Решение по делу № 2-334/2023 от 09.03.2023 - о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок, обязании возвратить двухэтажный блокированный дом (дуплекс), признании права собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс), .

Дело № 2-334/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 марта 2023 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 Аркадьевны к ФИО5 о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделок, обязании возвратить двухэтажный блокированный дом (дуплекс), признании права собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс), -

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, в котором просила признать Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, в соответствии с которым в собственность ФИО5 были переданы: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 946 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1053 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 490 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 423 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 398 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 398 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, недействительным; признать Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, в соответствии с которым в собственность ФИО5 был передан земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, недействительным; применить последствия недействительности указанных сделок, а именно: возвратить в собственность ФИО4 земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 946 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1053 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 490 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 483 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 423 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 398 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 398 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и внести соответствующие изменения в ЕГРН о правах на недвижимое имущество и сделок с ним в ФИО2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Впоследствии ФИО4 уточнила свои исковые требования и просила суд применить последствия ничтожных сделок - Договоров купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО4 и ФИО5, и возвратить в собственность ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами №, обязать ФИО2 по Московской области внести соответствующие изменения в ЕГРН о переходе права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в суд было подано заявление об увеличении исковых требований, в соответствии с которым она просила применить последствия ничтожных сделок - Договоров купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО4 и ФИО5, и возвратить в собственность ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами 50№, обязать ФИО2 по Московской области внести соответствующие изменения в ЕГРН о переходе права собственности; обязать ФИО5 вернуть принадлежавшее ФИО4 имущество – двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; признать за ФИО4 право собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., расположенный по адресу: Московская <адрес>; обязать ФИО2 по Московской области внести соответствующие изменения в ЕГРН о переходе права собственности.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственницей земельных участков в Солнечногорском районе Московской области, на которых ООО «Андреевский парк» (№) строило объекты недвижимости в целях продажи.

В 2018 году Ответчик обратился к руководству ООО «Андреевский парк» с предложением - предоставить собственные денежные средства в размере 50 000 000 (пятьдесят миллионов) рублей во временное пользование для развития бизнеса на условиях их возврата через несколько лет, а в качестве платы за предоставление этой суммы он попросил в собственность жилой дом с двумя гаражами. Указанное предложение было принято руководством ООО «Андреевский парк», а именно генеральным директором ФИО7, в результате чего была достигнута следующая договоренность:

- ответчик передает ООО «Андреевский парк» 50 000 000 рублей в пользование на 2 с лишним года в качестве займа;

- в качестве процентов за пользование заемными денежными средствами ООО «Андреевский парк» передает Ответчику по истечении срока займа коттедж с двумя гаражами и покупает у Истца для Ответчика земельный участок, на котором построит для него указанные объекты;

- в качестве обеспечения возврата Ответчику денежных средств и платы за их пользование в виде коттеджа и 2-х гаражей, ему на время пользования займом передаются в залог 8 земельных участков, принадлежащих Истцу на праве собственности;

- в июле 2020 года ООО «Андреевский парк» возвращает Ответчику 50 000 000 рублей, передает в собственность построенный для него коттедж с двумя гаражами, а также земельный участок под ними, а Ответчик возвращает предмет фактического залога – 7 земельных участков.

Во исполнение вышеуказанной договоренности между Истцом, Ответчиком и ООО «Андреевский парк» были заключены следующие сделки: Договор инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком – «Инвестором», ООО «Андреевский парк» - «Застройщиком» и Истцом – «Землевладельцем»; Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ между Истцом - «Продавцом» и Ответчиком - «Покупателем», в соответствии с которым Истец передала в собственность Ответчика земельный участок с кадастровым номером 50:09:0070511:1435 общей площадью 1261 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.<адрес>, д. Баранцево, за 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей; Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ между Истцом - «Продавцом» и Ответчиком - «Покупателем», в соответствии с которым Истец передала в собственность Ответчика:

- земельный участок с кадастровым номером <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером <адрес>

- земельный участок с кадастровым номером <адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером <адрес> за 14 070 000 (четырнадцать миллионов семьдесят тысяч) рублей.

В июле 2020 года Ответчик не возвратил Истцу в собственность переданные ему в качестве залога земельные участки. В августе 2020 года Истец получила от Ответчика претензию, в которой он требовал от нее и от ООО «Андреевский парк» выплатить ему 76 571 600 (семьдесят шесть тысяч пятьсот семьдесят одну тысячу шестьсот) рублей, передать ему коттедж с двумя гаражами, а также сообщал, что не возвратит Истцу земельные участки.

Истец считает, что Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в собственность Ответчика были переданы следующие земельные участки: земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 946 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок с кадастровым номером <адрес> общей площадью 1053 кв.м расположенные по адресу: <адрес>, а также Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым в собственность Ответчика был передан земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, являются ничтожными сделками в силу их притворности на основании ст.170 ГК РФ. В результате заключения указанных сделок Истец лишилась дорогостоящего имущества в виде 8 земельных участков, а также строений, расположенных на них.

Истец считает, что Ответчик незаконно зарегистрировал право собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером № общей площадью 219 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 482 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в связи с отсутствием установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для регистрации права собственности.

В судебном заседании истец и его ФИО2 исковые требования поддержали, пояснив их по существу.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, а его ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление.

ФИО2 по Московской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, заслушав доводы участников процесса, исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 3 той же статьи Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Из материалов дела следует, что истец является собственницей земельных участков в Солнечногорском районе Московской области, на которых Общество с ограниченной ответственностью «Андреевский парк» строило различные объекты недвижимости в целях продажи. Её супругу – ФИО3 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принадлежало 17% долей в ООО «Андреевский парк».

В судебном заседании истец пояснила, что в 2018 году ответчик обратился к руководству ООО «Андреевский парк» с предложением - предоставить собственные денежные средства в размере 50 000 000 рублей во временное пользование для развития бизнеса на условиях их возврата через 2 года, а в качестве платы за предоставление этой суммы он попросил в собственность жилой дом с двумя гаражами. Поскольку в тот период времени ООО «Андреевский парк», которое в том числе принадлежало ее мужу, действительно требовались денежные средства для развития бизнеса и активного строительства объектов на продажу, генеральный директор Общества ФИО7 убедил истца и её супруга в необходимости принять предложение ответчика. В качестве обеспечения исполнения обязательств в рамках указанной договоренности ответчик захотел оформить в залог 8 земельных участков, принадлежащих Истцу на праве собственности. На одном из земельных участков (с кадастровым номером 50:09:0070511:1639 общей площадью 483 кв.м.) на тот момент находился построенный объект недвижимости – двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., который был построен и поставлен на кадастровый учет еще в 2015 году

В целях реализации договоренностей в начале марта генеральный директор ООО «Андреевский парк» и ответчик приехали домой к истцу для подписания договоров купли-продажи земельных участков. Они убедили истца в необходимости подписания именно договоров купли-продажи, а не договоров залога, пояснив, что так выгоднее с точки зрения налогообложения. Договоры купли-продажи уже были напечатаны ФИО7 Она ему полностью доверяла в этих вопросах, так как он позиционировал себя в качестве грамотного юриста, бывшего сотрудника прокуратуры. Поэтому ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком при личном участии были заключены два Договора купли-продажи земельных участков, которые Истец воспринимала согласно достигнутой договоренности как договоры залога, о передаче ФИО5 в общей сложности 8 земельных участков за 14 070 000 рублей и за 4 500 000 рублей, согласно договорам.

В тот же день по настоянию ответчика и ФИО7 Истец написала рукописную расписку на сумму 4 500 000 рублей и поставила на ней дату – ДД.ММ.ГГГГ, однако денежные средства на руки от ФИО5 ни в тот день, ни когда-либо потом не получала. Также истцом была написана вторая рукописная расписка на сумму 14 070 000 рублей без указания точной даты. Позднее, ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет истца от ответчика поступили денежные средства в размере 14 070 000 рублей. Указанные денежные средства были направлены на благоустройство коттеджного поселка «Андреевский парк», как и было договорено между сторонами.

При встрече ДД.ММ.ГГГГг. стороны договорились, что Договор инвестирования надо доработать, после чего подписать. Договор инвестирования после этого был подписан в офисе ООО «Андреевский парк» без ее участия, ФИО7, Ответчиком и ФИО2 Истца по доверенности – ФИО8, являющимся зятем истца. После этого ФИО8 привез истцу ее экземпляр Договора инвестирования, она его проверила, ее условия этой сделки устроили, этот договор обеспечивал все ее интересы по земельным участкам.

Через некоторое время истец от зятя ФИО8 узнала, что между ответчиком и ООО «Андреевский парк» были подписаны договоры строительного подряда, и по ним на счет ООО «Андреевский парк» поступило 31 430 000 рублей, но должно было поступить 50 000 000 рублей от ФИО5

Как далее поясняла истец в судебном заседании, вскрылись махинации генерального директора ООО «Андреевский парк» ФИО7, который сейчас осужден приговором суда и отбывает за это наказание в виде лишения свободы, и выяснилось, что полученные им от ФИО5 денежные средства на развитие поселке не пошли. Возможно, ФИО5 и ФИО7 поделили эти деньги между собой.

Истица была уверена, что переданные ей в залог ответчику земельные участки, будут возвращены ей спустя 2 года, однако, как она считает, ее ввели в заблуждение и похитили ее землю. Фактическая стоимость спорных земельных участков составляла 1 000 000 рублей за сотку, а на переданных ответчику землях либо уже стояли сваи, либо имелся фундамент, либо уже стояли стены с крышей в разной степени готовности. Соответственно, ответчик получил в собственность земельные участки со строениями гораздо дороже уплаченных им 14 070 000 рублей.

Истица пояснила суду, что в 2015 году ей и ООО «Андреевский парк» на земельном участке площадью 483 кв.м. было построено строение, она сама ездила в ФИО2 и ставила это строение на кадастровый учет, но не успела оформить на себя право собственности. ФИО5 присвоил себе вместе с участком это строение и оформил на себя в ФИО2.

ФИО2 Ответчика по доверенности ФИО9 в судебном заседании не признал исковые требования подлежащими удовлетворению и пояснил суду, что он поддерживает и просит учесть все поданные суду письменные пояснения. Помимо этого ФИО2 ФИО5 сообщил суду, что его доверитель пытался попасть в реестр кредиторов ООО «Андреевский парк» в арбитражном суде по делу о банкротстве. Согласно заявлению ФИО5 в арбитражный суд он основывал свои требования Договором инвестирования, поэтому они признают факт его подписания и существования. Однако, ФИО2 ответчика задавался вопросом что же было сделано ООО «Андреевский парк» - стороной по Договору инвестирования, и были ли выполнены те обязательства, которые Общество приняло на себя. По мнению ФИО2 ответчика после перечисления его доверителем денежных средств на счет Общества, и после истечения установленного Договором инвестирования срока, не произошло ничего. ФИО5, отдав 54 с половиной миллиона рублей в адрес ООО «Андреевский парк» не получил ни инвестиционного дохода, ни процентов, ни тех результатов, на которые он рассчитывал при заключении этого договора. Пунктом 3.2 Инвестиционного договора предусмотрено, что по истечении срока ООО «Андреевский парк» не вернет ФИО5 денежные средства, то он вправе оставить себе земельные участки и распорядиться ими по своему усмотрению. Поэтому ФИО2 ответчика не понятно, почему истец предъявила такой иск.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ответчика ФИО9, отвечая на вопросы суда и ФИО2 истца, заявлял о том, что Договор инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ фактически был заключен между 2-мя сторонами (ООО «Андреевский парк» и ответчиком) и никогда ими не исполнялся. Он обратил внимание суда и участников процесса на то, что ни одной расписки, действия по указанному договору совершено не было. Также, ФИО9 утверждал о том, что не знает, чем руководствовались стороны при заключении договора инвестирования, и о том, что все взаимоотношения выстраивались либо по договорам купли-продажи земельных участков, либо по договорам подряда. В дополнительных возражениях ФИО9 также указано о том, что Договор инвестирования сторонами не исполнялся. Денежные средства перечислялись ответчиком по договорам подряда и по договорам купли-продажи земельных участков.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству ФИО2 истца свидетель ФИО8 пояснил, что с ответчиком его познакомил ФИО7, который являлся генеральным директором ООО «Андреевский парк». Он сообщил ФИО8 о том, ответчик желает приобрести у них дом с участком. В ходе разговоров ФИО8, ФИО7 и ответчика выяснилось, что у ответчика имелись свободные 50 миллионов рублей, которые он хотел бы предоставить Обществу в виде займа. При этом, ответчик ставил такое предоставление денежных средств под определенное условие: получение земельного участка напротив леса с огромным домом, площадью 460 кв.м с двумя гаражами и парковочным бетонированным местом. Ответчик утверждал, что предоставит Обществу в долг 50 миллионов рублей, но исключительно с обеспечением исполнения обязательств - залогом, в результате чего им было предложено заключить два договора купли-продажи земельных участков. Один из земельных участков он планировал оставить себе, другие же он хотел оформить в залог.

Впоследствии ФИО8 совместно с ФИО7 выбирали участки с объектами недвижимости в разной степени готовности. После чего в обязанности ФИО8 входило убеждение истца о предоставлении данных земельных участков в качестве залога под заемные средства, которые фактически должны были быть предоставлены на строительство коттеджного поселка, где истец владела земельными участками, предоставленными в аренду ООО «Андреевскому парку».

ФИО8 пояснил суду и участникам процесса, что предлагал ответчику заключить с истцом договоры залога, но тот отказался, поскольку хотел избежать излишнего налогообложения. В связи с этим, ответчик предложил заключить договоры подряда, то есть оформить право собственности на земельные участки на себя по договорам купли-продажи, затем заключить договоры строительного подряда и осуществить денежные переводы. Таким образом, осуществлялась договорная схема: договоры купли-продажи земельных участков, договор инвестирования и договоры строительного подряда. Все указанные сделки были совершены в рамках договора займа и предоставления ответчику недвижимости в качестве залога.

Составлением всех документов занимался ФИО7, который отправлял их ФИО8 на электронную почту для сведения. В дальнейшем ФИО8 подписал договор инвестирования от имени истца, которая знала об оговоренных условиях сделки и наделила его необходимыми полномочиями. После этого были заключены договоры строительного подряда, которые содержали пункт 8.4, указывающий на то, что данные договоры подряда заключены в целях обеспечения ООО «Андреевский парк» своих обязательств перед ответчиком в рамках Инвестиционного договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Как ФИО8 пояснил суду, истец при заключении договоров купли-продажи земельных участков собственноручно писала расписки в присутствии ответчика и ФИО7, которые первоначально остались у нее на руках. Договоры купли-продажи земельных участков были заключены ДД.ММ.ГГГГ, а деньги ответчик перевел только ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в этот промежуток времени осуществлялась государственная регистрация договоров. Тогда же, ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил расписки истца.

Кроме того, ФИО8 указал на то, что двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером 50:00:0070511:1664, общей площадью 219 кв.м., был построен силами ООО «Андреевский парк» на привлеченные в 2015 году денежные средства. Истец лично подала документы, поставила его на кадастровый учет, но оформление не завершила. Свидетель ФИО8 показал, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером 50:00:0070511:1664, общей площадью 219 кв.м. потому, что был уверен в том, что все объекты, которые являлись предметом залога, будут принадлежать ему, и он, как собственник, будет ими распоряжаться по своему усмотрению.

Суд, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в соответствии с положениями ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание и оценив пояснения сторон и свидетеля, проанализировав представленные сторонами Договор инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» от ДД.ММ.ГГГГ, Договоры купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, Договоры строительного подряда и иные документы, содержащиеся в материалах дела, руководствуясь положениями статей 166, 167, 170 ГК РФ, приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен Договор купли-продажи (купчая) земельных участков, в соответствии с которым истец передала в собственность ответчика земельный участок с кадастровым номером <адрес>.

12 марта между ФИО4, ООО «Андреевский парк» и ФИО5 был подписан Договор инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП, в соответствии с которым (п.1.1.) Ответчик передает ООО «Андреевский парк» во временное пользование на 27 месяцев 50 000 000 рублей, которые ему обязаны возвратить в пятидневный срок по истечении срока действия Договора; ООО «Андреевский парк» до истечения срока действия Договора выплачивает ответчику фиксированный инвестиционный доход в виде жилого дома по проекту «Беркшир» с 2 гаражными боксами, общей площадью не менее 481 кв.м. в строительной готовности «под ключ», с черепичной кровлей, входными дверями и окнами, отделанный утепленной клинкерной плиткой, без внутренней отделки, на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м. категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.2 Договора инвестирования: «Вкладываемые ответчиком в строительство инвестиционные средства (50 000 000 рублей) являются целевыми и должны использоваться ООО «Андреевский парк» «на развитие бизнеса – строительство коттеджного поселка «Андреевский парк», расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.<адрес>, д. Баранцево, также прокладку необходимых инженерных сетей и коммуникаций (природный газ, вода, канализация, электричество), и распределяются следующим образом:

- 14 070 000 рублей уплачиваются ответчиком, в счет обеспечения возврата ему вкладываемых инвестиций и выплат результатов инвестиционной деятельности, истцу на приобретение у нее 7 земельных участков по следующим ценам:

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 946 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 3 130 000 рублей.

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1053 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 3 500 000 рублей.

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 490 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 1 700 000 рублей.

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 483 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 1 600 000 рублей.

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 423 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 1 500 000 рублей.

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 398 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 1 320 000 рублей.

- земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 398 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, за 1 320 000 рублей. Указанные 14 070 000 рублей используются истцом на газификацию средним давлением коттеджного поселка «Андреевский парк».

В соответствии с п. 1.3 Договора инвестирования: «Оставшиеся инвестиционные средства в размере 35 930 000 рублей направляются Ответчиком на финансирование строительства ООО «Андреевский парк» 7 объектов недвижимости на вышеуказанных земельных участках. Для этих целей ответчик заключает с ООО «Андреевский парк» договоры подряда на строительство на этих участках 7 объектов недвижимости, и переводит оставшуюся сумму в размере 35 930 000 рублей на расчетный счет ООО «Андреевский парк» или вносит ее наличными деньгами по приходно-кассовому ордеру».

В соответствии с п.1.4 Договора инвестирования: «Помимо указанного в п.1.1 фиксированного инвестиционного дохода в виде жилого дома по проекту «Беркшир» с 2 гаражными боксами, общей площадью не менее 481 кв.м., по окончании срока действия Договора инвестирования ООО «Андреевский парк» уплачивает ответчику фиксированный инвестиционный доход в размере 25 440 000 рублей, которые распределяются следующим образом:

- 4 500 000 рублей направляются на покупку у Истца земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>;

- 16 500 000 рублей идут в счет оплаты подрядных работ по строительству коттеджа по проекту «Беркшир» проектной площадью не менее 481 кв.м. (включая 2 гаражных бокса) в КП «Андреевский парк», расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес> В данную цену коттедж сдается в строительной готовности- «под ключ», с черепичной кровлей, входными дверями и окнами, отделанный утепленной клинкерной плиткой, без внутренней отделки;

- 4 440 000 рублей идут на дополнительные работы и внутреннюю отделку коттеджа, построенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, а также на прокладку необходимых внутренних инженерных сетей по выбору ответчика…»

В соответствии с п.1.5 Договора инвестирования: «Указанные выше 7 земельных участков с объектами незавершенного строительства оформляются на Ответчика в собственность в целях обеспечения исполнения обязательств принятых на себя ООО «Андреевский парк» по настоящему договору, и подлежат выкупу ООО «Андреевский парк» в случае выполнения им в срок, указанный в договоре, всех принятых на себя обязательств до окончания срока действия настоящего договора.»

В п.3.3 Договора инвестирования указано: «В случае нарушения ООО «Андреевский парк» сроков возврата инвестиционных средств, а также уплаты ответчику причитающегося ему фиксированного инвестиционного дохода, указанного в п.1.4 настоящего договора, полученные ООО «Андреевский парк» от ответчика денежные средства в размере 50 000 000 рублей, а также денежный эквивалент результата инвестиционной деятельности в размере 25 440 000 рублей, а всего в общей сумме 75 440 000 рублей считаются займом, и ООО «Андреевский парк» обязан уплатить на данную сумму займа проценты из расчета – 18 процентов годовых с ежемесячной капитализацией процентов за весь период пользования указанными денежными средствами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ».

На основании п.1.3 Договора инвестирования ООО «Андреевский парк» и ФИО5 заключили следующие сделки:

- Договор подряда №ДП-97Б/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для ответчика дуплекс общей проектной площадью 298 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 423 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, за 4 500 000 рублей. Оплата Ответчиком по этому Договору произведена не была.

- Договор подряда №ДП-91Б/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика дуплекс с общей проектной площадью 200 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 398 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> за 4 330 000 рублей. Оплата была произведена Ответчиком на основании платежного поручения № от 28.03.2018г. на сумму 4 330 000 рублей.

- Договор подряда №ДП-52А/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика дуплекс общей проектной площадью 298 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 490 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, за 4 500 000 рублей. Оплата была произведена Ответчиком на основании платежного поручения № от 28.03.2018г. на сумму 4 500 000 рублей.

- Договор подряда №ДП-91А/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика дуплекс общей проектной площадью 298 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 398 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, за 4 500 000 рублей. Оплата была произведена Ответчиком на основании платежного поручения № от 28.03.2018г. на сумму 4 500 000 рублей.

- Договор подряда №ДП-116А/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика дуплекс общей проектной площадью 298 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 483 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, за 4 500 000 рублей. Оплата была произведена Ответчиком на основании платежного поручения № от 28.03.2018г. на сумму 4 500 000 рублей.

- Договор подряда №ДП-23/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика индивидуальный кирпичный дом общей проектной площадью 336 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью не менее 1053 кв.м., расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Андреевка, д. Баранцево, КП «Андреевский парк», домовладение №, за 6 800 000 рублей. Оплата была произведена Ответчиком на основании платежного поручения № от 28.03.2018г. на сумму 6 800 000 рублей.

- Договор подряда №ДП-24/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика индивидуальный кирпичный дом общей проектной площадью 336 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью не менее 946 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, за 6 800 000 рублей. Оплата была произведена Ответчиком на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 800 000 рублей.

- Договор подряда №ДП-38/75-АП от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Андреевский парк» приняло на себя обязательства построить для Ответчика индивидуальный кирпичный дом общей проектной площадью 478 кв.м. на земельном участке с кадастровым №, общей площадью не менее 1261 кв.м., расположенном по адресу: Московская <адрес>, за 16 500 000. Платеж по этому Договору Ответчик должен был осуществить в срок до ДД.ММ.ГГГГ с учетом зачета инвестиционного дохода по Договору инвестирования №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, Ответчик ДД.ММ.ГГГГ перечислил на счет ООО «Андреевский парк» по вышеуказанным договорам подряда 31 430 000 рублей.

Оценивая в совокупности все вышеуказанные сделки с учетом установленного единого намерения сторон, суд приходит к следующему выводу. Как следует из приведенных положений Договора инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ, под видом Договора инвестирования фактически между ООО «Андреевский парк», ответчиком и истцом был заключен целевой договор займа. В обеспечение его исполнения истец выступила залогодателем и передала в собственность ответчика в качестве залога принадлежащие ей земельные участки с кадастровыми номерами 50№, расположенные по адресу: <адрес>, на основании заключенных между истцом и ответчиком двух Договоров купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Договоры купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными сделками, которые прикрывали другую сделку – договор целевого займа с договором залога.

Указанные договорные схемы привели к тому, что ответчик совместно с ФИО7 ввели истца в заблуждение относительно своих истинных намерений, не направили 50 000 000 рублей, как указано в п.1.2 Договора инвестирования на развитие бизнеса, а купили на эти деньги у Истца за 14 070 000 рублей 7 земельных участков для ответчика, которые стоили гораздо дороже; по договорам подряда обязались построить для ответчика 5 дуплексов и 2 жилых дома на деньги, которые он должен был передать Обществу на развитие бизнеса; помимо коттеджа «Беркшир» с двумя гаражами, за которые ответчик не заплатил, Общество обязалось ему выплатить в конце срока действия Договора инвестирования еще 25 440 000 рублей; получили в собственность ответчика земельный участок площадью 1261 кв.м. с кадастровым номером 50:09:0070511:1435 совершенно бесплатно. В результате вышеописанных притворных сделок Истец лишилась дорогостоящего имущества в виде 8 земельных участков.

Т.е. фактически никаких денег Обществу на развитие бизнеса ответчик не передавал, а получил право собственности на 8 земельных участков и право на 8 различных строений на этих участках. Хотя, в соответствии с условиями Договора инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ ответчик принял на себя обязательство предоставить ООО «Андреевский парк» на развитие бизнеса денежные средства в размере 50 000 000 рублей.

Утверждения ФИО2 ответчика о том, что Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ сторонами фактически не исполнялся, опровергаются представленными суду доказательствами – заявлением ответчика о включении в реестр требований кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела о банкротстве ООО «Андреевский парк» №А40-313823/18-123-244Б, в котором он указывал, что основанием для возникновения суммы долга в размере 31 430 000 рублей со стороны ООО «Андреевский парк» являлся Договор инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждая факт действия договора для его сторон; апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в которой Ответчик ссылался на положения Договора инвестирования и указывал, что все договоры подряда были заключены во исполнение этого договора; показаниями свидетеля ФИО8 Кроме того, Договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнялся, но не в полном объеме. Подтверждением этому служит: выплата Истцу 14 070 000 рублей ответчиком во исполнение п.2.1 Договора инвестирования; заключение ответчиком с ООО «Андреевский парк» во исполнение п.1.3 Договора инвестирования договоров подряда на строительство на земельных участках объектов недвижимости и последующая выплата денежных средств по договорам подряда. Более того, в каждом договоре подряда содержится п.8.4, согласно которому устанавливается, что «настоящий договор заключен в целях обеспечения Подрядчиком своих обязательств перед Заказчиком в рамках Инвестиционного договора, заключенного между сторонами 12.03.2018г.».

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности Договоров купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между истцом и ответчиком, поэтому исковые требования о применении последствий недействительности сделок суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В соответствии со ст. 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Истец являлась собственницей земельного участка с кадастровым номером №, площадью 482 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В 2015 году на указанном земельном участке Истцом было построено жилое здание – двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Истец подала в ФИО2 по Московской области все необходимые документы для постановки дуплекса на кадастровый учет. Зарегистрировать право собственности на дуплекс истец не успела.

Как было установлено судом в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ Ответчик в ФИО2 по Московской области зарегистрировал на себя право собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.<адрес>, д. Баранцево. Как следует из кадастровой выписки документом-основанием для регистрации права собственности явился Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями Договора купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ Истец передала в собственность Ответчика в качестве залога принадлежащие ей земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером №, площадью 482 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, за 1 600 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1.4 Договора купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ земельные участки продаются свободными от каких-либо объектов недвижимости.

Условий о продаже ответчику построенного на данном земельном участке жилого дома - двухэтажного блокированного дома (дуплекса) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., договор не содержит. Иных документов, свидетельствующих о причастности Ответчика к строительству жилого дома, в суд не представлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: … 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Договор купли-продажи (купчая) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ не является законным основанием для регистрации права собственности на жилое здание - двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с тем, что предметом договора является продажа только земельных участков, при этом свободных от каких-либо объектов недвижимости.

Выписка ЕГРН со сведениями о земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 483 кв.м., расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, г.<адрес>, д. Баранцево, подтверждает расположение на данном участке жилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 219 кв.м., которое на дату подписания Договора инвестирования и договоров подряда уже было построено и поставлено на кадастровый учет (03.07.2015г.). Договор подряда №ДП-116А/75-АП от 14.03.2018г. на строительные работы на объекте, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, является мнимой сделкой, поскольку жилое здание было построено еще в 2015 году. Истинным намерением, которое преследовали стороны (ответчик и ФИО7) при заключении данного договора, являлась передача в собственность ответчика земельного участка и жилого дома, который располагался на нем.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что регистрация права собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым номером 50:00:0070511:1664, общей площадью 219 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 482 кв.м., по адресу: <адрес>, была осуществлена ответчиком незаконно.

Доводы ФИО2 ответчика ФИО9 о том, что при исполнении Договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ стороны (истец и ответчик) совершили все необходимые действия, направленные на отчуждение земельных участков от истца к ответчику: подписали передаточные акты; внесли изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, обратившись с соответствующими заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на ответчика; ответчик оплатил, а истец получила денежные средства в счет оплаты цены Договоров; истец, будучи лицом, состоящим в зарегистрированном браке, получила письменное согласие супруга на распоряжения общим имуществом супругов – земельными участками, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и не были доказаны стороной.

ФИО2 ответчика ФИО9 было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Разрешая вопрос о сроке исковой давности, суд приходит к выводу о том, что иск заявлен в пределах срока исковой давности. О нарушении своего права истец узнала в августе 2020 года, когда получила от Ответчика претензию, в которой он требовал ООО «Андреевский парк» и Истца выплатить ему 76 571 600 рублей, передать ему коттедж с двумя гаражами, а также сообщал, что не возвратит истцу земельные участки, которые она передала ему в собственность в качестве залога по Договору инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ на основании Договоров купли-продажи (купчей) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что обязательства по Договору купли-продажи (купчей) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Истец передала в собственность ответчика земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1261 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, не были исполнены ответчиком, оплата по договору не производилась, а также в связи с тем, что по Договору инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ ответчик также не выполнил принятые на себя обязательства, срок исковой давности не начал исчисляться.

Доводы ФИО2 ответчика ФИО9 о том, что срок исковой давности по признанию Договоров купли-продажи (купчей) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ недействительными начал исчисляться с даты заключения указанных договоров и истек ДД.ММ.ГГГГ, суд также признает несостоятельными ввиду непредставления доказательств, что исполнение договоров началось с указанной даты и именно с указанной даты Истцу было известно о нарушении ее права. При этом суд учитывает, что условия Договора инвестирования в строительство коттеджного поселка «Андреевский парк» №И-1-18/АП от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом, ответчиком и ООО «Андреевский парк», не давали Истцу оснований с даты заключения договора считать ее права нарушенными.

Более того, Договор инвестирования не был исполнен ответчиком до конца, поскольку во исполнение своих обязательств по заключенным договорам строительного подряда ФИО5 перечислил на счет ООО «Андреевский парк» лишь 31 430 000 рублей, следовательно, этот договор не был исполнен сторонами в полном объеме.

В соответствии со ст.98 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст.88 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная Истцом государственная пошлина за подачу иска в суд в размере 60 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 Аркадьевны удовлетворить.

Применить последствия ничтожной сделки – договора купли-продажи (купчей) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 Аркадьевной и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым № путем возврата в собственность ФИО4 Аркадьевны указанного земельного участка и внесение в ЕГРН соответствующих изменений о прекращении права собственности за ФИО5 и регистрации права собственности за ФИО4 Аркадьевны в отношении указанного земельного участка.

Применить последствия ничтожной сделки – договора купли-продажи (купчей) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО4 Аркадьевной и ФИО5 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: №; №; - №; №; №; №; №; № путем возврата в собственность ФИО4 Аркадьевны указанных земельных участков и внесение в ЕГРН соответствующих изменений о прекращении права собственности за ФИО5 и регистрации права собственности за ФИО4 Аркадьевны в отношении указанных земельных участков.

Признать за ФИО4 Аркадьевной право собственности на двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым №, с прекращением права собственности за ФИО5 на него.

Обязать ФИО5 возвратить ФИО4 Аркадьевне двухэтажный блокированный дом (дуплекс) с кадастровым №.

Взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 Аркадьевны в счет возмещения расходов на оплату государственной пошлины 60 000 руб.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течении одного месяца, с момента составления мотивированного решения, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.И. Гордеев