Гр.дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 февраля 2023 года Талдомский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Никитухиной И.В. при секретаре ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 Камал оглы к Бельчевичену ФИО16 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения.
Требования истца основаны на том, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом был заключен Договор купли-продажи земельного участка с жилым помещением (квартирой) и хозяйственным строением, согласно которому продавец продал, а покупатель купил земельный участок общей площадью 180 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, с жилым помещением, расположенным на данном земельном участке с кадастровым номером 50:01:0010607:410. На указанном земельном участке находится жилое помещение (квартира), 1-этажное, общей площадью 24,6 кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п.2.1 Договора указанный земельный участок с расположенным на нем жилым помещением продавец продает покупателю по цене 2500000 рублей. Покупатель оплатил всю сумму полностью. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи земельного участка с жилым помещением и хозяйственным строением, согласно которому претензий к продавцу по качестве проданного земельного участка, жилого помещения и хозяйственного строения покупатель не имеет. После передачи недвижимого имущества выявились его существенные недостатки, о которых покупатель не был предупрежден продавцом и не мог выявить их при приобретении имущества. В подвале жилого помещения скапливается вода, которая не уходит природным путем, а требует ее откачки. Нахождение воды в подвале жилого помещения приводит к тому, что оно не может быть полноценно использовано, более того, приводит к тому, что на первом этаже повышенный уровень влажности, что приведет со временем к разрушению помещения. Из-за постоянного нахождения воды в подвале деревянные балки, пол сыреют, что привело к их гниению в некоторых местах. Частично балки пола подперты предыдущим собственником камнями. По причине гниения балок увеличилась нагрузка на пол, из-за чего он провис. Система откачки воды из бака для канализации не работает, как и система дренажа сточных вод. Бак для канализации по договоренности с ответчиком должен был быть передан пустым, тогда как это условие выполнено не было. Ответчику направлялась претензия о разрешении спора в досудебном порядке, ответ на которую не был получен. На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просит взыскать с ответчика 242000 рублей в качестве возмещения стоимости устранения недостатков товара, 129000 рублей в качестве возмещения стоимости замены септика.
В судебном заседании представитель истца ФИО5 иск поддержал и пояснил, что он осмотрел дважды объект перед покупкой. Первый раз он приходил с женой. Квартиру показывала жена ответчика. Она очень спешила с продажей. Смотрели в июнь-июле 2022 <адрес> было на сайте ЦИАН. Гостиную не могли показать, так как там делали ресницы девушки. О существовании подвала он узнал только после покупки. В объявлении фотографий не было о подвале. Второй раз приезжал, чтобы тщательно осмотреть. В комнате опять была девушка, на втором этаже спали дети. Подвальное помещение не показали. Он просил, чтобы откачали септик. Третий раз встретились на сделке. Его сын сходил в туалет, и вода в туалете поднялась. Септик был не исправный, полный. На второй день сосед попросил насос и сказал, что есть подвал. Он посмотрел подвал, там была вода. Он встретился с продавцом, который сказал, что с септиком ничего не сделали, что он сделал септик – топаз. Он позвонил Лещинскому, ему сказали сумму установки топаза. У него таких денег нет. Просит взыскать сумму 242000 рублей и сумму на установку септика 129000 рублей. Он посмотрел квартиру и сказал, что может предложить 2500000 рублей. У него есть переписка, что за 28000000 рублей это с техникой, а 2500000 рублей без техники. В квартире остались микроволновка не рабочая, мебель сломанная, шкаф, кровать, диван. Подвальное помещение было закрыто. 300000 рублей скинули на холодильник, два телевизора, стиральную машину. Он посмотрел дом и решил, что из-за отопления дом стоит 2500000 рублей. В комнате имеется подвальное помещение, там деревянный пол. Продавец скрыл наличие окошка, это место, где открывают и закрывают воду в дом. После покупки показали, где находится. С заключением эксперта согласен. Первый раз осматривал 20 минут, второй раз тоже осматривал, но немного побольше. Третий раз показывал ответчик. Он покупал дом, просил откачать септик перед покупкой, о существовании подвала не знал. Татьяна позвонила ему и сказала, что все сделали, они приехали, и обнаружили, что ничего не работает. Через две недели он узнал о существовании подвала. Ключ получил 25 июля, через две недели узнал про подвальное помещение. Подпол он не видел, вопрос не задавал. Где отопление включается, спрашивал. Про септик он спрашивал. Канализацию осматривал, спрашивал. Нарушение можно обнаружить после того, как начать жить там. Септик он увидел, просил откачать. Он приходил к Татьяне, сказал, что септик не работает, насос не оставили, в подвале вода. Он открыл под лестницей люк, все прогнило. Он провел газоснабжение. Он вложил в это помещение свои денежные средства, не просит расторгать договор.
В судебном заседании ответчик ФИО2 иск не признал и пояснил, что его вызвал представитель истца, он приехал, показал, где электричество, показал септик. Подвал лично ему не показывал. Вентиляцию показывал. С результатами комиссии не согласен. Полы деревянные только в комнате. Они в этом доме прожили 12 лет. В первые годы было нормально. Вода появлялась периодически. Он потом все заизолировал. Подвал затапливается 5-6 лет, когда снег тает и когда дожди. Люк в подвал сразу видно. Комиссия не была в подполе, пол у него утеплённый. Снизу черновые доски, потом рубероид, пена, половая доска 40 мм., подложка, ламинат. Он показал батареи. Когда он показывал дом, представителю истца было не интересно. Насчет подвала он был в курсе, его жена ему показывала на первом и втором осмотре. В объекте площадью 24,6 кв.м. есть подпол, и там есть краны для воды. Он говорил про подпол, вентиляцию. В подвале есть вентиляция, изоляция жидкое стекло. Он продавал все, это не было зарегистрировано. Была перепланировка, он ее не узаконивал. Он инженер гидротехник. Дом он строил для себя, он не хотел продавать. Квартира была площадью 24,6 кв.м., когда покупал. Он сделал подвал, и все делал сам. Он строил терраску, отдушина есть. Он не знает, почему комиссия не увидела это. Представитель истца знал о недостатках. Ему все показывала его жена. Решили снизить цену, потому что здание вторичное и имеет недоделки, поэтому решили, что скинут цену. Лет 6 идет сброс воды с насосной станции. Их квартира первая, поэтому вода в подвале. ФИО5 ему звонил в начале июля, спрашивал, какой насос купить. Он сказал ему, что можно погружной, но можно поплавковый. Супруга все показывала.
Свидетель ФИО6 в суде пояснила, что ФИО5 знает. Он приходил три раза в течение июня. Первый раз был с женой и сыном, остальные разы был один. Первый раз был в начале июня. Он узнал, что продаётся квартира, хотел посмотреть. Она ему показала двор, потом второй этаж, показала детскую, спальню, кладовую, на третьем этаже гардеробную, где шкафы. Внизу показала люк. Она ему показала краны, где открывается и закрывается вода на летнее время. Он посмотрел, вопросов никаких не задавал. Он заглянул в подпол. Потом она объяснила про отопление, показала туалет, ванну. Она ему сказала, что есть подвал, и объяснила, что у них грунтовые воды, и иногда бывает вода. Она все показала, они пошли на улицу, и она ему показала септик. Когда они зашли домой, она села на кухне, разрешила все посмотреть. Они ходили, все смотрели. Подошла жена, сказала, что их все устраивает. Когда они спустились, он сказал, что у него нет столько денег. Она ему сказала, что пристройка не оформлена. На следующий день она им сказала, что так как они не могут все оформить, уступают 300000 рублей, чтобы он исправил все нюансы. Пристройку они не зарегистрировали. Она дала документы заранее, чтобы он ознакомил ФИО13. Во второй визит он дал задаток 20000 рублей. Его интересовала мебель, занавески. Он сказал, чтобы они никому не показывали больше квартиру. У них комната 25 кв.м. Подвал находится в прихожей. Они были в большой комнате, там находится люк под лестницей. Первый раз осматривали часа 1,5-2, во второй раз столько же. Третий визит заключался в том, чтобы пришел муж, показал, как работает отопление, канализация. Ее муж начал объяснять, он говорил, что все потом. После подписи документов через несколько недель он сказал, что в подвале вода. Муж показал ему современную канализацию, она написала телефоны, кто может сделать. Они объяснили, что такое септик, объяснили, как он работает. Септик на улице. Септик нельзя откачивать, он не будет работать.
Свидетель ФИО7 в суде пояснил, что представитель истца обращался летом по вопросу замены септика, отопления, они ему составляли смету. Был разговор про канализацию. 03 июля он скидывал фото септика, проект дома. На отопление делали расчет. Смета отправлена была 12 июля на отопление. Они не устанавливали септик. Данный септик не может работать. Это обычная бочка без насоса, воде некуда выливаться. Когда вызывают машину, делают откачку. Они говорили, что сначала надо делать ревизию. Надо сначала разбираться с видимой причиной. Они предлагали сделать септик энергозависимый. Септик каждый сам устанавливает. Септик был заполнен. Септик можно доработать, но лучше заменить, это стоит 150000 рублей. Когда септик полный, то и трубы полные. Если бы откачали септик и система была рабочая, то все нормально было бы. Когда в трубе засор, септик промывают, но в трубах еще стоит засор, приезжает другая бригада и делает промывку. И после этого засор устраняется. Если канализация рабочая, то если вовремя откачивать, все будет работать. Можно было поставить станцию глубокой очистки, когда в канаву будет выбрасывать чистую воду. В доме старое отопление, установлены резисторы. Они рассчитали замену на новую систему отопления. Отопление работало, система старая, но вечная. Они предложили сделать современное отопление.
Свидетель ФИО8 в суде пояснила, что представителя истца ФИО5 знает, видела пару раз. Один раз где-то в июне она была у дочери Татьяны - ФИО1 на маникюре. Второй раз видела около дома, где проживает дочь Татьяны Олеся. Представитель истца пришел с Татьяной, когда она (свидетель) была на процедурах у дочери Татьяны. С ним была жена и сын. Они были в доме с Татьяной, ходили по дому минут 20-30. Она была в гостиной. Они сначала смотрели на втором этаже, потом какой-то люк открыли. Потом они обсуждали отопление. Супруга представителя была. В первую встречу, когда они дом смотрели, Татьяна их повела в коридор. Она пошла в туалет, они стояли в коридоре над люком. Когда была в туалете, канализация работала нормально. В первую встречу она видела, что они ходили на второй этаж, люк открывали. Во вторую встречу видела и слышала, как ФИО2 объяснял ему про сливную систему. Один люк был под лестницей, там перекрывается вода. Когда выходишь в туалет, там есть люк. Над люком стояли Татьяна и истец. Под лестницей один люк, там перекрывают воду. В коридоре второй люк. Это было где-то в июле.
Свидетель ФИО9 в суде пояснила, что представителя истца видела летом, в середине или конце июня. Она приезжала к Олесе на педикюр. Они сидели и неожиданно пришел молодой человек с ребенком и женой, и пришла Татьяна – мать ФИО1. Татьяна показывала им дом, они поднимались на второй этаж. Татьяна рассказывала про отопление. Под лестницей люк, там, видимо, вода проходит, они сидели напротив. Татьяна показала люк под лестницей. Потом услышала слово «подвал». Ванну, туалет показала Татьяна. Молодого человека видела один раз. Он что-то спрашивал, Татьяна ему отвечала. Про отопление спрашивал. В основном ходил молодой человек. Супруга стояла между комнатами. Мальчик бегал.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.
На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества, товаром, соответствующим договору.
В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору требовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым помещением (квартирой) и хозяйственным строением, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 180 кв.м. с кадастровым номером 50:01:0040307:410, а также расположенное на нем жилое помещение (квартиру) 1-этажную, общей площадью 24,6 кв.м. по адресу: <адрес>Д <адрес>, кн 50:01:0040307:1079, и хозяйственное строение площадью 7,9 кв.м. с кн 50:01:0040307:1451 (л.д.10-11). Цена приобретаемых покупателями жилого помещения, земельного участка и хозпостройки составила 2500000 рублей.
Оплата покупателем на момент подписания договора произведена полностью. Право собственности покупателя было в установленном законом порядке зарегистрировано (л.д.22-25).
В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оговорок относительно недостатков товара (недвижимого имущества) не имеется.
В соответствии с Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ претензий к продавцу по качеству проданного земельного участка и жилого помещения (квартиры) и хозяйственного строения покупатель не имеет (л.д.12).
В качестве обоснования заявленных требований истец сослался на то, что при покупке жилого помещения он не был поставлен в известность о наличии подвала в жилом помещении, который периодически затапливается водой, в связи с чем на первом этаже повышенный уровень влажности, что приведет со временем к разрушению помещения; из-за постоянного нахождения воды в подвале деревянные балки, пол сыреют, что привело к их гниению в некоторых местах; частично балки пола подперты предыдущим собственником камнями; по причине гниения балок увеличилась нагрузка на пол, из-за чего он провис; система откачки воды из бака для канализации не работает.
По ходатайству истца по делу проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертами ФИО10 и ФИО11 сделаны выводы о том, что одной из причин затопления подвального помещения является отсутствие дренажа вокруг фундамента здания, сезонные осадки способствуют проникновению воды в подвальное помещение, отсутствие гидроизоляции стен и пола подвала является другой причиной затопления подвального помещения. Из-за нарушенной технологии строительства в жилом помещении истца конструкции фундамента, перекрытия и полов находятся в постоянной сырости и подвержены гниению и разрушению. В подвальном помещении и в подполье отсутствуют продухи, что приводит к скоплению большого количества конденсата, повышенной влажности, оседанию конденсата на деревянных балках перекрытия, досках пола, активному размножению грибков, плесени и других микроорганизмов, в результате чего нормальная эксплуатация конструкций нарушается, происходит гниение и разрушение материалов. Отсутствие утепления полов первого этажа приводит к постоянному проникновению холодного воздуха из подвала и подполья в жилое помещение, что приводит к увеличению затрат на его отопление. Подтопление подвального помещения является существенным недостатком, работы по устранению выявленных дефектов возможно устранить в рамках капитального ремонта. Недостатки квартиры частично можно было выявить путем визуального осмотра помещения. Работы по устройству дренажной системы, гидроизоляции и утеплению конструкций являются скрытыми работами, которые контролируются в период строительства. Стоимость устранения недостатков составляет 242000 рублей.
При этом, из показаний ответчика, допрошенных в суде свидетелей следует, что представитель истца перед покупкой жилого помещения трижды приезжал для осмотра жилого помещения, что не оспаривается представителем истца. Как пояснили свидетели, представителю истца не препятствовали в осмотре жилого помещения, в том числе подполья и подвала, была показана система отопления, водоснабжения, канализация, включающая в себя септик, находящийся вне жилого помещения. При этом, как пояснил представитель истца, перед покупкой жилого помещения он осматривал септик, который был полон, и просил продавца освободить его перед продажей. Неисполнение указанного требования покупателя не свидетельствует о том, что ответчик должен возместить истцу расходы на установку иного септика, смета на который представлена в суд. Доказательств того, что существующий в жилом помещении септик и система отвода воды имеют существенные недостатки, не позволяющие пользоваться жилым помещением, в суд не представлено.
Как пояснил свидетель ФИО7, отвод воды осуществляется в бочку без насоса, откуда воду необходимо откачивать. Он предложит сделать энергозависимый септик. Отопление в жилом помещении рабочее, но выполнено устаревшим способом, он рассчитал расходы на замену системы отопления на современную.
Кроме того, из пояснений сторон, представленных документов и заключения экспертов следует, что в собственности ответчика находилось жилое помещение площадью 24,6 кв.м., состоящее из одной жилой комнаты, кухни и тамбура. Ответчиком произведена реконструкция жилого помещения, в результате которой образовалась трехкомнатная квартира, расположенная на двух этажах и подвалом в пристроенной части. Разрешения на реконструкцию и перепланировку ответчик не получал, произведенное строительство не узаконил. Подвал находится под помещением веранды в пристроенной части.
Приобретая указанное жилое помещение, истец знал об указанных обстоятельствах, при этом согласился приобрести самовольно реконструированное жилое помещение в собственность, взяв на себя риск последствий самовольного строительства.
Кроме того, при обсуждении условий сделки продавец недвижимости снизил цену объекта продажи на 300000 рублей, исходя из имеющихся недоделок жилого помещения.
Доводы представителя истца о том, что при заключении договора он не был проинформирован ответчиком о наличии дефектов жилого дома и о наличии подвала, и не мог их установить самостоятельно, поскольку они являлись скрытыми, суд не может принять во внимание, поскольку ответчик в ходе рассмотрения настоящего дела наличие у него сведений о недостатках жилого помещения не подтвердил, пояснив, что является инженером-гидротехником, делал изоляцию при строительстве подвала, жил в этом жилом помещении. В то же время истцу была предоставлена возможность детального осмотра жилого помещения перед его приобретением, в том числе и подвального помещения. Кроме того, истец имел возможность при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность при заключении сделки.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что в настоящее время жилое помещение им улучшено, подведено газоснабжение.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что само по себе выявление недостатков жилого помещения в отсутствие доказательств того, что их появление было обусловлено действиями либо бездействием прежнего собственника, в том числе ошибками, допущенными при строительстве жилого дома, не является достаточным основанием для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде возмещения истцам расходов на устранение недостатков приобретенного жилого помещения.
На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО3 Камал оглы (ИНН №) к Бельчевичену ФИО18 (ИНН №) о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.
Судья И.В.Никитухина
Решение в окончательной форме
составлено 10.02.2023