УИД: <номер>
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
<дата> г. <адрес>
ФИО9 суд <адрес> в составе:
Председательствующего ФИО10.
при секретаре ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве дома, -
Установил:
Истец ФИО7 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО3 о признании предварительного договора <номер> и договора 17К от <дата> купли-продажи доли дома, заключенного между ФИО11» и ФИО2, договором долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала.
В обоснование заявленных исковых требований ФИО7 указала, что <дата> заключила с ФИО12 ФИО13» в лице ген.директора ФИО5(продавец) предварительный договор <номер>, договор 17К купли-продажи <номер> доли дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: МО, <адрес>, с/п <адрес>, <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, в виде жилого помещения <номер> метров. Предметом предварительного договора являлась обязанность сторон в будущем не позднее <дата> заключить основной договор купли-продажи доли дома на условиях предварительного договора. Цена доли жилого дома определена в размере <номер> руб., характеристики жилья определены проектом основного договора и техническим характеристикам жилого дома жилого помещения, являющегося приложением <номер> к предварительному договору. Одновременно между истцом и ответчиком заключен договор займа от <дата> на <номер> руб., истцом оплата в соответствии с договорами произведена в полном объеме. Ответчик свои обязательства по заключению основного договора не исполнил.
Истец ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, финансовый управляющий ФИО8 представил письменный отзыв, в удовлетворении исковых требований просил отказать.
Третье лицо ФИО14» представитель в судебное заседание не явился, извещен, мнение по иску не представлено.
Судом в соответствии со ст.167 ч.3 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствии неявившихся сторон.
Суд, выслушав истца, проверив и изучив материал дела, суд приходит к следующим выводам.
Как было разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N <номер> "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В пункте 8 того же Постановления было указано, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В силу ч. 1, 4, 6 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что <дата> между ФИО15» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор <номер>, предметом договора в соответствии с п. 1.1 договора является обязанность сторон в будущем заключить договор купли-продажи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, кадастровый <номер>, ориентировочная площадь земельного участка 300 кв.м., стороны обязуются заключить основной договор не позднее <дата>.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от <дата> N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Между тем из предварительного договора купли-продажи земельного участка, по поводу которого сторонами достигалось соглашение, следует, что площадь этого земельного участка ориентировочная, сведения о границах отсутствуют и не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке. То есть предварительный договор не содержит условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия для заключения основного договора, а также не свидетельствует о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.
Также между ФИО2 (займодавец) и ФИО16» в лице генерального директора ФИО3 (заемщик) заключен договор займа от <дата> на сумму <номер>..
<дата> между ФИО17» в лице генерального директора ФИО3 и ФИО2 заключен договор <номер> К на оказание услуг заказчика, где застройщиком является ФИО7, заказчиком ФИО18 Дом». В соответствии с п. 2.1 договора предметом договора является оказание заказчиком застройщику услуг по организации нового строительства объекта по адресу: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, кадастровый <номер>, индивидуального жилого дома проектной площадью 120 кв.м., необходимые инженерные сети и сооружения.
Оплата по договорам истцом произведена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями.
Согласно общедоступным сведениям из ЕГРЮЛ, <дата> ФИО19» <номер> исключено из реестра как недействующее юридическое лицо.
Решением Пресненского районного суда <адрес> от <дата>, вступившим в законную силу <дата>, по иску ФИО2 к ФИО23» признан незаключенным договор <номер>К на оказание услуг заказчика от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО21 в пользу ФИО2 с ФИО20 ФИО22 в качестве неосновательного обогащения взысканы денежные средства, оплаченные по договору.
Таким образом, обязательства по договору <номер>К на оказание услуг заказчика от <дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО24» в лице генерального директора ФИО3, прекратились по вступлении указанного решения суда в законную силу.
В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от <дата> N <номер>-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N <номер>ФЗ) данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно целевому назначению земельного участка кадастровым номером <номер> (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем), на нем может быть возведен только индивидуальный жилой дом.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от <дата> N <номер> "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Действие Федерального закона <номер>-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с <дата> сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ <дата>).
Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ <дата>, указал, что исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с <дата>
Законодатель установил специальный предмет для договоров участия в долевом строительстве, заключаемых в отношении индивидуальных жилых домов – дом должен быть построен в границах малоэтажного жилого комплекса(п. 2 ст. 2 Федерального закона от <дата> N <номер> " ).
При строительстве отдельных индивидуальных жилых домов отсутствует возможность заключения договора долевого участия.
Согласно п.6 ст.2 Федерального закона N <номер>-ФЗ малоэтажный жилой комплекс - совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Сведений о том, что жилой дом в отношении которого был заключен предварительный договор входит в малоэтажный жилой комплекс суду не представлено, договор решением суда признан незаключенным, предварительный договор купли-продажи земельного участка не содержит данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах, суд при ходит к выводу, что правоотношения возникшие после заключения предварительного договор купли-продажи <дата> между ФИО25» в лице ген.директора ФИО5 нормами Федерального закона от <дата> N <номер>-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не регулируются, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора <номер> и договора <номер> от <дата> купли-продажи доли дома, заключенного между ФИО26» и ФИО2, договором долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, с<адрес>, <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала, - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в ФИО27 областной суд через ФИО28 городской суд <адрес>, путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: ФИО29
Решение суда в окончательной форме составлено <дата>