РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 мая 2023 года адрес
Кунцевский районный суд адрес в составе;
председательствующего судьи Шеровой И.Г.,
при секретаре фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-220/23 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, погашении записи, обязании возвратить денежные средства,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО2, ФИО3 с требованиями о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес, кадастровый № 77:07:0002001:5524, заключённого 23.03.2021 г. между ФИО3 действующим в интересах ФИО1 с ФИО2; обязании погасить запись о государственной регистрации перехода права собственности №77:07:0002001:552477/072/202116 от 13.04.2021 года на квартиру по адресу: адрес, кадастровый № 77:07:0002001:5524; обязании ФИО3 возвратить ФИО2 все денежные средства полученные по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес.
В обоснование исковых требований истец указал, что он являлся собственником квартиры с кадастровым № 77:07:0002001:5524, расположенной по адресу: адрес на основании исполнительного производства.
Истец принял решение о продаже квартиры, в связи с чем, оформил доверенность серия 69 АА №2504903 на фио с правом продажи квартиры, расположенной по адресу:121615, адрес. Доверенность удостоверена нотариусом Тверского адрес фио
В указанной доверенности существенным условием было, что стоимость продажи квартиры не менее сумма
13.03.2021 года, истец подал в адрес Кунцево заявление о невозможности регистрационных действий без своего личного присутствия, как собственника (№ MFC-0558/2021-4212812 - от 13.02.2021).
23.03.2021 г. фио, действующий в интересах ФИО1 заключил договор купли-продажи квартиры с указанием стоимости квартиры сумма, в нарушение условий выданной доверенности.
23.03.2021 был подан пакет документов на регистрацию Квартиры без участия истца, а регистратор в свою очередь приостановил регистрационные действия.
29.03.2021 г. доверенное лицо, введя в заблуждение ФИО1, не сообщив о том, что квартира уже фактически продана, за сумма, 23.03.2023 г., не уведомив, что получено уведомление от Регистратор а Росреестра, и собственник лично вызван для подтверждения волеизъявления, убедил собственника внести изменения в доверенность серия 69 АА №2504903, в части изменения формулировки «не менее сумма» на «не более сумма».
Таким образом, на момент подписания оспариваемого Договора купли-продажи квартиры от 23.03.2022 г. и сдачи его в МФЦ на регистрацию перехода права собственности фио не имел права продавать квартиру по цене ниже сумма
Согласно выписки по квартире из ЕГРН, собственником квартиры является ФИО2, и сделка зарегистрирована 13.04.2021.
Предоставленная фио на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру доверенность от 12.02.2021 г. о№ 69 АА 2504903, не соответствовала положениям основ законодательства РФ о нотариате, методическим рекомендациям нотариусам по оформлению доверенностей, положениям статей 183, 186 и 160 ГК РФ, поскольку нотариус лишь 29.03.2021 г. подтвердила внесение изменений в доверенность. фио вышел за пределы предоставленной ему доверенности о продажной цене квартиры, кроме того, доверенность на момент сделки содержала взаимоисключающие права, предоставленные доверенному лицу, оспариваемый договор купли-продажи не исполнен, регистрация перехода права собственности на квартиру произведена в отсутствие истца, при несогласованной в письменном виде цены договора, что свидетельствует о наличии оснований для признания договора незаключенным.
Истец ФИО1 и его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивали в полном объеме.
Ответчики ФИО2, фио в судебное заседание не явились, обеспечили явку своего представителя по доверенности фио, который возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, оставила вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.
Третье лицо фио в судебное заседание явился, исковое требования поддержал, просил их удовлетворить.
Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17 августа 2018 года ФИО1 зарегистрировал право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый №77:07:0002001:5524.
12 февраля 2021 года ответчик ФИО1 оформил доверенность у нотариуса Тверского городского нотариального адрес фио, которой уполномочил ответчика ФИО3 управлять квартирой, расположенной по адресу: адрес, продать на условиях по его усмотрению, за цену не менее сумма, заключить и подписать от имени ФИО1 договор купли-продажи и передаточный акт, соглашение об авансе, задатке, производить расчеты по заключенной сделке, получать причитающиеся ФИО1 от продажи деньги, регистрировать сделку в компетентных органах и получать соответствующие документы о регистрации.
13 марта 2021 г. ответчик ФИО1 посетил адрес Кунцево адрес и лично подал заявление о невозможности государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, без личного участия собственника (MFC-0558/2021-4212812 от 13.03.2021 г.), что подтверждается уведомлением о внесении в ЕГРН сведений в уведомительном порядке от 18 марта 2021 г. КУВД-001-/2021-9093255/1.
23.03.2021 г. между ФИО3, действующим по доверенности в интересах ФИО1 и ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, кадастровый номер 77:07:0002001:5524.
В соответствии с п.2.1. указанного договора квартира оценивается по соглашению сторон в сумма, и продается за сумма Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчеты между сторонами по договору произведены полностью до подписания договора.
В соответствии с ответом Нотариуса Нотариальной палаты адрес фио от 03 августа 2022 года на обращение на обращение ФИО1 12 февраля 2021 года нотариусом по р.№69/70-н/69-2021-1-329, была удостоверена доверенность от имени ФИО1 на продажу квартиры, расположенной по адресу: адрес, которая была прочитана ФИО1 и подписана им собственноручно в присутствии нотариуса. 29 марта 2021 года в текст доверенности нотариусом была внесена оговорка следующего содержания «Зачеркнутое «менее» не читать, исправленному «более» верить. Указанная внесенная оговорка была написана нотариусом собственноручно, а также подписана ею лично и приложением печати нотариуса. Оговорка также подписана ФИО1, о чем на доверенности совершена надпись: «С внесенными изменениями согласен». Далее ФИО1 собственноручно была проставлена его подпись, и написаны его фамилия имя и отчество.
23.03.2021 г. ФИО3 в интересах ФИО1 был подан пакет документов в МФЦ на регистрацию Квартиры.
В ходе проведения правовой экспертизы Управлением Росреестра по адрес было выявлено, что в отношении заявленного к регистрации объекта недвижимости содержится запись об ограничении. Кроме того, по результатам анализа представленных документов у государственного регистратора возникли сомнения в подлинности представленного договора и достоверности указанных в нем сведений.
05.04.2021 г. регистрационные действия в отношении спорной квартиры были приостановлены на основании п.п. 7,37 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
С учетом поступивших в регистрирующий орган судебных актов об отмене обеспечительных мер, а также с учетом ответа нотариуса, подтвердившего подлинность доверенности, 13.04.2021 государственным регистратором фио по заявлению от 23.03.2021 г. вх. №MFC-0558/2021-491858 принято решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно выписки по квартире из ЕГРН, собственником квартиры в настоящее время является ФИО2, сделка зарегистрирована 13.04.2021 г.
Истец ФИО1 считает сделку купли-продажи спорной квартиры недействительной по причине отсутствия у ФИО3 права на подписание спорного договора, поскольку доверенность 69 АА 2504903, выданная Нотариусом Тверского городского нотариального адрес фио, не соответствовала положениям основ законодательства РФ о нотариате, методическим рекомендациям нотариусам по оформлению доверенностей, положениям статей 183, 186 и 160 ГК РФ, поскольку нотариус лишь 29.03.2021 г. подтвердила внесение изменений в доверенность. фио вышел за пределы предоставленной ему доверенности о продажной цене квартиры, кроме того, доверенность на момент сделки содержала взаимоисключающие права, предоставленные доверенному лицу, оспариваемый договор купли-продажи не исполнен, регистрация перехода права собственности на квартиру произведена в отсутствие истца, при несогласованной в письменном виде цены договора.
Согласно положениям ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В силу положений п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Часть 2 ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно оспариваемому договору купли-продажи от 23 марта 2021 г., фио, действуя по доверенности от имени ФИО1, продал ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: адрес за сумма
Государственная регистрация перехода к ФИО2 права собственности по договору произведена в ЕГРН 13.04.2021 г.
Истец ФИО1 обратился с заявлением в Прокуратуру адрес. По факту проведенного надзорного расследования прокуратурой адрес, уже 25.11.2021г., было установлено, что на момент регистрации сделки и перехода права собственности на неизвестное лицо, без участия правообладателя, в ЕГРН содержалась запись, запрещающая государственному регистратору, в отсутствии собственника, производить любые действия с принадлежащей ему на праве собственности недвижимости.
В результате проведенного надзорного расследования, прокуратурой адрес внесено Представление в адрес руководителя Управления адрес Москва фио с требованиями:
- безотлагательно рассмотреть настоящее представление с участием представителя прокуратуры города и принять конкретные меры по устранению допущенных нарушений закона, причин и условий им способствующих, недопущению их впредь.
- рассмотреть вопрос о привлечении к ответственности лиц, допустивших указанные нарушения.
- о результатах, принятых мер сообщить в прокуратуру города в установленный законом месячный срок в письменной форме.
По результатам рассмотрения представления руководитель Управления направил в адрес прокурора письменный ответ от 29.12.2021 исх. №31766/2021, в котором сообщил о том, что Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в силу с 01.01.2017 (далее - Закон о недвижимости), иными нормативными правовыми актами, а также на основании Положения об Управлении, утвержденного Приказом Росреестра от 30.05.2016 № П/0263 «Об утверждении положений о территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъектам Российской Федерации».
В ходе проведения правовой экспертизы выявлено, что в отношении явленного к регистрации объекта недвижимости содержится запись ограничении. Кроме того, по результатам анализа представленных документов у государственного регистратора прав возникли сомнения в подлинности представленного договора и достоверности указанных в нем сведений.
Учитывая изложенное, 05.04.2021 принято решение о приостановлении регистрационных действий на основании п.п. 7, 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а в адрес нотариуса, удостоверившего доверенность, направлен соответствующий запрос.
С учетом поступивших судебных актов об отмене обеспечительных мер, а также ответа нотариуса, подтвердившего подлинность доверенности, 13.04.2021 государственным регистратором прав фио по заявлению от 23.03.2021 вх. № MFC-0558/2021-491858 принято решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В ходе рассмотрения обращений ФИО1 и его представителя фио, поступивших 19.05.2021 и 27.05.2021, по вопросу осуществления государственной регистрации права собственности на спорное жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, была выявлена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого недвижимости без личного участия правообладателя, сведения о которой содержались в Едином государственном реестре недвижимости на момент проведения регистрационных действий.
На основании заявления от 01.06.2021 вх. № MFC-0558/2021-934834 Г 16.2021 в ЕГРН внесена запись о наличии возражения в отношении зарегистрированного права в соответствии с п. 1 ст. 35 Закона о недвижимости.
В настоящее время в ЕГРН в отношении вышеуказанного жилого помещения содержится запись об ограничении в виде запрета на совершение регистрационных действий, внесенного на основании определения Кунцевского районного суда адрес от 28.06.2021.
Также указав, что 04.06.2021 в Управление поступило исковое явление ФИО1 об аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, направленное в Кунцевский районный суд адрес.
Также 22.10.2021 в Управление поступало письмо начальника отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики прокуратуры адрес фио вх. № 150537/2021. В ответ на данное обращение 25.10.2021 Управлением направлено письмо с подробным изложением всей имеющейся информации по данному делу исх.№ 25883/2021.
После направления указанного ответа регистратор, принявший решение о проведении регистрации перехода права - фио, в рамках проводимой проверки в прокуратуре адрес (письмо от 29.10.2021 исх. № 7/1-05-2021) дополнительно дала объяснения в части осуществления регистрационных действий.
Установлено, что письменный ответ Управления Росреестра по Москве от 29.12.2021 г. на представление прокурора поступил в прокуратуру адрес, таким образом, Управлением исполнено Представление Прокуратуры адрес в полном объеме и предмет спора по настоящему делу отсутствует.
Таким образом, суд приходит к выводу, что законность действий государственного регистратора в рамках проведения перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес с истца ФИО1 на ответчика ФИО2 была предметом прокурорской проверки, которая не нашла нарушений в действиях государственного регистратора.
Кроме того, в материалы дела представлена переписка ФИО1 в мессенджере WhatsApp с юристом фио, которая помогала сторонам составить проект договора купли-продажи квартиры и согласовать его условия.
Данная переписка содержит проект Договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, где продавцом указан фио, действующий в интересах ФИО1, стоимость квартиры указана в размере сумма
Из данной переписки также следует, что ФИО1 был извещен о подписании от его имени фио договора купли-продажи квартиры, о сдаче документов для регистрации перехода права собственности с него на покупателя, о приостановлении государственной регистрации.
Таким образом, судом установлено, что квартира была продана на условиях, согласованных с ФИО1, при его согласии на сдачу документов в регистрирующий орган в его отсутствие, и его дальнейшие действия по внесению исправлений в доверенность.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не доказаны обстоятельства, на основании которых он просит признать незаключенным договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, кадастровый № 77:07:0002001:5524, заключённого 23.03.2021 г. между ФИО3 действующим в интересах ФИО1 с ФИО2
Поскольку судом отказано в требовании о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес, от 23.03.2021 г., суд также отказывает в производных требованиях об обязании погасить запись о государственной регистрации перехода права собственности №77:07:0002001:552477/072/202116 от 13.04.2021 года на квартиру по адресу: адрес, кадастровый № 77:07:0002001:5524; об обязании ФИО3 возвратить ФИО2 все денежные средства полученные по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным, погашении записи, обязании возвратить денежные средства – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Кунцевский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья фио
Мотивированное решение изготовлено судом 6 июня 2023