Дело № 2-244/2023 УИД 50RS0№-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 января 2023 года

г. Истра

Московской области

Истринский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Кузнецовой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Дворецкой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО4, третьи лица ПАО Сбербанк России в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по <адрес> о признании договора купли –продажи недействительным, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с уточненным исковым заявлением к ФИО4, третьи лица ПАО Сбербанк России в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по <адрес> о признании договора купли –продажи недействительным, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО2, ФИО3 (Покупатели) был заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ФИО9 общей площадью 268 +/- 6 кв.м, и индивидуального жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 55,7 кв.м. Стоимость объектов недвижимости составила 8 900 000 рублей. В части оплаты Истцы свои обязательства по Договору выполнили в полном объеме и после перехода права собственности был подписан Акт приема-передачи. Для покупки дома и земельного участка были привлечены заемные средства, а именно, ДД.ММ.ГГГГ между ПАО « Сбербанк России» и ФИО2, ФИО3 был заключен ипотечный кредитный Договор №. Сумма кредита составила 2 700 000 на срок 204 месяца с даты фактического кредитования. Процентная ставка составила 10,1 % годовых. Ежемесячный платеж составляет 27 743 рублей. На приобретенном земельном участке с кадастровым номеров 50:08:0020502:50 расположена часть строения с кадастровым номером №, общая площадь строения составляет 89,9 кв. м. Часть строения не была включена в Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так по словам продавца ФИО4 «Строение не оформлено, не поставлено на кадастровый учет и, соответственно нет собственника. В последствии якобы без проблем покупатели могут оформить на него право собственности». Однако, стоимость неоформленного строения была включена в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Из информации разных сайтов объявлений купли-продажи недвижимости средняя рыночная цена за 100 кв. м. аналогичного земельного участка в <адрес> составляет около 730 000 руб., а средний кв. м. в аналогичном доме в <адрес> составляет около 75 000. Соответственно средняя цена приобретенного земельного участка составляет 2,74 х 730 000= 2 000 200 руб., а средняя цена приобретенного жилого дома составляет 55.7х 75000=4 177 500. Общая средняя рыночная стоимость составляет 6 177 700 руб. Площадь неоформленного помещения составляет 35.4 кв.м,, соответственно средняя рыночная цена неоформленного строения составляет 35.4x75000= 2 655 000 руб. 6 177 700 + 2 655 000= 8 832 700, что приблизительно соответствует стоимости приобретенного имущества, в Договоре от ДД.ММ.ГГГГ и является косвенным подтверждением того факта, что неоформленное строение было включено в стоимость Договора. После окончания сделки истцы хотели оформить право собственности на якобы по словам продавца неоформленное строение, находящееся на приобретённом земельном участке. В ходе процесса оформления истцы выяснили, что данный объект недвижимости стоит на кадастровом учете, форма собственности - частная, принадлежит трем собственникам, в долевой собственности, по 24/100 доли, 52/100 доли и 24/100 доли каждому сособственнику. Собственниками строения являются физические лица. Кому из собственников принадлежит постройка, расположенная на приобретенном земельном участке истцам неизвестно.

Таким образом, истцы указывают на то, что фактически ФИО4, скрыв факт наличия собственников части постройки на земельном участке, предоставила до совершения сделки заведомо ложные данные, которые являются существенными при заключении Договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора обременения земельного участка отсутствуют.

Так как помещение с кадастровым номером № не имеет отдельного входа улицы и доступ возможен только через участок, который принадлежит нам на праве собственности, владелец данного помещения может подать заявление об установлении сервитута, а в случае отказа добиться установления сервитута в судебном порядке, что нарушает п. 3.8. Договора от ДД.ММ.ГГГГ и является существенным нарушением условий Договора и может служить основанием для его расторжения. В период с апреля по настоящее время истцы выплачивали ежемесячные обязательные платежи по ипотеке. Сумма выплаченных платежей составила 226 716,82 руб. Остаток долга на январь 2023 года составил 2 649 278, 42 руб. ДД.ММ.ГГГГ Ответчику была отправлена претензия в целях досудебного урегулирования спора, однако, до настоящего времени ответ на претензию не получен. На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 15, 166, 167,178,179 ГК РФ истцы просят суд признать недействительным Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020502:50, общей площадью 268 +/- 6 кв.м, и индивидуального жилого дома с кадастровым номером 50:08:0020502:504 общей площадью 55.7 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО2, ФИО3. Применить последствия недействительности сделки путем прекращения общедолевого права собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок и индивидуальный жилой дом. Взыскать с ответчика в пользу истцов сумму, уплаченную в качестве оплаты по Договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 900 000 руб. Взыскать с ответчика в пользу истцов в счет возмещения убытков сумму ежемесячных обязательных платежей с апреля 2022года по январь 2023 года в размере 226716,82 руб. Взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. Их представитель в судебном заседании доводы уточненного иска поддержал, просил его удовлетворить, дополнительно пояснил, что договор купли-продажи является недействительным, поскольку соверен под влиянием обмана, а именно истцам не было сообщено о наличии собственников у строения, которое расположено на приобретенном земельном участке, напротив, по словам продавца собственники у строения отсутствуют. До заключения договора купли- продажи истцы осматривали земельный участок, видели все расположенные на нем строения. О наличии собственников второго строения информацию не выясняли, поскольку предметом договора купли- продажи данное строение не было, однако они планировали оформить на него в последствии право собственности за собой как за собственниками земельного участка.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк России в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреетра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 460 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ч. 1 ст. 549, ч. 1 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом при рассмотрении дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующей в качестве продавца и ФИО2, ФИО3, действующими в качестве покупателей заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с КН № и жилого дома с КН 50:08:0020502:504, расположенные по адресу <адрес>, г.<адрес>. Согласно п. 2.1 договора стоимость объектов составила 8 900 000 руб., из которых стоимость жилого дома – 7 000 000 руб., стоимость земельного участка 1 900 000 руб. Часть стоимости объекта в сумме 6 200 000 руб. оплачивается покупателями за счет собственных денежных средств, часть стоимости в размере 2 700 000 руб. за счет заемных денежных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённым с ПАО Сбербанк. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема – передачи недвижимого имущества. Право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке- за ФИО3 зарегистрировано право собственности на 90/100 долей дома и земельного участка, за ФИО2- право собственности на 10/100 долей дома и земельного участка. Также в ЕГРН внесены сведения об ипотеки недвижимости в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк Росии» на срок 204 месяца с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцами в адрес продавца (ответчика) направлена претензия, в которой они требуют расторгнуть и признать недействительным договор купли – продажи земельного участка и жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, возвратить уплаченные по договору денежные средства по основаниям, указанным в исковом заявлении. Ответа от ФИО6 на направленную претензию не последовало.

Обращаясь в суд с требованиями о признании договора купли- продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истцы указывают на то, что на земельном участке расположено строение с № у которого имеются собственники, вместе с тем, предметом договора данное строение не являлось, однако цена договора установлена продавцом с учетом данного строения, поскольку истцы полагали, что у них имеется право оформить данное строение в свою собственность. Однако поскольку после заключения договора им из общедоступных сведений публичной кадастровое карты стало известно о наличии у строения собственников, истцы полагают, что были введены ответчиком в заблуждение относительно заключаемой ими сделки, в связи с чем данный договор заключен ими под влиянием обмана, что свидетельствует о его недействительности.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с положением ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

В соответствии с положением ч. 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно сведениям ЕГРН в пределах земельного участка с № расположен объект недвижимости с КН № Сведений о расположении в пределах границ приобретенного истцами границ земельного участка иных объектом недвижимости, помимо приобретенного жилого дома с КН № государственный реестр недвижимости не содержит.

При этом, также согласно сведениям ЕГРН строение с № расположено в пределах границ земельных участков с № Право собственности на строение зарегистрировано в установленном законом порядке за физическими лицами. Таким образом, при рассмотрении дела истцами не представлено доказательств расположения в кадастровых границах земельного участка с КН № объекта недвижимости №

Также суд не может согласится и с доводами истцов о том, что строение с КН № являлось предметом договора купли-продажи, поскольку согласно условиям заключенного между истцами и ответчиком договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 1.1 договора купли-продажи продавец продал, а покупатели купили в общую собственность недвижимое имущество – земельный участок с № и жилой дом с КН 50:08:0020502:504, расположенные по адресу <адрес>, г.<адрес>. Согласно п. 2.1 договора стоимость объектов составила 8 900 000 руб., из которых стоимость жилого дома – 7 000 000 руб., стоимость земельного участка 1 900 000 руб. Таким образом, доказательств того, что предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ являлось также строение с КН № суду, в нарушение положения ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Доводы искового заявления о завышенной цене отчуждаемого имущества не свидетельствуют о заключении договора купли-продажи под влиянием обмана. Напротив, как пояснил представитель истцов при рассмотрении дела, истцы, заключая договор купли- продажи, беспрепятственно осматривали как жилой дом, так и земельный участок, поскольку имущество их устроило, они его приобрели по согласованной с продавцом цене с привлечением заемных банковских денежных средств.

Таким образом, принимая во внимание доводы истцов о нахождении в фактических границах принадлежащего им земельного участка строения, собственниками которого ни истцы, ни их правопредшественник не являются и не являлись, суд приходит к выводу об избрании истцами ненадлежащего способа защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 и ФИО3 к ФИО4, третьи лица ПАО Сбербанк России в лице Среднерусского банка ПАО Сбербанк, Управление Росреестра по <адрес> о признании договора купли –продажи недействительным, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.М. Кузнецова

Решение в полном объеме составлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ