Судья Думова Е.Н. № 2-1964/2022

УИД 35RS0010-01-2022-000608-70

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 августа 2023 года № 33-1516/2023

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Марковой М.В.,

судей Ермалюк А.П., Вершининой О.Ю.,

при секретаре Максимовой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Вологды, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности

по апелляционным жалобам представителя Администрации города Вологды ФИО3, представителя ФИО1 ФИО4 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2022 года с учетом определения суда об исправлении описки от 29 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Марковой М.В., объяснения представителя ФИО1 ФИО4, представителя Администрации города Вологды ФИО5, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Вологды (далее – Администрация), индивидуальному предпринимателю (далее – ИП) ФИО2 о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>. Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением от 24 марта 2021 года №... принято решение об изъятии земельного участка, находящегося под жилым домом, для муниципальных нужд. В ее адрес направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка рыночной стоимостью (выкупной ценой) в размере 470 000 рублей, определенной оценщиком ФИО2 в отчете об оценке от 07 сентября 2021 года №..., которую считает недостоверной.

С учетом уточнения исковых требований ФИО1 просила суд: признать проект соглашения об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> и доли земельного участка, направленный для подписания Администрацией в адрес ФИО1, незаконным; признать отчет об оценке №... недействительным, а размер возмещения, определенный в нем, – недостоверным; исключить отчет об оценке №... из материалов дела как недопустимое доказательство, полученное в нарушение требований законодательства; определить размер возмещения в соответствии с отчетом об оценке ООО «Группа «Паритет» от 30 октября 2020 года №... рублей; взыскать с Администрации возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1 284 000 рублей; прекратить право собственности ФИО1 на изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> после перечисления ей выкупной стоимости; признать за Администрацией право собственности на изымаемое жилое помещение; взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2022 года с учетом определения суда об исправлении описки от 29 декабря 2022 года исковые требования ФИО1 к Администрации о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности удовлетворены частично.

На Администрацию возложена обязанность изъять у ФИО1 комнату <адрес> с кадастровым номером №..., площадью 14,6 кв.м, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1109 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес> с выплатой выкупной стоимости в размере 616 000 рублей.

Прекращено право собственности ФИО1 на комнату <адрес> с кадастровым номером №..., площадью 14,6 кв.м, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1109 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>.

Признано за городским округом города Вологды право собственности на комнату <адрес> с кадастровым номером №..., площадью 14,6 кв.м и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1109 кв.м с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>.

В остальном в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации и в удовлетворении исковых требований к ИП ФИО2 о признании соглашения и выкупной стоимости незаконными, отчета об оценке – недействительным, возложении обязанности, взыскании денежных средств, признании и прекращении права собственности отказано.

С Администрации в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы в виде расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды ФИО3 по мотиву нарушения и неправильного применения судом норм материального права, ставит вопрос об отмене решения суда с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что право на принудительное изъятие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости предоставлено только органу местного самоуправления. Суд вправе скорректировать сроки изъятия только в случае обращения в суд органа, принявшего решение об изъятии. Полагает, что вмешательство суда в деятельность органа местного самоуправления незаконно. Кроме того, выражает несогласие с размером взысканных расходов на оплату услуг представителя.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 ФИО4, оспаривая произведенную судом оценку доказательств, выражая несогласие с заключением судебной экспертизы, положенным в основу решения суда, указывая на наличие в нем арифметических ошибок, ссылаясь на необоснованное отклонение судом ходатайства стороны истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований; назначить по делу повторную экспертизу.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 в части определения размера возмещения за изымаемое у нее недвижимое имущество, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, установив, что между сторонами имеет место спор относительно выкупной цены изымаемого имущества, проанализировав отчет об оценке, подготовленный по заказу Администрации города Вологды ИП ФИО2, заключение судебной экспертизы закрытого акционерного общества «Вологодский центр правовой информатизации» (далее – ЗАО «ВЦПИ»), исходил из того, при установлении размера возмещения за изымаемое у ФИО1 имущество за основу надлежит принять выводы судебной экспертизы ЗАО «ВЦПИ», в соответствии с которыми выкупная цена за изымаемое имущество составила 616 500 рублей.

Соглашаясь с выводом суда о правомерности исковых требований в указанной части, судебная коллегия не может согласиться с определенным судом размером денежного возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником комнаты <адрес>.

Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений (домов) от 18 декабря 2017 года № 120, распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 28 декабря 2017 года № 384 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Ни в областную адресную программу № 8 «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в муниципальных образованиях Вологодской области на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Вологодской области от 01 апреля 2019 года № 322, ни в адресную программу № 5 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования «Город Вологда», на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением Администрации города Вологды от 30 мая 2019 года № 622 указанный многоквартирный дом не включен.

Постановлением Администрации города Вологда от 24 марта 2021 года №... принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером №... по адресу: <адрес> с жилыми помещениями в этом доме для муниципальных нужд в связи с невыполнением собственниками изымаемых помещений требований о сносе или реконструкции данного многоквартирного дома.

Пунктом 2 постановления от 24 марта 2021 года №... предусмотрено, что изъятие объектов недвижимости осуществляется путем предоставления собственникам таких объектов недвижимости денежного возмещения, определенного в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», взамен изымаемых объектов недвижимости.

По заказу Администрации города Вологды ИП ФИО2 подготовлен отчет от 07 сентября 2021 года №..., согласно которому размер возмещения за изымаемое у ФИО1 имущество по состоянию на 30 августа 2021 года составил 470 000 рублей, включая рыночную стоимость земельного участка 76 287 рублей, стоимость жилого помещения с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество 359 640 рублей, убытки, которые понесет собственник в связи с оформлением права собственности, поиском другого жилья, переездом, временным пользованием иным жилым помещением 34 324 рублей.

02 ноября 2021 года Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды в адрес ФИО1 направлено письмо, содержащее проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка.

Не согласившись с размером возмещения за изымаемое имущество, определенным в отчете ИП ФИО2, ввиду того, что в выкупную цену не включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, ФИО1 представила отчет об оценке ООО «Группа «Паритет» №..., согласно которому выкупная цена изымаемого имущества составила 1 284 000 рублей, включая рыночную стоимость комнаты с учетом доли в праве на общее имущество, доли земельного участка, - 649 000 рублей, размер упущенной выгоды за непроизведенный капитальный ремонт – 635 000 рублей.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 10 октября 2022 года №..., выполненной ЗАО «ВЦПИ», рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы составила 217 600 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0501003:33 – 74 400 рублей; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома – 50 000 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения исследования – 237 000 рублей; размер убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, - 37 500 рублей.

Таким образом, размер компенсации, подлежащей выплате собственнику за изымаемые объекты недвижимости, составил 616 000 рублей.

С учетом доводов апелляционной жалобы истца и ввиду того, что из исследовательской части заключения эксперта ЗАО «ВЦПИ» следует, что в заключении имеются противоречия в расчете доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок, представленным сведениям технической документации, что оказывает влияние на размер выкупной стоимости объекта, судом апелляционной инстанции по ходатайству стороны истца по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр оценки».

Согласно заключению ООО «Центр оценки» от 10 июля 2022 года №... рыночная стоимость комнаты по адресу: <адрес> с учетом доли в праве на общее имущество дома и доли земельного участка, на котором расположен дом, пропорционально площади комнаты с учетом округления на дату оценки составила 613 000 рублей, размер упущенной выгоды собственника от непроведенного капитального ремонта здания с учетом округления на дату оценки составил 913 000 рублей.

Таким образом, размер убытков, причиненных собственнику комнаты по адресу: <адрес> в связи с ее изъятием на дату оценки составил 1 526 000 рублей.

Анализируя заключения судебных экспертиз, выполненных ЗАО «ВЦПИ» и ООО «Центр оценки», судебная коллегия полагает возможным положить в основу определения размера возмещения изымаемых объектов недвижимости заключение ООО «Центр оценки», поскольку полагает, что оно в более полной мере отражает стоимость объектов, содержит объективные данные при определении соразмерной стоимости изымаемого имущества.

Изложенные в суде апелляционной инстанции представителем Администрации города Вологды доводы о несогласии с определенным заключением ООО «Центр оценки» размером возмещения, не принимаются во внимание, поскольку указанное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное исследование проводилось экспертом, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При подготовке заключения экспертом использовались специальные методики и подходы, проведен осмотр жилого помещения, сделаны фотографии. Оно мотивировано, описаны ценообразующие факторы, произведены корректировки по значимым группам элементов сравнения, заключение не содержит внутренних противоречий, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Несогласие Администрации города Вологды с подобранными аналогами оцениваемой комнаты основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством не является.

При подборе объектов-аналогов экспертом были подобраны жилые комнаты в деревянных двухэтажных зданиях в сегменте рынка «старый фонд», как и объект оценки, расположенные в Завокзальной части города. Для объектов аналогов были введены корректировки цен продаж и предложений по каждому аналогу в соответствии с различиями, имеющимися у объекта оценки, вводилась корректировка на торг.

Полагая необоснованным заключение эксперта ООО «Центр оценки» представитель Администрации города Вологды указывает, что при оценке стоимости земельного участка экспертом не применена корректировка на наличие обременений, объект оценки считается условно свободным.

Учитывая, что экспертиза осуществлялась с целью определения размера компенсации, выплачиваемой собственнику жилого помещения в связи с изъятием земельного участка на основании статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, таким образом, компенсация подлежит выплате за изъятие земельного участка, предназначенного только для размещения жилых домов. Если бы на земельном участке отсутствовали жилые строения, то изъятие по статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации было бы невозможно осуществить, данный довод представителя Администрации города Вологда также подлежит отклонению. Указание на наличие каких-либо ограничений на использование земельного участка материалы дела, в том числе выписка из ЕГРН, не содержат.

Остальные доводы о несогласии с заключением ООО «Центр Оценки» носят субъективный оценочный характер и не опровергают правильность выводов, содержащихся в заключении эксперта.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера денежного возмещения за изымаемые объекты недвижимости путем его увеличения с 616 000 рублей до 1 526 000 рублей.

Выходя за переделы исковых требований ФИО1 и устанавливая размер денежного возмещения за изымаемые объекты недвижимости на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки», судебная коллегия исходит из того, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 56.8, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость изымаемой недвижимости исходя из ее рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, то обстоятельство, что Администрация города Вологды не обращалась в суд с иском о принудительном изъятии у ФИО1 объекта недвижимости, не свидетельствует о незаконности требований истца об определении размера возмещения за изымаемое имущество.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы представителя ФИО1 ФИО4 о наличии оснований для признания отчета об оценке ИП ФИО2 недействительным, а определенного в отчете размера возмещения за изымаемое имущество – недостоверным, поскольку полученное по делу доказательство - заключение повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Центр оценки» от 10 июля 2023 года №... подтвердило обоснованность требований истца в соответствующей части и признано судебной коллегией наиболее объективно отражающим размер возмещения за изымаемое у ФИО1 имущество, одной из составляющих которого является компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, тогда как определенная в отчете ИП ФИО2 выкупная цена изымаемого имущества в нарушение требований закона не содержит размер такой компенсации.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в указанной части не может быть признано законным и обоснованным, потому подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 в части признания отчета об оценке, подготовленного ИП ФИО2, - недействительным, размера возмещения за изымаемое имущество – недостоверным.

В то же время судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для исключения отчета об оценке ИП ФИО2 из материалов дела как недопустимого доказательства, поскольку оценка представленных доказательств относится к исключительной компетенции суда.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Представленный в материалы дела отчет ИП ФИО2 оценен судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Так же суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для признания проекта соглашения незаконным.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Проект соглашения является офертой, собственник недвижимости может либо акцептовать ее (подписать соглашение и направить его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии), либо отказаться от ее акцепта (направить указанному органу уведомление об отказе в подписании соглашения или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения). Предложение об изменении условий соглашения об изъятии в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации признается отказом от акцепта и новой офертой.

Учитывая, что проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка, направленный в адрес ФИО1, ни одной из сторон соглашения подписан не был, следовательно, его условия не согласованы, потому права и обязанности по нему для сторон не возникли.

Как справедливо отметил судом первой инстанции в обжалуемом решении, признание недействительным проекта соглашения законодательством не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 7 статьи 56.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Довод апелляционной жалобы истца о нарушении Администрацией города Вологды срока направления отчета об оценке истцу опровергается материалами дела, из которых следует, что отчет об оценке ИП ФИО2 датирован 07 сентября 2021 года, направлен истцу 02 ноября 2021 года, то есть в предусмотренный законом срок.

Далее, разрешая требования ФИО1 о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 88, 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», проанализировав условия договора на оказание юридических услуг от 01 декабря 2021 года заключенного между ООО «Хайтстрой» и ФИО1, установив факт несения заявителем расходов на оплату юридических услуг при рассмотрении дела в размере 25 000 рублей, приняв во внимание характер и сложность рассмотренного гражданского дела, объем оказанных представителями услуг, возражения ответчика, требования разумности и справедливости, пришел к выводу о взыскании с Администрации в пользу ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика определенная судом к взысканию сумма расходов на оплату услуг представителя позволяет соблюсти необходимый баланс между сторонами, учитывает соотношение расходов с объемом получившего защиту права истца, а также объем удовлетворенных требований.

Оснований для уменьшения взысканных судом расходов на оплату юридических услуг по доводам подателя апелляционной жалобы, не усматривается, доказательств чрезмерности взысканной суммы Администрацией не представлено.

Руководствуясь статьями 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2022 года с учетом определения суда об исправлении описки от 29 декабря 2022 года в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании отчета об оценке, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО2, №... - недействительным, размера возмещения за изымаемое имущество – недостоверным отменить.

Принять в отмененной части новое решение, которым исковые требования ФИО1 в этой части удовлетворить, признать отчет об оценке от 07 сентября 2021 года №..., подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным, размер возмещения за изымаемое у ФИО1 имущество, установленный в отчете об оценке от 07 сентября 2021 года №... индивидуального предпринимателя ФИО2, – недостоверным.

Решение Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2022 года с учетом определения суда об исправлении описки от 29 декабря 2022 года в части размера денежного возмещения ФИО1 изменить.

Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

«Возложить на Администрацию города Вологда обязанность изъять у ФИО1 комнату <адрес> с кадастровым номером №..., площадью 14,6 кв.м, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1109 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес> с выплатой выкупной стоимости в размере 1 526 000 рублей.

В остальной части решение Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2022 года с учетом определения суда об исправлении описки от 29 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя Администрации города Вологды ФИО3, представителя ФИО1 ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий М.В. Маркова

Судьи: А.П. Ермалюк

О.Ю. Вершинина

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22 августа 2023 года.