УИД:77RS0016-02-2024-012426-90

Дело № 2-2168/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2025 года г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В. при секретаре Тонких В.Р., с участием представителя ООО «Хоминвест» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ТУ Росимущества в Московской области, ООО «ХоумИнвест», ООО «Хоминвест», ГУ ФССП России по МО ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному о признании торгов, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности договора, взыскании судебной неустойки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что решением Железнодорожного городского суда Московской области от 16.09.2021 года с нее в пользу ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на предмет залога, а именно на квартиру по адресу: <адрес>. 27.05.2022 года возбуждено исполнительное производство, 01.09.2022 года вынесено постановление о передаче объекта недвижимости на торги. 15.09.2023 года состоялись торги, которые она считает недействительными, поскольку ни организатор торгов, ни судебный пристав-исполнитель не известили ее о проведении торгов, указанное повлияло на стоимость квартиры, которая указана намного ниже рыночной, и количество потенциальных покупателей. Информация о проведении торгов не опубликована в надлежащем периодическом издании, нарушены сроки публикации о торгах. Договор купли-продажи был заключен ранее десяти дней со дня подписания протокола. Помимо этого, полагает, что поскольку покупатель квартиры и организатор торгов являются аффилированными лицами, данное обстоятельство является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными, а договор мнимой сделкой.

С учетом уточнений по иску, просит признать недействительными торги, проведенные 15.09.2023 года, договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, приобретенной по результатам торгов; применить последствия недействительности сделки аннулировав в ЕГРН запись о праве собственности на квартиру ООО «Хоминвест» и восстановлении записи о регистрации права собственности истца; обязать ответчика передать истцу квартиру и ключи от нее; взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в случае неисполнения решения в размере 0,5% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.

В судебное заседание истец не явилась, извещалась судом о дне, месте и времени рассмотрения дела, ранее просила в случае своей неявки, рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ООО «Хоминвест» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что стоимость квартиры была установлена решением суда, истца организатор торгов и не должен был извещать о проведении торгов, извещение о торгах было размещено на электронной площадке, сведения на которой есть и в настоящее время и их можно проверить и в периодическом печатном издании, заключение договора купли-продажи ранее 10-дневного срока не является нарушением, влекущим признание торгов недействительными, поскольку не повлияло на конкуренцию участников торгов, их права и законные интересы.

Представители территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, ООО «Хоуминвест» и ГУ ФССП по Московской области ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному в судебное заседание не явились, извещались судом о дне, месте и времени рассмотрения дела.

От представителя ООО «ХоумИнвест» поступили возражения, из содержания которых следует, что по поручению территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> от 14.12.2022 года ООО «Фиттбер» было поручено провести публичные торги в отношении квартиры по адресу: <адрес>. Извещение о проведении торгов, его условия были опубликованы 01.09.2024 года на сайте https://torgi.gov.ru. Согласно протоколу результатов торгов от 15.09.2023 года, победителем торгов признан ФИО3, принявший участие в качестве агента по поручению принципала ООО «Хоминвест», как лицо, предложившее наибольшее ценовое предложение в размере 5 006 000 рублей. 21.09.2023 года между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Фиттбер» и ООО «Хоминвест» был заключен договор купли-продажи квартиры. Законом «Об исполнительном производстве» не предусмотрена обязанность по персональному извещению должника о проведении торгов. Первоначальная стоимость объекта недвижимости была установлена решением суда. Истец имел право обратиться в рамках рассмотрения дела с заявлением об изменении начальной продажной стоимости квартиры, однако им этого сделано не было. Согласно ч. 8 ст. 57 Закона «Об ипотеке», в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Ограничения, установленные ч. 11 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» направлены на возможность обжалования участниками торгов порядка и результата их проведения, что не нарушает права истца, не являвшегося участником торгов. В печатном издании извещение о проведении торгов было опубликовано. 09.08.2024 года наименование ООО «Фиттбер» изменено на ООО «ХоумИнвест».

Суд, выслушав представителя ООО «Хоминвест», исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 449, 449.1 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

-кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

-на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

-продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

-были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа.

В публичных торгах не могут участвовать должник, организации, на которые возложены оценка и реализация имущества должника, и работники указанных организаций, должностные лица органов государственной власти, органов местного самоуправления, чье участие в торгах может оказать влияние на условия и результаты торгов, а также члены семей соответствующих физических лиц.

В соответствии со ст. ст. 87, 89-90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии со ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Из содержания п.п. 71-71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", следует, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909).

Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов.

Например, Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети "Интернет" в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что 16.09.2021 года решением Железнодорожного городского суда Московской области с ФИО2 в пользу ПАО Банк «ФК Открытие» была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> установлением первоначальной продажной стоимости объекта недвижимости в размере 4 996 000 рублей.

Решение вступило в законную силу 07.02.2022 года.

27.05.2022 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному ГУ ФССП России по Московской области возбуждено исполнительное производство №-ИП.

В рамках исполнительного производства, постановлениями судебного пристава-исполнителя от 03.08.2022 года и 01.09.2022 года, на заложенное имущество наложен арест и оно передано в территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области на торги.

Поручением от 14.12.2022 года, в рамках заключенного 10.12.2021 года государственного контракта на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество, квартира по адресу: <адрес> передана ТУ «Росимущество» ООО «Фиттбер».

01.09.2023 года ООО «Фиттбер» на сайте https://torgi.gov.ru и в периодическом печатном издании «Подмосковье сегодня» разместило информацию о проведении торгов в отношении вышеуказанной квартиры в период с 01.09.2023 года по 13.09.2023 года. Данная информация содержит подробные сведения о дате, времени, месте проведения торгов, предмете торгов, его собственнике.

Из протокола о результатах торгов от 15.09.2023 года следует, что участие в торгах принимали ФИО3, являвшийся агентом по агентскому договору, заключенному 10.09.2023 года с ООО «Хоминвест» и ФИО4. Победителем торгов стал ФИО3, предложивший наибольшую стоимость - 5 006 000 рублей.

21.09.2023 года между ТУ «Росимущество» в лице ООО «Фиттбер» и ООО «Хоминвест» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ООО «Хоминвест» была приобретена с торгов квартира по адресу: <адрес>

Денежные средства, полученные от покупателя, были перечислены судебным приставом-исполнителем взыскателю и в связи с фактическим исполнением исполнительного документа, 25.03.2024 года исполнительное производство №-ИП было окончено.

06.02.2024 года право собственности на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано за ООО «Хоминвест».

09.08.2024 года ООО «Фиттбер» переименовано в ООО «ХоумИнвест».

Оценивая представленные суду доказательства в их совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

ФИО5 указывает на то, что она не была уведомлена о проведении торгов, чем были нарушены ее права. Вместе с тем, положениями ст. 449.1 ГК РФ предусмотрено право должника присутствовать на торгах, но не участвовать в них. Извещение о проведении торгов было размещено в отношении неопределенного круга лиц в сети Интернет и в периодическом печатном издании. Указанное свидетельствует об отсутствии у организатора торгов обязанности по личному извещению должника о проведении торгов.

Довод ФИО2 о не опубликовании извещения о проведении торгов в надлежащем периодическом издании, суд находит несостоятельным. Требований к конкретному печатному изданию положения ГК РФ и ФЗ «Об исполнительном производстве» не содержат. Организатором торгов извещение было опубликовано в печатном издании «Подмосковье сегодня». Доказательств того, что в данном печатном издании извещение не могло быть размещено, истцом не представлено.

Довод истца о заниженной стоимости объекта недвижимости, суд также находит несостоятельным, поскольку первоначальная стоимость квартиры была определена решением суда, судебный пристав-исполнитель самостоятельно не вправе был ее изменять исходя из данных интернет сервисов о стоимости квартир (на которые ссылается истец), указанная решением цена (4 966 000 рублей) и была указана на торгах, поднята участником до 5 006 000 рублей. Истцом не было представлено доказательств того, что она осуществляла действия в установленном законом порядке по изменению стоимости заложенного имущества до передачи его на торги.

То обстоятельство, что договор купли-продажи был заключен ранее 10 дней со дня подписания протокола, на основании которого данный договор был заключен, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца, не являвшегося участником торгов, не является существенным нарушением влекущим признание торгов недействительными, поскольку данное обстоятельство само по себе не повлияло на результаты публичных торгов, в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов.

Довод ФИО2 о мнимости сделки на том основании, что ООО «Хоминвест» и ООО «ХоумИнвест» являются аффилированными лицами, суд также находит несостоятельным, данное основание для признания торгов недействительными законом не названо, не являлось влияющим фактором на формирование стоимости объекта недвижимости (поскольку она была определена решением суда), равно как на определение победителя торгов (в торгах принимало участие 2 участника, победителем стал тот, кто предложил наибольшую цену), кроме того, согласно выписки из ЕГРЮЛ, деятельностью ООО «Хоминвест» является покупка и продажа собственного недвижимого имущества, в связи с чем, данное юридическое лицо имело право на приобретение квартиры с целью ее последующей продажи.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что ООО «ХоумИнвест» (ранее ООО «Фиттбер») не было допущено существенных нарушений при проведении торгов, которые нарушили бы права и законные интересы истца.

Поскольку оснований для признания торгов недействительными не имеется, суд не находит оснований и для удовлетворения производных требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применение последствий недействительности сделки и взыскании с ответчика в пользу истца судебной неустойки.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

в иске ФИО2 к ТУ Росимущества в Московской области, ООО «ХоумИнвест», ООО «Хоминвест» ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному ГУ ФССП России по МО о признании торгов, договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности договора, взыскании судебной неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья: М.В. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 11 июля 2025 года.