Дело № УИД: 05RS0№-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(в окончательной формулировке)

26 июня 2025 года <адрес>

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Яшиной Н.С.,

при секретаре судебного заседания Салиховой А.А.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2,

представителя ответчика Администрации ГО «<адрес>» ФИО3,

представителя третьего лица Управления имущественных отношений <адрес> ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании незаконным отказ в продлении договора аренды земельного участка и обязании заключить дополнительное соглашение

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «<адрес>» (далее – Администрация) о признании незаконным отказ № от ДД.ММ.ГГГГ в продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и обязании заключить дополнительное соглашение о его продлении.

В обоснование иска указано, что она является собственником объекта незавершенного строительства (кадастровый №), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000040:2067, приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 Одновременно по договору уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды указанного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды, однако получила отказ № от ДД.ММ.ГГГГ по мотивам исчерпания права на однократную пролонгацию и наличия нарушения по внесению арендной платы. Истец считает отказ незаконным, ссылаясь на то, что как новый собственник объекта незавершенного строительства она имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства, а также на то, что задолженность по арендной плате отсутствует, что подтверждается актом сверки расчетов.

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом, в суд не явилась.

Представитель истца ФИО1 - М.Р.А., в судебном заседании иск поддержал по изложенным основаниям, просил удовлетворить.

Представитель ответчика, Администрации городского округа «<адрес>» ФИО3, а так же представитель третьего лица Управление имущественных отношений <адрес> ФИО4, в судебном заседании, каждый в отдельности, иск не признали, просили в его удовлетворении отказать, ссылаясь на доводы, изложенные в оспариваемом отказе.

Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, определенный договором. Если иное не установлено ЗК РФ, срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не может превышать сорок девять лет.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, равно как из положений Закона № 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, действующая с ДД.ММ.ГГГГ, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 п. 5 ст. 39.6, подпункта 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 п. 2 и подпунктом 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данная правовая норма направлена на защиту прав собственников объектов незавершенного строительства и реализацию принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, что соответствует правовой позиции, изложенной в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами норм земельного законодательства, являющихся объектом судебной защиты».

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1, является собственником объекта незавершенного строительства (кадастровый №), степенью готовности 5%, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По договору уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ к ней перешли права и обязанности арендатора по договору аренды указанного земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы в год составляет 44 135 рублей.

В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на здание или сооружение к другому лицу является основанием для перехода к покупателю прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Согласие арендодателя на такую уступку, если иное не предусмотрено договором, не требуется.

Условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не содержат запрета на уступку прав. Следовательно, данный договор цессии является законным основанием для правопреемства.

Судом также установлено, что Администрация (ответчик) и Управление имущественных отношений <адрес> (третье лицо) неоднократно отказывали предыдущему арендатору ФИО5 в продлении договора аренды в связи с истечением срока договора аренды, однако эти отказы были признаны незаконными решениями Каспийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-2815/2022, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-1540/2023, а иск ответчика о расторжении договора аренды был отклонен решением от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, при этом применялись обеспечительные меры в виде запрета на строительство на данном земельном участке. На основании вступивших в законную силу судебных актов договор аренды был продлен дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды, однако получила отказ № от ДД.ММ.ГГГГ по мотивам исчерпания права на однократную пролонгацию и наличия нарушения по внесению арендной платы.

Ссылка ответчика в отказе на нарушение условий договора о внесении арендной платы судом отклоняется, поскольку в материалы дела представлен акт сверки расчетов по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует отсутствие задолженности на момент обращения истца. Данный акт не оспорен ответчиком и является допустимым и достоверным доказательством.

Судом отмечается, что срок действия договора аренды земельного участка №, заключённого первоначально ДД.ММ.ГГГГ, был продлён дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. После истечения указанного срока арендодатель вправе был в течение шести месяцев обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершённого строительства путём его продажи с публичных торгов, как это предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и статьёй 239.1 Гражданского кодекса РФ. Однако доказательств того, что в указанный период такие меры предпринимались, Администрацией не представлено. Более того, на момент рассмотрения настоящего дела действий по изъятию объекта в судебном порядке органом власти также не осуществлялось. При таких обстоятельствах у истца, как собственника объекта незавершённого строительства, возникло предусмотренное земельным законодательством право на однократное предоставление спорного земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

Отказ ответчика в продлении договора аренды, по сути, блокирует реализацию этого специального права, предоставленного земельным законодательством собственнику объекта незавершенного строительства, и возможность завершения строительства, что противоречит закону и смыслу разъяснений, данных в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ №.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан законным и обоснованным, в связи с чем исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199, 211 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Администрации ГО «<адрес>», удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации городского округа «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 350,0 кв.м. с кадастровым номером 05:48:000040:2067, расположенного по адресу: <адрес> «Д».

Обязать Администрацию городского округа «<адрес>» и Управление имущественных отношений <адрес> заключить с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее продление срока его действия на срок, необходимый для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства (кадастровый №), в соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной формулировке в Верховный Суд Республики Дагестан путем подачи апелляционной жалобы через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

Решение в окончательной формулировке изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: Н.С. Яшина