Дело №2-413/2023

УИД: 51RS0002-01-2022-004777-03

Решение в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2023 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 февраля 2023 г. город Мурманск

Первомайский районный суд города Мурманска в составе:

председательствующего судьи Романюк С.О.,

при секретаре Бутенко Н.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

устанОвил:

Министерство имущественных отношений Мурманской области обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что ответчик ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства – бетонный плитный фундамент, площадь застройки 200 кв.м., степень готовности 10 %, кадастровый №***, расположенный по адресу: ***. Вышеуказанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке площадью 1030 кв.м., с кадастровым номером 51:20:0001019:239.

*** Комитет имущественных отношений города Мурманска и гражданин ФИО3 заключили договор аренды земельного участка №*** площадью 1030 кв.м, с кадастровым №***, расположенном по адресу: ***. Пунктом 1.4 договора был установлен срок договора аренды с *** по ***, для завершения строительства объекта - бетонный плитный фундамент.

*** ФИО3 было направлено письмо №***, в котором Комитет имущественных отношений города Мурманска уведомил ФИО3 об окончании срока действия договора и освобождении земельного участка с указанием на право уполномоченного органа обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства для его дальнейшей продажи с публичных торгов. Право собственности ФИО3 на указанный объект подтверждается выпиской из Единого государственного реестра об объекте недвижимости.

Согласно отчету №***К от *** об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненному ООО «Общество оценщиков», рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости (без учета НДС) по состоянию на *** составляет 1 667 000 рублей.

На дату прекращения договора строительство объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым №***, не завершено, то есть объект, принадлежащий ответчику, до настоящего времени имеет статус незавершенного строительством объекта, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство не закончено, что свидетельствует об отсутствии права на последующее продление арендных отношений.

С учетом уточнения исковых требований истец просит суд изъять у ФИО3 объект незавершенного строительства – бетонный плитный фундамент, площадь застройки 200 кв.м., степень готовности 10 %, кадастровый №***, расположенный по адресу: ***, расположенный на земельном участке с кадастровым №***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную рыночную цену 1 667 000 рублей.

Представитель истца Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через представителя в порядке статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях на иск. Указала, что ФИО3 не успел в установленный договором срок закончить строительство дома по уважительным причинам, а именно из-за пандемии и в связи с кратным увеличением стоимости строительных материалов. Просила в иске отказать в полном объеме.

Суд, заслушав мнение участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, считает заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с *** регулируются главой V.1 Земельного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон № 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная норма закона является императивной и предполагает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ предусмотрено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 г.).

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

В соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ответчик ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства - бетонный плитный фундамент с кадастровым №***, расположенного по адресу: ***, площадь застройки 200 кв.м. Вышеуказанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке площадью 1030 кв.м., с кадастровым №***.

*** между Комитетом имущественных отношений адрес*** и ответчиком был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №***, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель – земли населенных пунктом, земельный участок площадью 1030 кв.м, с кадастровым №***, расположенный по адресу: адрес***, Первомайский административный округ, адрес***.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – бетонный плитный фундамент.

Договор аренды заключен на срок с *** по *** под здание, объект незавершенного строительства (степень готовности объекта 10%), для завершения строительства (пункт 1.4 договора).

Договор аренды утрачивает юридическую силу с момента окончания срока его действия (пункт 10.3 договора).

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не было завершено, *** ФИО3 было направлено письмо №***, в котором Комитет имущественных отношений города Мурманска уведомил ФИО3 об окончании срока действия договора и освобождении земельного участка с указанием на право уполномоченного органа обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства для его дальнейшей продажи с публичных торгов. Ответчику было предложено добровольно освободить земельный участок и передать его арендодателю по акту приема-передачи, внести арендную плату до даты освобождения земельного участка.

Однако каких-либо мер по освобождению земельного участка ответчиком предпринято не было. До настоящего времени требование истца не выполнено, что также подтверждается пояснениями представителя ответчика, данными в ходе рассмотрения дела. Доказательств принятия мер по освобождению земельного участка, ответчиком в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, спорный земельный участок длительное время с *** находится в пользовании ответчика, который не смог завершить строительство на нем объекта, на дату прекращения договора аренды строительство объекта также не завершено и не велось, что подтверждается пояснениями представителя ответчика.

Таким образом, ответчик незаконно занимает земельный участок и неправомерно не возвращает его арендодателю после окончания срока действия аренды.

При этом суд также исходит из того, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что невозможность завершения строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, регулирующими правоотношения сторон, принимая во внимание, что ФИО3 воспользовался своим правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства находящегося на нем объекта незавершенного строительства, заключив *** с Комитетом имущественных отношений города Мурманска договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №***, в связи с чем какие-либо законные основания для повторного заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов отсутствуют, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что условия договора аренды не предусматривают возможность продления его срока, на момент обращения с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем исковые требования Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО3 не успел построить объект недвижимости из-за пандемии и повышения цен на строительные материалы, по мнению суда, не могут служить основанием для отказа в иске, правого значения не имеют.

Пунктом 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 2, 3, 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства №***К от ***, выполненный ООО «Общество оценщиков», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства составляет 1 667 000 рублей.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства размера рыночной стоимости спорного объекта незавершенного строительства представленный истцом отчет №№***К от ***, выполненный ООО «Общество оценщиков», поскольку он выполнен лицом, имеющим необходимую квалификацию и стаж работы, составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», действующими методиками и стандартами, приведенными в отчете, содержит подробное описание проведенного исследования.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Вместе с тем доказательств, свидетельствующих о недопустимости принятия указанного отчета в качестве надлежащего доказательства по делу, а также вызывающих сомнение в его достоверности, в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.

Ответчик в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации альтернативный отчет не представил, как и обоснованных возражений против представленного истцом отчета, ходатайства о назначении судебной экспертизы ответчиком также в ходе судебного разбирательства не заявлялось.

Принимая во внимание изложенное, спорный объект незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика путем его продажи с публичных торгов и установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 1 667 000 рублей.

Согласно пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Мурманск подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, в размере 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.

Изъять у ФИО3 (***) объект незавершенного строительства – бетонный плитный фундамент, площадь застройки 200 кв.м., степень готовности 10 %, кадастровый №***, расположенный по адресу: ***, расположенный на земельном участке с кадастровым №***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства в размере 1 667 000 рублей.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город Мурманск в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Первомайский районный суд города Мурманска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.О. Романюк