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 обратилась с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке от 29 апреля 2013 г. 28 ноября 2022 г. уведомлением Управления государственная регистрация права приостановлена, указано, что при банкротстве граждан залог прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств, что подтверждается определением суда. 28 февраля 2023 г. вынесено решение об отказе в государственной регистрации права по тем же основаниям. Управление полагает, что, применительно к пункту 1 части 1 статьи 352 ГК РФ, при отсутствии соответствующего определения суда невозможно установить, что обязательство гражданина банкрота прекращено. Сам по себе договор реализованного на торгах имущества не является основанием для прекращения залога, погашении записи об ипотеке. В рассматриваемой ситуации регистрационная запись об ипотеке может быть погашена только после предоставления в орган регистрации прав оригинала закладной. Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Кроме того, при банкротстве граждан залог прекращается в порядке, предусмотренном пунктами 2, 3 статьи 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств, что подтверждается соответствующим определением суда, в связи с чем регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН погашается на основании определения суда о завершении реализации имущества гражданина и освобождении гражданина от обязательств. Правовое регулирование, связанное с банкротством граждан, отличается от аналогичных норм в отношении юридических лиц. В случае с банкротством граждан положения пункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ к вопросу прекращения залога не применимы, поскольку институт банкротства граждан предполагает особый механизм прекращения обязательств должника - освобождение гражданина от обязательств после завершения расчетов с кредиторами (статья 213.28 Закона о банкротстве) - иначе говоря, списание долгов. Закон о банкротстве содержит специальные нормы, регламентирующие процедуру банкротства гражданин (глава X Закона о банкротстве), которые были введены в него Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ. С учетом положений ст.213.28 Закона о банкротстве, предусматривающей порядок освобождения должника от обязательств, залог имущества гражданина- банкрота, прекращается только после завершения расчетов с кредиторами, по итогам которого суд выносит определение о завершении реализации имущества гражданина (п.2 ст.213.28 Закона о банкротстве). После этого гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов (п.3 ст.213.28 Закона о банкротстве). Поэтому в случае банкротства граждан залог прекращается не в связи с реализацией имущества (пп.4 п.1 ст.352 ГК РФ), а в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ).
Заинтересованное лицо – финансовый управляющий должника ФИО2 - Мельник ФИО10 в суд при надлежащем извещении не явилась, извещена, иск поддержала, представила в суд письменный отзыв на иск, согласно которому имущество ФИО2 было реализовано на торгах в рамках процедуры банкротства, по результатам которых заключен договор купли-продажи, поэтому в силу специальных нормативных положений закона, продажа заложенного имущества в порядке, установленным Законом о банкротстве, влечет прекращение залога в отношении спорного имущества и обременения, возникшего из договора ипотеки.
Заинтересованные лица ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-2», АО «Банк Дом. РФ» в суд при надлежащем извещении не явились.
Руководствуясь ч. 6 ст. 226 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Судом установлено, что 25 апреля 2013 года с ФИО2 ФИО10 и <данные изъяты> заключен договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого покупатели приобретают в общую долевую собственность квартиру по <адрес>, с использованием кредитных средств. 29 апреля 2013 г. зарегистрированы права общей долевой собственности в отношении квартиры, и осуществлена запись об ограничении (обременении) ипотекой в силу закона в пользу ОАО КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК». Права первоначального залогодержателя были удостоверены закладной, которая выдана первоначальному залогодателю 29 апреля 2013 года. 02 ноября 2022 г.
ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 заключила договор купли-продажи с ФИО1 – лицом, выигравшем торги в рамках процедуры реализации имущества должника.
08 ноября 2022 г. ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 и представитель ФИО1 - ФИО5 обратились в орган регистрации с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры.
16 ноября 2022 г. право собственности ФИО1 зарегистрировано в отношении квартиры с сохранением сведений об ипотеке.
23 ноября 2022 г. в Управление от ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 поступило заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке от 29 апреля 2013 г.
28 ноября 2022 г. уведомлением №№ государственная регистрация права приостановлена с указанием, что при банкротстве граждан залог прекращается после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств, что подтверждается определением суда (л.д.45-46).
28 февраля 2023 г. Управлением вынесено решение, выраженное в уведомлении № № об отказе в государственной регистрации права по тем же основаниям (л.д.47-48).
Данный отказ оспаривается административным истцом, полагающим, что прекращение записи об ипотеке в ЕГРН происходит в силу прямого указания в законе (п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве, пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).Оценивая оспариваемое решение Управление об отказе в государственной регистрации, суд полагает его не соответствующим закону.
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
В силу норм статей 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав) регистрационный орган должен проводить правовую экспертизу документов, представленных для регистрации права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация проводится на основании заявления с приложением документов, необходимых для ее проведения, в том числе, правоустанавливающих документов (статья 17 названного Закона).
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона, и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статья 17 Закона о регистрации прав).
Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Челябинской области от 22 мая 2020 года по делу № № в отношении должника ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника (л.д.33-35).
В силу положений статей 110, 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 447 Гражданского кодекса РФ, статьи 550 Гражданского кодекса РФ по результатам проведения торгов имущества должника - квартира с КН № продана победителю торгов – ФИО1 С последним как с победителем торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно данным ЕГРН от 21.11.2022 г., в отношении указанной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закона, сроком действия с 29.04.2013 г. по 31.03.2028 г., где залогодержателем является Открытое акционерное общество Коммерческий банк Инвестрастбанк (запись от 16 ноября 2022 года) (л.д.7-8).
В рассматриваемом случае имущество, обремененное ипотекой, было реализовано в рамках процедуры реализации имущества гражданина в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателей при банкротстве залогодателя» продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункты 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункт 3 статьи 111, абзац 3 пункт 4.1 статьи 138) приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, абзац 6 пункт 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В данном случае суд исходит из приоритетности норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Нормы Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом), в том числе, имуществом, которое является предметом залога, и являются специальными по отношению к нормам Закона N 122-ФЗ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
После проведения открытых торгов и заключения на этих торгах договора купли-продажи, предусматривающего продажу имущества, какие-либо условия, ограничивающие право собственности на проданную недвижимость, прекращаются.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ в государственной регистрации права не соответствует закону.
Признав оспариваемый отказ незаконным, в то же время, суд не может подменять орган, в чью компетенцию входит решение вопроса о регистрации права, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению частично: путем возложения обязанности повторно рассмотреть заявление о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры с КН №.
В связи с указанным, требование о погашении записи в ЕГРН об ипотеке в силу закона в отношении жилого помещения с КН № не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодека об административном судопроизводстве РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО10 удовлетворить частично.
Признать незаконным отказ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в государственной регистрации права в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>, выраженный в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области обязанность повторно рассмотреть заявление о государственной регистрации права в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Челябинского областного суда через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Хабарова Л.В.
Мотивированное решение изготовлено 31 июля 2023 года.
Судья Хабарова Л.В.