УИД 61OS0000-01-2022-000114-02
Дело № 3а-128/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2022 года г. Ростов-на-Дону
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Водяной В.Ю.
при секретаре судебного заседания Кононенко О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 942 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - банковская и страховая деятельность, магазины, бытовое обслуживание, обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 4 февраля 2022 года в размере 2 868 390 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что ФИО2 является арендатором названного земельного участка. Арендная плата определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и законные интересы административного истца. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 7 234 993,32 рубля, что значительно выше его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке, в связи с чем, административный истец просит установить кадастровую стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога.
От представителя административного истца ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и представителя.
От представителя Правительства Ростовской области ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором указано на отсутствие возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО5 в судебном заседании просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенном по итогам судебной экспертизы.
От Комитета по управлению имуществом г. Таганрога ходатайства в суд не поступали.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц и их представителей.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя административного ответчика, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что на основании договора аренды № 21-453 от 27 августа 2021 года, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 942 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - банковская и страховая деятельность, магазины, бытовое обслуживание, обслуживание автотранспорта,
Кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по состоянию на 4 февраля 2022 года в размере 7 234 993,32 рублей (в связи с внесением в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка), с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 №778.
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер арендной платы, что подтверждается представленным расчетом арендной платы. Соответственно, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.
В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № 291/04-2022 от 6 мая 2022 года. Оценщиком АО «Приазовский центр Смет и Оценки» ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 февраля 2022 года составляет 2 868 390 рублей.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчётах, составленных по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего отчет об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта ООО «Бета консалтинг» от 30 июня 2022 года №21СЭ/40-2022 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 февраля 2022 года с учетом его индивидуальных особенностей составила 4 471 000 рублей.
Замечаний и доводов, позволяющих усомниться в достоверности выводов эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлено.
Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.
Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются аргументированными и убедительными.
Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.
Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт мотивированно использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования.
Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению. Определенная этим заключением величина рыночной стоимости объекта является экономически обоснованной.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта, предоставленного ей на условиях договора аренды, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (38,2%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административным ответчиком не оспаривалось.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено выявлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе, по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы в сумме 35 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 942 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - банковская и страховая деятельность, магазины, бытовое обслуживание, обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 4 февраля 2022 года в размере 4 471 000 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 17 мая 2022 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 35 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья В.Ю. Водяная
В окончательной форме решение принято 22 июля 2022 года.