Дело №2-84/2023
25RS0004-01-2021-004663-97
Мотивированное решение изготовлено 16.01.2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 января 2023 года <адрес>
Ленинский районный суд <адрес> края в составе:
председательствующего В.А. Воробьева
при секретаре А.С. Абашевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи гаража на условиях предварительного договора,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи гаража на условиях предварительного договора, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - капитального гаража, расположенного по адресу:. Владивосток, <адрес>.
Все существенные условия договора купли-продажи были согласованы, истец передала продавцу, в лице его представителя ФИО3, половину выкупной стоимости в размере 200 000 рублей, о чем он выдал расписку.
После этого продавец фактически передал истцу гараж и ключи от него и обещал, о основной договор купли-продажи будет оформлен в течение 2019 года.
Однако, ответчик стал уклоняться от заключения основного договора, ссылаясь на различные основания.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ответчика требование о заключении основного договора купли-продажи гаража, однако никакого ответа не получила. Ответчик сообщил истцу, что для заключения основного договора купли-продажи гаража и регистрации перехода права собственности необходимо оформление земельного участка под ним в собственность, просил дать отсрочку, подождать. Однако, после оформления земельного участка в свою собственность в мае 2021 году ответчик перестал общаться с истцом, построил на этом же участке самовольно жилой дом.
Просит о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи гаража на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец и ее представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении требований, по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик и ее представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в письменном отзыве, особо подчеркнули, что существенные условия договора сторонами не согласованы.
Выслушав участников процесса, исследовав предоставленные доказательства в их совокупности, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - капитального гаража, расположенного по адресу: <адрес>, со сроком подписания основного договора - в течение 2019 года.
В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи обязательного заключения договора, к которым относятся: публичный договор (ст. 426), предварительный договор (ст. 429), заключение договора на торгах (ст. 448). Данный перечень расширительному толкованию не подлежит.
Положениями ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Между тем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В пункте 19 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны данного установили, что основной договор должен быть подписан в течение 2019 года. суд критически относится к доводам стороны ответчика о выполнении требований вышеприведенного нормативного регулирования покупателем и чинении препятствий со стороны продавца, так как земельный участок, оформление и передача которого обсуждались на протяжении всего времени до обращения в суд, не является предметом предварительного договора, соответственно, связанные с ним вопросы не являются основанием для направления в адрес ответчика предложения о заключении основного договора за пределами установленного п. 19 срока.
В силу положений статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. В соответствии с п. 5 статьи 429 ГК РФ, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Из совокупности указанных выше правовых норм следует, что в случае, если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, однако исковое заявление с требованием о понуждении заключить договор подано Истцом только ДД.ММ.ГГГГ, с существенным пропуском срока, истекшим ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, суд приходит к выводу о невозможности заключения указанного договора в том виде и на условиях, в котором они были согласованы сторонами ДД.ММ.ГГГГ В силу положений п. 1 статьи 432 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 предварительного договора предметом данного договора является здание - гараж, находящийся по адресу: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир часть жилого дома. Участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежащий на праве собственности Ответчику. Здание - гараж располагается на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 217 кв.м., местоположение: <адрес>, з/у 74/2, принадлежащем на праве собственности Ответчику.
По смыслу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости является его предмет - земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое имущество. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд приходит к выводу, что в спорном договоре в качестве объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче указан только «гараж, находящийся по адресу местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир часть жилого дома. Участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.».
Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости имущества, согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Как следует из пунктов 1 и 4 Предварительного договора, стороны не достигли соглашения о том, что в предмет договора входит земельный участок, занятый гаражом, не идентифицировали данный земельный участок (его площадь, местонахождение, кадастровый номер), не установили цену земельного участка. Таким образом, суд приходит к выводу, что сторонами не согласованы все существенные условия договора купли-продажи земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Спорный предварительный договор содержал условие оформления в собственность земельного участка под гаражом стороной продавца, однако сведений о включении указанного земельного участка в сделку материалы дела не содержат, формулировка договора «право пользования на безвозмездной основе» (п.18 договора) не свидетельствует о достижении согласия по существенным условиям продажи земельного участка.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в заявленных требованиях в полном объеме.
По изложенному, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи гаража на условиях предварительного договора – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.А. Воробьев