Дело № 2-4066/2022
31RS0016-01-2022-000027-43
Решение
Именем Российской Федерации
24 августа 2022 года г.Белгород
Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:
председательствующего судьи Ковригиной М.В.,
при секретаре Шевцовой Е.М.,
с участием истицы, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
в отсутствие ответчицы ФИО3, ответчика ФИО2, третьего лица ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение,
установил:
ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО2, в котором просит, с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ, восстановить срок для обращения в суд с иском, перевести права и обязанности покупателя долей (двух по 1/8) в квартире по <адрес> на истицу ФИО5; возместить расходы по оплате госпошлины в размере 10502 рублей ответчиками, произвести совместно с ответчиками сверку расчетов по услугам ЖКХ.
В обоснование указано, истицы принадлежит право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную <адрес> в <адрес>. ? доля в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежит сыну истицы ФИО4. До 21 августа 2021 года старшему сыну истицы ФИО1 и его супруге ФИО3 принадлежали по 1/8 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. В феврале 2021 года Алексей и Елена разместили объявление о продаже квартиры на сайтах «Авито» и «Циан» и других, о чем стало известно после звонков от риелторов, осмотра квартиры потенциальными покупателями. Истица и ее младший сын возражали против продажи квартиры, но согласились, если найдется жилье для истицы и ее младшего сына. Ждать Алексей отказался, все предложения со стороны истицы игнорировал. При этом продавцы нарушили право истицы и ее младшего сына преимущественной покупки долей в праве собственности на квартиру. Уведомление о продаже долей было прислано истице 05.05.2021, оно было формальным. Младшему сыну уведомление о продажи доли в праве собственности на квартиру не направлялось. Предложение истицы о выкупе доли с отсрочкой платежа не было принято Алексеем и Еленой. Истица сообщила продавцом об одобрении ей банком ипотечного кредита в сумме 540000 рублей, сын взял кредит на первоначальный взнос 70000 рублей. Продавцы стали игнорировать предложения истицы, сообщили, что есть покупатель по цене 750000 рублей, а не 600000 рублей. 21 августа Алексей без предупреждения вселил в комнату 12,7 кв.м. ФИО2. Младшего сына в этот момент в квартире не было. ФИО2 сообщил, что купил ? долю в праве собственности на квартиру. ФИО2 начал нарушать порядок совместного проживания, 25 августа разместил объявление о продаже комнаты на сайтах по цене 850000 рублей. 30 августа написал уведомление истице о продаже ? доли в праве собственности на квартиру, затем сообщил, что продавать будет в следующем году по цене 1000000 рублей.
В судебном заседании истица ФИО5 иск поддержала.
Ответчик ФИО1 возражал против удовлетворения иска\.
Извещенная о дате, времени и месте судебного заседания ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, причину неявки не сообщила, письменным заявлением просила дело рассмотреть в ее отсутствие.
Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, обеспечил явку представителя, представил письменные возражения, в которых указал, является добросовестным покупателем, при заключении договора купли-продажи ответчиками были представлены доказательства, подтверждающие факт извещения сособственника ФИО5 об их намерении продать свои доли, на приобретение которых она согласие не дала. Истица о намерении ответчиков совершить сделку была также проинформирована, на что она сама указывает в исковом заявлении. Ответчиками сделка по продаже доли в квартире совершена с соблюдением всех требований закона, а заявленные исковые требования являются надуманными и не обоснованными. Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения иска.
Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, позиции по иску не представил.
Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае, если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
Ответ сособственника о согласии приобрести долю на иных условиях, чем указаны в извещении продавца, или ответ сособственника с предъявлением продавцу каких-либо встречных требований, не могут ограничить продавца в его праве продать свою долю в праве общей долевой собственности постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки.
Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.
Если продавец самостоятельно извещал сособственников, и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 ГК РФ.
("Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП).
При предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ денежные средства в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
В случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
В силу положений ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1- продавцы продали ФИО2 каждый по 1/8 доли в праве собственности на <адрес> в <адрес>, заключив договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <адрес> в <адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО5 3/4 доли в праве, ФИО1 и ФИО3 по 1/8 доли.
Право собственности на ? долю в праве собственности на квартиру у ФИО4 возникло на основании договора дарения, заключенного с ФИО5 15.09.2021 года, после заключения оспариваемой истицей сделки, в связи с чем у ФИО4 по состоянию на 09.08.2021 не возникло права преимущественной покупки доли в праве собственности на <адрес> в <адрес>.
Как следует из искового заявления и подтверждено материалами гражданского дела, при заключении договора купли-продажи между ФИО3, ФИО1 и ФИО2, ФИО5 была уведомлена ФИО1 и ФИО3 о продажи ими долей в праве собственности на квартиру по цене 300000 рублей за каждую долю и ФИО5 было предложено реализовать право преимущественной покупки долей либо отказаться от этого права в течение одного месяца со дня получения оферты.
ФИО3 и ФИО1 в адрес ФИО5 были направлены оферты 05.05.2021. Факт получения оферт 05.05.2021 подтвержден истицей в исковом заявлении.
Кроме этого материалами гражданского дела подтверждается, что ответчики ФИО6 ранее направляли ФИО5 и ФИО4 письменные уведомления о продажи ими долей в праве собственности на квартиру. Уведомления были получены ФИО5 14.02.2015, 21.07.2020.
Доводы истицы о формальности полученных ею оферт и уведомлений о продаже ФИО3 и ФИО1 долей в праве общей долевой собственности не подтверждены доказательствами и являются лишь внутренним убеждением истицы.
Из направленных истице оферт следует, что ФИО3 и ФИО1 предложили истице в течение одного месяца, начиная с 05.05.2021 купить у них по 1/8 доли в праве собственности на квартиру по цене 300000 рублей за каждую долю.
Из договора купли-продажи, заключенного между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 следует, что доли в праве собственности на квартиру проданы ФИО2 по цене 650000 рублей. Договор заключен по истечении трех месяцев со дня получения оферт ФИО5.
Из искового заявления следует, что о продажи ФИО3 и ФИО1 принадлежащих им долей ФИО2, истице было известно по состоянию на 25 августа 2021 года.
Иск ФИО5 подала в суд 27.12.2021, по истечение трех месяцев со дня, когда ей стало известно о продажи ФИО6 долей. При этом требование о переводе прав и обязанностей покупателя истицей заявлены только 12.07.2022, по истечении более шести месяцев со дня, когда ей стало известно о продажи ФИО6 долей и по истечении пяти месяцев со дня разъяснения ей судом 31.01.2022 на подготовке дела к судебному заседанию способа защиты права, которое она считает нарушенным.
ФИО5 заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя.
Из материалов гражданского дела следует, что ФИО5 является инвалидом, однако, состояние ее здоровья не создало ей препятствий для обращения в суд с иском.
Вместе с тем в период со дня разъяснения ФИО5 способа защиты ее права, которое она считает нарушенным, ФИО5 находилась на стационарном лечении с 24.02.2022 по 28.02.2022. Учитывая состояние здоровья ФИО5 суд полагает, что причина пропуска срока для обращения в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя является уважительной.
Кроме этого ФИО5 не подтверждено доказательствами наличие у нее необходимой суммы денежных средств в размере 650000 рублей для выплаты ФИО2 суммы, уплаченной им в счет оплаты стоимости долей, ФИО3 и ФИО1, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о переводе прав и обязанностей покупателя.
Требования истицы произвести совместно с ответчиками сверку расчетов по услугам ЖКХ не обоснованы ссылками на нарушение ее прав со стороны ответчиков. Сведений о том, что по вопросу расчетов по услугам ЖКХ между сторонами имеется спор, материалы дела не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 194,198 ГПК РФ, суд
решил:
Восстановить срок для обращения ФИО5 с иском к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя.
Иск ФИО5 к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя двух долей по 1/8 в квартире по <адрес> на ФИО5 по ст. 250 ГК РФ, произвести совместно сверку расчетов по услугах ЖКХ, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено 10 октября 2022 года.
Решение18.10.2022