Дело № 2-209/2023
11RS0006-01-2022-002693-59
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Усинский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Юхниной О.С.,
при секретаре судебного заседания Салемиевой И.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Усинск Республики Коми 31 января 2023 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» о понуждении заключить договор аренды земельного участка,
установил:
Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 обратился от его имени в суд с иском к ответчику о возложении обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на ... года.
В обоснование требований указал, что между истцом и ответчиком дд.мм.гггг. был заключен договор аренды земельного участка № по адресу: ..., площадью ... га, кадастровый номер №, вид разрешенного использования «...», категория земель – земли населенных пунктов. На земельном участке располагается принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, площадью ... кв.м, степень готовности объекта ...%. В настоящее время здание практически построено. Истец продолжает оплачивать арендные платежи. Договор был заключен сроком до дд.мм.гггг.. В продлении срока действия договора было незаконно и необоснованно отказано. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам. С момента истечения срока действия договора аренды требования об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов ответчиком не заявлялись. В соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, заключается на срок до трех лет.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования и доводы в их обоснование поддержал, пояснил, что в период действия договора аренды истец не успел завершить строительство по материальным причинам (пандемия). На сегодняшний день здание фактически построено. Для ввода его в эксплуатацию и последующего выкупа земельного участка необходим договор аренды. В противном случае здание будет являться незаконной постройкой. Отказ ответчика в заключении договора аренды является формальным, поскольку закон допускает заключение договора аренды для целей завершения строительства только один раз. Земельный участок был передан истцом ФИО3 для того, чтобы последний занимался на нем строительством и решал хозяйственные вопросы.
Истец, ответчик, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора – ФИО3, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Судом определено рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке.
Ответчик в письменном отзыве просил оставить разрешение исковых требований на усмотрение суда. Указал, что дд.мм.гггг. между АМОГО «Усинск» в лице заместителя председателя КУМИ АМГО «Усинск» и ИП ФИО1 на основании постановления АМОГО «Усинск» от дд.мм.гггг. № был заключен договор № аренды земельного участка площадью ..., кадастровый номер №, адрес: ..., месторасположение: ...; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – размещение производственной базы. Земельный участок был передан по акту приема – передачи от дд.мм.гггг.. Договор заключался сроком до дд.мм.гггг., прекратил свое действие с дд.мм.гггг. (соглашение о расторжении договора от дд.мм.гггг.).
дд.мм.гггг. между АМОГО «Усинск» в лице председателя КУМИ АМОГО «Усинск» и истцом был заключен договор аренды № данного земельного участка. Вид разрешенного использования: автомобильный транспорт, категория земель – земли населенных пунктов. Договор заключен сроком до дд.мм.гггг.. Истец в своем заявлении от дд.мм.гггг. просил Комитет дать разрешение на переуступку прав по договору в пользу ИП ФИО3, которое было дано Комитетом в пределах срока действия договора аренды – до дд.мм.гггг.. Между истцом и ФИО3 был оформлен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды, который был зарегистрирован в ЕГРН дд.мм.гггг.. Начиная с дд.мм.гггг. Комитет направлял расчеты арендной платы за пользование земельным участком ИП ФИО3 Уведомлением от дд.мм.гггг. № истец был проинформирован о прекращении арендных отношений с ним, а также о том, что арендатором с дд.мм.гггг. является ИП ФИО3
На земельном участке располагается принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, кадастровый номер №, площадью ... кв.м, степень готовности – ...%. В связи с необходимостью завершения строительства, истец обратился в Комитет с целью предоставления указанного земельного участка в аренду на новый срок (письмо от дд.мм.гггг.), в чем ему было отказано на основании положений пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ (письмо от дд.мм.гггг. №). Обращаясь с соответствующим заявлением, истец действовал в порядке, установленном пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ (право собственника объекта незавершенного строительства на получение в аренду земельного участка для завершения его строительства без проведения торгов). Однако пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ такая возможность предусмотрена для собственника объекта незавершенного строительства однократно. Такое право уже было использовано истцом при заключении договора аренды № от дд.мм.гггг.. Таким образом, у Комитета отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды земельного участка. При этом у ответчика имеется право на обращение в суд в порядке ст.239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Комитет с таким заявлением в суд не обращался.
Поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка. Истребование же земельного участка без расположенных на них объектов незавершенного строительства, находящихся в собственности истца, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленному в пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.
Спорный земельный участок является земельным участком, собственность на который не разграничена. Таким образом, распоряжение таким участком осуществляют органы местного самоуправления городских округов. В МОГО «Усинск» такие функции возложены на КУМИ АМОГО «Усинск», в соответствии с Положением о Комитете, утвержденном Решением Совета МОГО «Усинск» от дд.мм.гггг. №, Уставом МОГО «Усинск», Положением о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городского округа «Усинск» от дд.мм.гггг. №.
Третье лицо - ФИО3 в своем отзыве просил удовлетворить исковые требования.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.Из материалов дела следует, что дд.мм.гггг. между КУМИ АМОГО «Усинск» и ООО ФИО1 был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № на условиях согласно отзыву ответчика. Право аренды зарегистрировано в ЕГРН дд.мм.гггг..
Ранее данный земельный участок предоставлялся ИП ФИО1 под размещение производственной базы постановлением АМОГО «Усинск» № от дд.мм.гггг. на основании договора аренды № сроком до дд.мм.гггг.. правоотношения прекращены по соглашению о расторжении договора аренды от дд.мм.гггг. с дд.мм.гггг..
На основании заявления ФИО1 от дд.мм.гггг. КУМИ АМОГО «Усинск» согласовал истцу передачу прав и обязанностей по договору аренды № от дд.мм.гггг. ИП ФИО3 Соответствующий договор был заключен между истцом и третьим лицом дд.мм.гггг. сроком до дд.мм.гггг..
Согласно выписке из ЕГРН, на земельном участке № располагается принадлежащий истцу объект незавершенного строительства – здание площадью ... кв.м, кадастровый номер №, степень готовности ...%. Государственная регистрация права собственности произведена дд.мм.гггг.. На сегодняшний день, согласно объяснениям представителя истца, здание практически построено на ...%, необходимо ввести его в эксплуатацию и произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
дд.мм.гггг. истец обратился в КУМИ администрации МО ГО «Усинск» с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов как собственнику располагающегося на нем объекта незавершенного строительства до момента 100% готовности здания в пределах трехлетнего срока, определенного пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, в чем ему было отказано со ссылкой на пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства уже было им однократно реализовано (уведомление КУМИ АМОГО «Усинск» от дд.мм.гггг.).
Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу п.1 ст.39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно п.1 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.
В соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.
Согласно п.5 ст.39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В рассматриваемом споре органы местного самоуправления МОГО «Усинск» не обращались в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, путем продажи с публичных торгов.
Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истцом, соответственно, завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка.
При этом, как следует из норм закона и предоставленного ответчиком отзыва, истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ.
Согласно пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истца права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации, путем заключения соответствующего договора аренды, в связи с чем, требование подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» о понуждении заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.
Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на три года.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Усинский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий О.С.Юхнина
Мотивированное решение составлено 07.02.2023
Председательствующий О.С.Юхнина