Дело № 2-1-22/2025 УИД №
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
<адрес> 07 июля 2025 года
Выгоничский районный суд Брянской области в составе
председательствующего судьи Богдановой Н.С.,
при секретаре Бабичевой И.В.,
с участием представителя истца
прокурора <адрес> Петровского Ю.М.,
представителя ответчика Бергманиса А.А. ФИО1,
представителя ответчика
Выгоничской поселковой администрации ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> в защиту интересов неопределенного круга лиц к Выгоничской поселковой администрации, ФИО3, Бергманису А.А.ичу о признании незаконным постановления о предоставлении земельного участка в собственность, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
<адрес> обратился в Выгоничский районный суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к Выгоничской поселковой администрации, ФИО3, Бергманису А.А. о признании незаконным постановления, признании сделки недействительной, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, мотивируя свои требования тем, что прокуратурой <адрес> проведена проверка соблюдения должностными лицами Выгоничской поселковой администрации требований земельного законодательства, регламентирующего порядок распоряжения земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности. По результатам проверки установлено, что <дата> администрация <адрес> предоставила ФИО3 на праве аренды земельный участок с кадастровым номером 32:03:0750101:689 площадью 3000 кв.м. из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, под индивидуальные жилые дома по адресу: <адрес>, поз. 18а сроком на 20 лет.
Постановлением Выгоничской поселковой администрации № от <дата> указанный земельный участок предоставлен ФИО3 в собственность за плату без проведения торгов как собственнику объекта недвижимости – нежилого здания для хранения инвентаря площадью <данные изъяты>. Согласно договору купли-продажи от <дата> и акту приема-передачи земельный участок передан ФИО3 в собственность за плату – 15 317 руб. 10 коп.
Спустя непродолжительное время, <дата> данный земельный участок продан ФИО3 по договору купли-продажи Бергманису А.А. за 250 тыс.руб.
Полагает, что возведение на земельном участке объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Кроме того, по факту на земельном участке объект недвижимости отсутствует, что подтверждается свидетельскими показаниями, спутниковыми снимками. Считает, что договор купли - продажи земельного участка, а также последующая перепродажа являются недействительными (ничтожными) сделками, как противоречащие ч. 2 ст. 168, ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, как нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Оспариваемыми сделками нарушены права неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурентных процедур (торгов).
Кроме того, по результатам расследования уголовного дела установлено, что первоначальный покупатель - ФИО3 не обращался в администрацию с заявлением о представлении земельного участка в собственность, не подписывал договор купли-продажи земельного участка, что также подтверждает ничтожность договора.
Просит суд с учетом уточненных исковых требований, признать незаконным постановление о предоставлении земельного участка в собственность, признать недействительным (ничтожным) заключенный <дата> между Выгоничской поселковой администрацией и ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, истребовать спорный земельный участок из чужого незаконного владения Бергманиса А.А. и возвратить его в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.
В судебном заседании истец – прокурор <адрес> Петровский Ю.М. исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении. Дополнительно пояснил, что покупатель земельного участка Бергманис А.А. не может считаться добросовестным приобретателем, поскольку должен был знать о незаконном предоставлении земельного участка.
Представитель ответчика – Выгоничской поселковой администрации ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, полагая, что исковые требования удовлетворению не подлежат, предоставил суду возражения в письменном виде. Указал, что прокурором пропущен трехмесячный срок на обжалование постановления. В связи с наличием к ЕГРН записи об объекте недвижимости у собственника объекта недвижимости имеется исключительное право на приобретение земельного участка под ним в льготном порядке.
Ответчики ФИО3, Бергманис А.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Представитель ответчика Бергманиса А.А. по доверенности ФИО1 в судебном заседании просила исковые требования отклонить, поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Указала, что возведение на земельном участке, предоставленном под личное подсобное хозяйство, хозяйственной постройки для хранения инвентаря соответствует виду целевого использования земельного участка и не требует возведения жилого дома перед приобретением земельного участка в собственность. В законодательстве не установлено требование о соотносимости площади объекта недвижимости и площади земельного участка под ним. Поскольку земельный участок находился в аренде у ФИО3 сроком на 20 лет, на нем располагался объект недвижимости, зарегистрированный в реестре, что лишало возможности выставить земельный участок на торги, таким образом, интересы неопределенного круг лиц не могут быть нарушены. Законом недопустимо использование одновременно нескольких способов защиты нарушенного права - оспаривание сделки и истребование земельного участка из чужого незаконного владения. Кроме того, в оспариваемый период действовало постановление Правительства № от <дата>, предусматривающее возможность приобретения земельного участка арендатором в собственность при условии его целевого использования по назначению. В данном случае, информации о нарушениях при использовании земельного участка арендатором ФИО3 у администрации не имелось, в связи с чем он подлежит предоставлению ему в собственность. А сама по себе последующая продажа земельного участка Бергманису А.А. прокурором не оспаривается и не нарушает нормы законодательства.
Представители третьих лиц администрации <адрес>, Управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явилась, уведомлены судом о дате и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав письменные документы дела, оценив в совокупности все собранные и проверенные в судебном заседании доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В ходе судебного заседания и материалами дела установлено, что <дата> между администрацией <адрес> (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает и использует на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> категории земли населенных пунктов, предназначенный под индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома с приусадебными участками, ведение личного подсобного хозяйства. Срок действия договора 20 лет (п. 2.1). Квартальный размер арендной платы составляет 2 457,18 рублей (п. 3.1.). Согласно п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
На основании Постановления Выгоничской поселковой администрации от <дата> № ФИО3 передан в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> категории земли населенных пунктов, предназначенный под индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома с приусадебными участками, ведение личного подсобного хозяйства. Постановлено прекратить договор аренды земельного участка, специалисту подготовить договор купли-продажи земельного участка, ФИО3 зарегистрировать право собственности на земельный участок в установленном законом порядке.
Согласно заявлению ФИО3 от <дата>, адресованному в Выгоничскую поселковую администрацию, заявитель просит заключить с ним договор купли-продажи на данный земельный участок в связи с возведением на нем объекта недвижимости.
По результатам рассмотрения заявления между Выгоничской поселковой администрацией и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположено нежилое здание с кадастровым номером №. Согласно данному договору Выгоничская поселковая администрация передала в собственность ФИО3, а последний обязался принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, поз. 18а, категории земли населенных пунктов, предназначенный под индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома с приусадебными участками, ведение личного подсобного хозяйства. Согласно расчету цена земельного участка определена, исходя из его кадастровой стоимости (510570 руб.), и составляет 15 317,10 рублей.
Из договора купли-продажи от <дата> следует, что Бергманис А.А. приобрел у ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> категории земли населенных пунктов, предназначенный под индивидуальные жилые дома, блокированные жилые дома с приусадебными участками, ведение личного подсобного хозяйства. При этом, в соответствии с п. 2 договора цена недвижимого имущества по договору составила 250 000 руб.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
В силу п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ по общему правилу, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Положениями п. 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
В силу ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Пунктом 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» определено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). На приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01 июня 2022 года, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования не влечет возникновения у его собственника права на приобретение в собственность публичного земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
С учетом изложенных положений закона суд приходит к выводу, что по смыслу приведенных норм возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяется его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.
Возведение ответчиком ФИО3 на спорном земельном участке объекта вспомогательного использования площадью <данные изъяты>, не может повлечь предоставление органами публичной власти в собственность арендатора всего земельного участка установленной площадью <данные изъяты>.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что возведение на спорном земельном участке, имеющем основной вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, объекта недвижимости, имеющего вспомогательное назначение, не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании ст. 39.20 ЗК РФ.
При этом, судом отклоняется довод стороны ответчиков о возможности применения в рассматриваемом случае положений постановления Правительства № 629 от 09 апреля 2022 года в связи со следующим.
Как следует из положений подпункта "а" пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в Федеральной собственности, и размере такой платы», наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, допускается продажа без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства и предоставленного в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
В судебном заседании установлено, что арендатор земельного участка и собственник расположенного на нем объекта недвижимости ФИО3 через несколько дней после выкупа земельного участка перепродает его по иной цене Бергманису А.А., что исключает его намерение использовать земельный участок по назначению, а свидетельствует лишь о целях перепродажи земельного участка.
Кроме того, согласно объяснениям ФИО3, отобранным в рамках проведения проверки в порядке ст.ст. 1440145 УПК РФ, он не обращался с заявлениями о предоставлении земельных участков в администрацию.
Также, согласно заключению эксперта №э от <дата> подписи в заявлении о предоставлении земельного участка, в договоре купли-продажи земельного участка выполнены, вероятно, не ФИО3, а другим лицом.
Изложенное также свидетельствует об отсутствии намерении ФИО3 использовать спорный земельный участок по его целевому назначению.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Поскольку приобретение земельного участка находящегося в государственной собственности с нарушением требований законодательства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурсных процедур (торгов), а также влечет нарушение публичных интересов муниципального образования, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом, суд приходит к выводу о признании недействительным постановления Выгоничской поселковой администрации от <дата> № «О предоставлении земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в собственность за плату ФИО3»., признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> с кадастровым номером №, заключенного между Выгоничской поселковой администрацией и ФИО3 <дата> по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 168 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Поскольку суд пришел к выводу о признании недействительной (ничтожной) спорной сделки, право собственности, зарегистрированное за Бергманисом А.А. на земельный участок площадью 3000 кв. м с кадастровым номером №, возникшее на основании договора купли-продажи от <дата> подлежит прекращению.
При этом оснований для применения последствия недействительности сделки после прекращения права собственности на объект недвижимости относительно обязанности стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке, признанной недействительной, суд не находит, поскольку требования о признании сделки недействительной заявлены лицом не являющимся стороной спорной сделки. Кроме того ФИО3 не лишен возможности обратиться в суд за защитой своего права в соответствии с избранным согласно ст. 12 ГК РФ способом в ином порядке.
Что касается доводов представителей ответчиков о том, что Бергманис А.А. в порядке ст. 302 ГК РФ является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, а потому требования прокуратуры об истребовании земельного участка не могут быть удовлетворены, суд приходит к следующему.
Согласно ч.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Так, в силу п.1 ст. 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. В связи с тем, что у ФИО3 отсутствовали законные основания для возникновения права собственности на земельный участок, то и последующий договор купли-продажи с Бергманисом А.А. является недействительным в силу положений ст. 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
В связи с признанием недействительным спорного договора купли-продажи и истребовании земельного участка, прекращается право собственности Бергманиса А.А. на земельный участок с кадастровым номером № без признания такого права за иным лицом, исключение соответствующей записи из ЕГРН (при наличии необходимости) допустимы в заявительном порядке по обращению уполномоченного органа.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора <адрес> в защиту интересов неопределенного круга лиц к Выгоничской поселковой администрации, ФИО3, Бергманису А.А.ичу о признании незаконным постановления о предоставлении земельного участка в собственность, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения удовлетворить.
Признать незаконным постановление Выгоничской поселковой администрации от <дата> № «О предоставлении земельного участка, на котором расположено нежилое здание, в собственность за плату ФИО3».
Признать недействительным заключенный между Выгоничской поселковой администрацией и ФИО3 <дата> договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> а с кадастровым номером №
Истребовать из чужого незаконного владения и прекратить право собственности Бергманиса А.А.ича на земельный участок площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Брянского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается в апелляционную инстанцию через Выгоничский районный суд.
Председательствующий Н.С. Богданова
Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.