Решение по делу № 2-6882/2023 от 10.11.2023 - об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения, взыскании выкупной цены.

11RS0001-01-2023-006745-18 дело №2-6882/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,

при секретаре Крыжевской А.В.,

с участием помощника прокурора Боймиструк Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 10 ноября 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого для муниципальных нужд жилого помещения, взыскании выкупной цены,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у неё жилого помещения по адресу: ... размере 1 638 000 рублей с возложением на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанности выплатить указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в её адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 1 548 331,51 рублей, которую она считает явно заниженной.

** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых она просит взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» 1 812 916 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: ....

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, частнопрактикующий оценщик ФИО5, Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО6, ФИО7, ФИО10, ООО «Финансовые услуги», НАО «Первое клиентское бюро», АО Банк НСБ, Удорский филиал АО «КТК», ФИО11, ООО «Столичная сервисная компания», ООО «СК ВТБ Страхование», ПАО Сбербанк, ООО «Хоум кредит энд финанс банк», АО «Банк Русский Стандарт», ООО «АйДи Коллект».

В судебном заседании истец уточненные требования поддержала.

Представитель администрации возражала против удовлетворения требований.

Третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения истца и представителя ответчика, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 27,3 кв.м., кадастровый №....

Совместно с истцом в указанном жилом помещении зарегистрированы ФИО2 и ФИО3

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок до ** ** ** для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... изъят для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенный по адресу: ....

Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения ...; а в течение шести месяцев – направить истцу ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости с определением размера возмещения в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решение вступило в законную силу ** ** **.

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа жилого помещения с кадастровым номером №... по адресу: ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1 548 331,51 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** частнопрактикующим оценщиком ... Е.Н.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказалась и, полагая определенную оценщиком выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 1 548 331,51 руб., и состоит из рыночной стоимости жилого помещения – 787 678,67 руб. (включая часть долевого права собственности на земельный участок – 188 076,88 руб., часть долевого права собственности на общедомовую собственность – 0 руб.); убытков, связанных с переездом – 24 300 руб.; убытков, связанных с регистрацией права на объекты недвижимости – 2000 руб.; убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением – 35 000 руб.; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 699 352,84 руб.

Истец считает отчет №... недостоверным и указывает, что оценщик при определении выкупной цены квартиры существенно занизил её рыночную стоимость; не определил стоимость доли в общем имуществе МКД; не оценил убытки, связанные поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (услуги риэлтора).

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по её ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО8

Согласно заключению эксперта ФИО8 №... от ** ** **, составленный ... Е.Н. отчет №... от ** ** ** является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности:

-для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки. В рамках метода сравнения продаж оценщиком было выбрано три объекта-аналога объекта оценки, которые находятся в пгт.Краснозатонский, тогда как объект оценки – в пгт.В.Максаковка, в связи с чем, подбор объектов-аналогов осуществлен некорректно;

-для внесения корректировок в цены выбранных объектов-аналогов оценщиком был использован Справочник оценщика недвижимости ** ** ** «...» под ред.ФИО9, однако, учитывая, что датой оценки в отчете является ** ** **, то целесообразно было использовать более актуальный справочник, выпущенный в ** ** **;

-расчет рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома произведен некорректно, поскольку при её определении оценщик получает показатель 0 рублей;

-расчет рыночной стоимости доли в праве на земельный участок произведен некорректно, поскольку в приведенной оценщиком таблице нет столбца «квартиры (в деревянных домах»). МКД с деревянными стенами как правило одно или двух этажные, следовательно, доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости намного выше, чем в зданиях более чем два этажа.

-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком учтены виды работ, которые отсутствуют по МКД ..., в частности: подвал, системы ХВС и ГВС, системы теплоснабжения, газоснабжения, канализации.

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО8 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 890 234 руб.;

-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение ..., - в размере 815 882 руб.,

-убытки собственника жилого помещения ... которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение, в размере 106 800 руб.,

Общий размер возмещения за жилое помещение ... определен экспертом в сумме 1 812 916 руб.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО8, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО8

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: ... следует определить в сумме, равной 1 812 916 руб., и возложить на администрацию обязанность выплатить собственнику (истцу) указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 ... для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 1 812 916 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 1 812 916 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 ... на жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Председательствующий О.Л. Саенко