Копия

№ 2-4040/2022

56RS0018-01-2022-004429-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 октября 2022 года г. Оренбург

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Даниловой С.М.,

при секретаре Ситковой Е.П.,

с участием старшего помощника прокурора Ленинского района г. Оренбурга Стиплиной Г.О.,

представителя истца администрации г. Оренбурга ФИО1,

ответчика ФИО2, ее представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Оренбурга к ФИО2, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, по встречному исковому заявлению ФИО2 к администрации города Оренбурга об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности и выплате выкупной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Оренбурга обратилась в суд с иском к ФИО2, ПАО «Сбербанк России» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, указав, что администрация г. Оренбурга является собственником жилого помещения общей площадью 50,5 кв.м., расположенного по адресу: .... Заключением межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «город Оренбург» N от ... многоквартирный дом по адресу: ... принято решение о выявлении оснований для признания жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации г. Оренбурга от ... N указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с п. 2.1 постановления администрации от ... N собственникам помещений данного многоквартирного дома установлен срок, до которого необходимо осуществить реконструкцию многоквартирного дома – ...; мероприятия по отселению проживающих в доме граждан, должны быть осуществлены не позднее ....

Собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., в ... являлся ФИО4 Письмом администрации г. Оренбурга от ... N собственнику жилого помещения ФИО4 было направлено требование об осуществлении реконструкции многоквартирного дома N по ... в срок до .... ... между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ФИО2 приобрела в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: ..., кадастровый N. В соответствии с п. 5 договора купли-продажи от ... по соглашению сторон ФИО2 приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: ..., за 2 300 000 рублей. Оплата приобретаемого объекта недвижимости была осуществлена за счет собственных денежных средств в размере ... рублей и за счет целевых кредитных средств в размере ... рублей, предоставленных в соответствии с кредитным договором N от ... на приобретение объекта недвижимости.

Право собственности ФИО2 на вышеуказанное жилое помещение подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В ... в постановление администрации города Оренбурга от ... N-п внесены изменения (постановление администрации от ... N-п), срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до ..., срок мероприятий по переселению - до ....

Письмами администрации от ..., от ... собственник жилого помещения ФИО2 была уведомлена о сокращении срока проведения реконструкции многоквартирного дома – до ....

В связи с тем, что ответчик в установленный срок не осуществил реконструкцию указанного дома, постановлением администрации г. Оренбурга от ... N-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером N и иных объектов для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером N.

Собственнику ФИО2 предложена выкупная стоимость в размере стоимости приобретения ею вышеуказанного жилого помещения – 2 300 000 рублей. Однако, последняя согласие на получение выкупной стоимости не выразила.

Кроме того, в соответствии с п. 8 договора купли-продажи от ... и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на жилое помещение зарегистрировано право залога (ипотека в силу закона) со сроком действия с ... на ....

Таким образом, ПАО «Сбербанк России» в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающейся ответчику.

В связи с этим, возникла необходимость урегулирования данного вопроса следующим образом: выплата в размере 2 300 000 рублей осуществляется в порядке главы 24.1 БК РФ путем перечисления денежных средств в размере остатка долга на день исполнения решения по кредитному договору N от ..., заключенному между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России», на счет, открытый для осуществления расчетов по кредитному договору N от ..., в оставшейся части – на счет, указанный ФИО2 в заявлении о предоставлении выплаты.

Ссылаясь на положения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, просили суд изъять для муниципальных нужд у ФИО2 жилое помещение общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: ... путем выкупа у собственника данного жилого помещения на следующих условиях: предоставление возмещения за жилое помещение в размере 2 300 000 рублей. Установить порядок выплаты возмещения за жилое помещение ФИО2 следующим образом: выплата осуществляется в порядке бюджетного законодательства путем перечисления денежных средств в размере остатка долга на день исполнения решения по кредитному договору N от ..., заключенному между ФИО2 и ПАО «Сбербанк России», на счет, открытый для осуществления расчетов по кредитному договору N от ..., в оставшейся части – на счет, указанный ФИО2 в заявлении о предоставлении выплаты. Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: .... Погасить регистрационную запись в отношении жилого помещения общей площадью 50,5 кв.м., расположенного по адресу: ..., кадастровый N, регистрационная запись N. Признать за муниципальным образованием «город Оренбург» право собственности на жилое помещение общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: .... Выселить ФИО2 из жилого помещения общей площадью 50,5 кв.м., расположенного по адресу: ....

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации г. Оренбурга, указав, что ... ею с управлением ЖКХ администрации г. Оренбурга заключен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. Стоимость согласованного сторонами возмещения оценена в размере 3 102 518 рублей. Указанный размер возмещения истца устроил, в связи с чем она подписала соглашение. Соглашение является юридически состоятельным документом, направленным на изменение фактических правоотношений. Каких-либо дополнительных соглашений ею с администрацией не заключалось.

Письмом администрации г. Оренбурга от ... N предыдущему собственнику жилого помещения ФИО4 было направлено требование о реконструкции многоквартирного дома N по ... в срок до .... Указанного письма предыдущий собственник не получал, в материалы дела доказательств о надлежащем уведомлении не представлено.

Более того, предыдущий собственник, действуя разумно и добросовестно, направил запрос в администрацию г. Оренбурга о возможности реализации принадлежащего ему объекта недвижимости. Согласно поступившему ответу N от ... каких-либо юридических обстоятельств (обременений, принятых решений о реконструкции, сносе и пр.) не имелось. И, как следствие, получение согласования (разрешения) о переходе права собственности на вышеуказанную квартиру от инспекции не требовалось.

Спорный объект недвижимости приобретен в ипотеку (кредитный договор N от ... с ПАО «Сбербанк России»), перед одобрением ипотеки специалистами ПАО «Сбербанк России» проводилась оценка недвижимого имущества на предмет рыночной стоимости, ликвидности, иных рисков.

Просила обязать администрацию г. Оренбурга изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ... прекращением права собственности, обязать выплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение в размере 3 102 518 рублей. Взыскать с ответчика судебные издержки.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены УЖКХ администрации города Оренбурга, Министерство культуры, общественных и внешних связей Оренбургской области, Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия по Оренбургской области, ФИО4

В судебном заседании представитель истца администрации г. Оренбурга ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования, просила их удовлетворить. Против удовлетворения требований, изложенных во встречном исковом заявлении, возражала.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражали. Встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить их в полном объеме.

Представители ответчика ПАО «Сбербанк России», третьих лиц Министерства культуры, общественных и внешних связей Оренбургской области, Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия по Оренбургской области, третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» в письменных пояснениях на исковое заявление против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, полагавшего первоначальные требования подлежащими удовлетворению, встречные требования – не подлежащими удовлетворению, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда" статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма вступила в силу со дня официального опубликования указанного федерального закона, то есть с 28 декабря 2019 года.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании заключения межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования «город Оренбург» от ... N многоквартирный жилой дом по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации ... от ... N-п многоквартирный дом по адресу: ... признан аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с п. 2.1 постановления администрации ... от ... собственникам помещений многоквартирного дома N по ... установлен срок до ... гола произвести реконструкцию многоквартирного дома. В случае если собственниками помещений многоквартирного дома в течении установленного срока не будет осуществлена реконструкция многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и помещения многоквартирного дом подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 3.3 постановления администрации ... от ... мероприятия по отселению граждан, проживающих в многоквартирном доме N, должны быть осуществлены не позднее ....

Постановлением администрации ... от ... N в постановление администрации ... от ... N внесены изменения, а именно срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до ..., срок мероприятий по переселению до ....

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ... собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., является ФИО2 Право собственности ФИО2 возникло ... на основании Договора купли-продажи от ....

Материалами дела подтверждается, что ... между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый N.

По соглашению сторон указанную квартиру продавец продал, а покупатель купил за 2 300 000 рублей. Оплата приобретаемого объекта недвижимости осуществлена за счет собственных денежных средств в размере ... рублей, и за счет целевых кредитных средств в размере ... рублей, предоставленных в соответствии с кредитным договором N от ... на приобретение объекта недвижимости, заключенным в ... банком ПАО Сбербанк (п. 5 договора от ...).

Администрацией города Оренбурга ... в адрес ФИО4 направлялось требование об осуществлении реконструкции многоквартирного дома по адресу: ..., в срок до ....

Уведомлениями администрации города Оренбурга от ..., ... собственник жилого помещения ФИО2 была уведомлена о сокращении срока проведения реконструкции многоквартирного дома до ....

В связи с тем, что реконструкция многоквартирного дома по адресу: ... установленный срок не осуществлена, постановлением администрации города Оренбурга «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером N и иных объектов недвижимости для муниципальных нужд» от ... N изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: ..., в целях реконструкции многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также жилые (нежилые) помещения, в том числе и в многоквартирном доме по адресу: ....

В ходе судебного разбирательства стороны подтвердили то обстоятельство, что собственнику жилого помещения ФИО2 в рамках муниципальной программы «Переселение граждан муниципального образования «город Оренбург» из жилых домов, признанными аварийными» администрацией была предложена выкупная стоимость в размере стоимости приобретения ею вышеуказанного жилого помещения в размере 2 300 000 рублей. Однако ФИО2 согласие на получение выкупной стоимости жилого помещения в соответствии с договором купли-продажи от ... в размере 2 300 000 рублей не выразила.

Ответчиком ФИО2 в материалы дела представлена копия уведомления (проекта соглашения) об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от ..., подписанного ФИО2 и заместителем начальника УЖКХ администрации г. Оренбурга (имеется только подпись, расшифровка отсутствует), согласно которому размер выкупной цены/стоимость предоставляемого жилого помещения (определена как равнозначная изымаемому жилому помещению) составляет 3 102 518 рублей. Полагает, что жилое помещение должно быть выкуплено по указанной в данном уведомлении цене.

Представитель администрации г. Оренбурга с доводами ответчика ФИО2 не согласился, пояснил, что проект уведомления направлялся всем без исключения собственникам многоквартирного дома по .... После проверки всех обстоятельств, оснований возникновения права собственности у ответчика было установлено, что право собственности ФИО2 на спорное жилое помещение возникло после признания дома аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем выплата за изымаемое жилое помещение рассчитывается на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, право собственности на спорное жилое помещение у ФИО2 возникло уже после введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть после 28 декабря 2019 года, в связи с чем, указанная правовая норма регулирует возникшие между истцом и ответчиком правоотношения по обеспечению жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

При этом доводы ответчика о том, что при заключении договора купли-продажи ни ей, ни продавцу спорного жилого помещения не было известно о том, что дом признан аварийным и подлежащим реконструкции, в связи с чем выкуп недвижимого имущества должен производиться по конкретно согласованной цене, суд полагает ошибочными. Гражданам, на которых распространяется ограничение, установленное частью 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, может быть предоставлено лишь денежное возмещение за изымаемое жилое помещение, рассчитанное с учетом ограничений, установленных указанной нормой закона. При этом, сведения о признании многоквартирных домов аварийными являются общедоступными и размещаются в соответствии с требованиями действующего законодательства в сети Интернет.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заявленные администрацией г. Оренбурга исковые требования об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа у собственника ФИО2 жилого помещения общей площадью 50,5 кв.м., расположенного по адресу: ..., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ... между ФИО2 и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор N по программе «Приобретение готового жилья» на сумму ... рублей сроком на ... под ...% годовых.

В обеспечение исполнения обязательства по вышеуказанному договору заемщик предоставил кредитору в залог объект недвижимости – квартиру площадью 50,5 кв.м., находящуюся по адресу: ..., принадлежащую ему на праве собственности (ипотека в силу закона).

Согласно справке о задолженностях заемщика ФИО2 по состоянию на ... остаток долга по кредитному договору N от ... составил ... рублей.

Доказательств погашения задолженности по кредитному договору на дату рассмотрения дела в материалы дела не представлено.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.

В соответствии с п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений п. 4 ст. ст. 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных ст. 41 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

ПАО "Сбербанк России" в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося истцу возмещения.

Исходя из изложенного, поскольку до настоящего времени обязательства ФИО2 перед ПАО «Сбербанк России» не исполнены, последнее является залогодержателем спорного жилого помещения, в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежит перечислению денежная сумма в размере остатка основного долга на день исполнения решения суда.

Как установлено судом, в спорном жилом помещении проживает ответчик ФИО2 Поскольку жилое помещение подлежит изъятию, ответчик ФИО2 после выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение подлежит выселению из него.

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 суд не находит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Оренбурга к ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа удовлетворить.

Изъять для муниципальных нужд у ФИО2 жилое помещение общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: ... путем выплаты выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в размере 2 300 000 рублей.

Установить следующий порядок выплаты выкупной стоимости за изымаемое у ФИО2 жилое помещение общей площадью 50,5 кв.м., расположенное по адресу: ...: выплата осуществляется в порядке бюджетного законодательства путем перечисления денежных средств в размере остатка основного долга на день исполнения решения суда по кредитному договору N от ..., заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, на счет, открытый для осуществления расчетов по данному кредитному договору, в оставшейся части – на счет, указанный ФИО2 в заявлении о предоставлении выплаты.

Решение суда с момента выплаты выкупной стоимости за принадлежащее ФИО2 жилое помещение по адресу: ... является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: ... основанием для возникновения права собственности на указанное жилое помещение у муниципального образования «город Оренбург».

Выселить ФИО2 из жилого помещения по адресу: ... момента исполнения администрацией города Оренбурга решения суда в части выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись Данилова С.М.

Мотивированное решение составлено 19 октября 2022 года

Судья: подпись Данилова С.М.

Копия верна

Судья:

Секретарь:

Оригинал подшит в деле № 2-4040/2022, находящемся в производстве Ленинского районного суда г. Оренбурга