Решение по делу № 2-1994/2024 от 11.02.2025 - о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры.

Дело № 2-205/2025

УИД № 69RS0037-02-2024-003584-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года г. Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Пищелевой Ю.В.,

при помощнике судьи Анцыфровой Д.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 (по устному ходатайству)/ третьего лица ФИО2 (по доверенности) ФИО3 (до перерыва),

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к СПК «КАВА» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к СПК «КАВА» о понуждении заключить договор купли-продажи квартиры, в редакции требований от 16.12.2024, мотивированным тем, что истец ранее являлся работником трудового коллектива колхоза «Активист», преобразованного впоследствии в АОЗТ «Активист» (1992г.) и далее в СПК «КАВА», являющееся правопреемником и правопредшественником вышеназванных. При реорганизации колхоза «Активист» в АОЗТ «КАВА» руководителем была ФИО5, она же возглавляла СПК «КАВА» до 2021 года. Затем кооператив был продан новым владельцам. Истец и другие жители домов по <адрес> с 2023 года стали получать уведомления о коммерческом найме квартир или выкупе по рыночной стоимости от нового владельца. Истец и члены его семьи проживают в квартире 30 лет, жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №, получили по решению совместного заседания правления и профкома колхоза «Активист». В колхозе истец проработал с 1992 по 1998 годы. Согласно Протоколу решения общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26.02.1994 об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА» в зависимости от стажа работы в хозяйстве, которое отражено в выписке из протокола № 1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26.02.1994 (представлена Прокурором по «Материалам проверки Калининской прокуратуры»), истец имеет право на приобретение жилья с учетом данного решения. Спорные дома и квартиры были построены на средства государства и колхоза «Активист» и переданы в эксплуатацию по Акту приемки №119-2 от 06.07.1982 Калининского районного Совета народных депутатов. Истец проживал до 1992 года, как работник колхоза, а затем по договорам найма, оплату услуг ЖКХ (холодное водоснабжение, водоотведение) производил в АОЗТ, затем СПК «КАВА». После 1995 года котельная перестала работать. Газификацию квартиры проводил за свой счет (отопление и подогрев воды), заменил окна и двери, батареи отопления и трубы. Канализация (водоотведение) с 2019 года так же оплачивается индивидуально. Общий ремонт дома не производился на протяжении 40 лет. Прокуратурой был подан иск о признании права собственности СПК «КАВА» на указанные квартиры отсутствующим. Решением суда в удовлетворении требований отказано, права СПК «КАВА» на недвижимое имущество, его правопреемственность колхоза «Активист» подтверждены вступившим в силу решением суда. При этом в определении Второго кассационного суда общей юрисдикции указано, что работники хозяйства, получившие указанные квартиры имеют право на их приобретение на условиях продажи и дарения жилья, утвержденных решением общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26.02.1994. Об этом указал и Верховный Суд РФ в Определении от 08.08.2024г. (Дело № 307-ЭС24-12374). В 2024 году истец обратился в СПК «КАВА» с заявлением о заключении договора на выкуп квартиры в соответствии с Протоколом № 1 от 26.02.1994. Ответа не получил. Согласно п. 3 Протокола № 1 от 26.02.1994 было решено продать жилье постоянно проживавшим, работавшим в АОЗТ «КАВА» при стаже работы» - 6 – 10 лет по договорной цене, но не менее коэф. 100 к балансовой стоимости (на 1994 г)». Истец согласен заключить договор купли-продажи с СПК «КАВА» по п. 3 Протокола № 1 от 26.02.1994 на следующих условиях. Балансовая стоимость квартиры по первичным документам составляет 10 400 руб., что подтверждается архивной копией из Приложения к Постановлению администрации сельсовета от 18.01.94 за №1 Перечня квартир, домов, принадлежащих АОЗТ «КАВА».

Износ дома считается по формуле (X-Y):Z * 100%=, где Z – срок службы, согласно группе капитальности (см.Таблицу в Приложении), он составляет: (2024-1982):125*100=33,6=34%, тогда первичная балансовая стоимость с учетом износа составит: 10 400 *34:100=3 536 руб.

С учетом стажа работы при выкупе к балансовой стоимости применяется коэффициент 100. Исходя из этого расчет суммы приобретения квартиры составляет 3 570*100=357000 руб.

По аналогии в 1994 году была приобретена квартира Е.Н.М., с учетом его коэффициента к стажу. СПК «КАВА» с 2021 по 2023г. были проданы несколько квартир своим учредителям по балансовой стоимости.

Полагает, что в связи с оценочным разбросом и деноминацией 1997 – 1998 гг. применяется обычно инвентарная стоимость, которая проводилась БТИ, она составляет 117 101 рубль. Со ссылками на ст. 421, 445 ГК РФ, просил обязать СПК «КАВА» (ИНН <***>, ОГРН <***>), заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры по цене 375 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1, извещенный о месте и времени проведения судебного заседания надлежащим образом, не явился.

Представитель истца/третьего лица ФИО3, участвовавшая в судебном заседании до перерыва, полагала, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика СПК «КАВА» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, просила применить срок исковой давности.

Третьи лица ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области извещены о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явились, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

При указанных обстоятельствах неявка названных лиц в судебное заседание не препятствует рассмотрению заявленных требований по существу.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, приводимые в обоснование заявленных требований или возражений.

В силу ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Решением общего собрания членов колхоза «Активист» от 22.02.1992 №1 колхоз был реорганизован в АОЗТ «КАВА; собранием акционеров АОЗТ «КАВА» от 20.01.2003 №1 обсуждался, в том числе, вопрос о приведении устава АОЗТ «КАВА» в соответствие с Федеральным законом «Об акционерных обществах», и решением собрания в новой редакции утвержден устав ЗАО «КАВА»; СПК «КАВА» образован в результате преобразования ЗАО «КАВА» и является правопреемником всех имущественных и неимущественных прав и обязанностей ЗАО «КАВА».

Данные обстоятельства установлены постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу №А66-14890/2021, следовательно, в силу ч.3 ст. 61 ГПК РФ, доказыванию не подлежат.

Как следует из материалов дела, истец ФИО1 зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес> По указанному адресу также зарегистрирована ФИО1, что подтверждается справкой МКУ «ТО «Северо-Западный», сведениями, представленными ОАСР УВМ УМВД России по Тверской области.

Квартира № в доме № по адресу: <адрес> (кадастровый №), принадлежит на праве собственности СПК «КАВА», дата государственной регистрации права 22.04.2015, что следует из выписки из ЕГРН на указанную квартиру.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на принятое собранием акционеров АОЗТ «КАВА» решение от 26.02.1994 об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА».

В материалы дела стороной истца представлена выписка из протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26.02.1994г., из которой следует, что по повестке дня вопрос 3 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»» принято решение:

1. Продать жилье, принадлежащее АОЗТ «КАВА», работающим при стаже работы в данном хозяйстве:

- 6-8 лет с коэффициентом 20 к балансовой стоимости;

- 8-12 лет с коэффициентом 15 к балансовой стоимости;

- свыше 12 лет с коэффициентом 10 к балансовой стоимости.

2. Произвести дарение работающим вдвоем в АОЗТ «КАВА» при общем стаже работы не менее 25 лет в данном хозяйстве.

3. Продать жилье ранее работавшим в АОЗТ «КАВА» при стаже работы:

- 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости;

- свыше 10 лет с коэффициентом 100 (на 1994 год).

Стороной ответчика представлен протокол №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, копия которого приобщена в материалы дела, оригинал был предоставлен суду на обозрение, из которого по вопросу 3 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»», принятые решения идентичны решениям в выписке из протокола. Дополнительно имеется ссылка о том, что «Данное решение действительно до 31.12.1994. Заявления на продажу жилья рассматривать на заседании правления. Оформление документов закончить до 31.12.1994».

Таким образом, решением акционеров АОЗТ «КАВА» от 26.02.1994 были установлены три категории граждан имеющих право на приобретение жилья в дар и в порядке купли-продажи, в зависимости от стажа работы в хозяйстве.

Как следует из трудовой книжки ФИО1, истец принят на работу в колхоз «Активист» 03.08.1992, уволен по собственному желанию 26.10.1998.

Таким образом, на день принятия решения от 26.02.1994 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА»» ФИО1 был трудоустроен в АОЗТ «КАВА», но стаж работы на момент принятия решения составлял менее 6-ти лет.

В связи с чем, ФИО1 не мог претендовать на покупку жилья на следующих условиях: как лицо ранее работавшее в АОЗТ «КАВА» при стаже работы:

- 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости.

Истец просит обязать СПК «КАВА» заключить с ним договор купли-продажи квартиры по цене балансовой стоимости с применением коэффициента 100 к балансовой стоимости.

Вместе с тем, ФИО1 не относится к категории лиц, имеющих право на приобретение жилья по договору купли-продажи с коэффициентом 100 к балансовой стоимости.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в протоколе № 1 собрания акционеров от 26.02.1994 слов и выражений, следует признать, что в нем отсутствуют ссылки, что условия продажи жилья, закрепленные в нем, будут распространяться и на лиц, которые только в будущем будут соответствовать определенным условиям. Проанализировав содержание решения собрания акционеров суд приходит к выводу, что оно распространялось на лиц, которые соответствовали критериям указанным в протоколе по состоянию на 26.02.1994.

При таких обстоятельствах следует признать, что поскольку на момент принятия решения (26.02.2024) ФИО1 не входил в круг лиц, который ранее работал в АОЗТ «КАВА» и имел стаж работы 6 – 10 лет, то у него права на приобретение жилья по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости не возникло, постольку указанное решение на него на распространялось.

Как следует из материалов дела, СПК «КАВА» приняло решение о продаже принадлежащих ему жилых помещений по Договорам купли-продажи из расчета стоимости 20 000 руб. за 1 квадратный метр. С гражданами, зарегистрированными в продаваемых помещениях договоры купли-продажи будут заключаться в первоочередном порядке. СПК «КАВА» оставляет за собой право устанавливать окончательную стоимость жилых помещений в каждом конкретном случае индивидуально. Данное предложение считать действующим до 31 января 2024 года. После указанной даты возможно увеличение стоимости одного квадратного метра продаваемых жилых помещений. Что следует из уведомления от 11 декабря 2023 года за подписью председателя СПК «КАВА» ФИО6. Указанным предложением истец не воспользовался.

Как следует из справки от 30.01.2025 СПК «КАВА», балансовая стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1 251 415,15 руб.

В судебном заседании сторона истца настаивала на заключении договора на заявленных ею условиях и просила обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по цене 375 000 рублей, при этом привела расчет, используя неактуальную балансовую стоимость спорной квартиры. Вместе с тем, истец использование при расчете произвольно выбранной балансовой стоимости не обосновал.

С учетом позиции истца, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи по цене 375 000 рублей, так как истец не относится к категории граждан, имеющих право на приобретение квартиры по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости.

СПК «КАВА» является собственником квартиры, кооперативу принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поскольку судом не установлено, что в отношении истца принято обязательство по продаже спорной квартиры по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости, суд не находит оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи по заявленным истцом условиям.

Доводы о том, что иным лицам, ранее работавшим в СПК «КАВА» продавались квартиры, на условиях, изложенных в протоколе, правового значения не имеет, поскольку, как установлено судом, истец не относится к лицам, на которое распространяется решение.

Довод истца о подложности (фальсификации) доказательств, представленных ответчиком, суд находит несостоятельными, поскольку истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств подложности представленных документов. Само по себе заявление стороны о подложности документов в силу ст. 186 ГПК РФ не влечет автоматического исключения такого доказательства из числа доказательств, собранных по делу, поскольку в данном случае именно на истце лежит обязанность доказать наличие фиктивности конкретного доказательства. Вопреки доводам истца доказательства подложности протокола № 1 от 26.02.1994, с учетом представленного ответчиком на обозрение суда его оригинала, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, стороной ответчика заявлено ходатайство и применении срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 06.03.2006 N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" (пункт 2 названной нормы).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец обратился в суд за реализацией своего права на основании решения от 26.02.1994 «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА» спустя более тридцати лет после его принятия, указанный срок является значительным.

При этом каких-либо сведений, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока для предъявления требований о заключении договора купли продажи жилья с учетом решения от 26.02.1994, истцом в материалы дела не представлено, как не представлено сведений и о невозможности обратиться с такими требованиями в разумный срок.

С учетом изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, и полагает необходимым, его применить к спорным правоотношениям. Указанное является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт гражданина РФ №» к Сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» (ИНН <***>) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> по цене 375 000 рублей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Тверской областной суд путем подачи жалобы через Калининский районный суд <адрес>.

Судья Ю.В. Пищелева

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ