Дело № 2-3144/2022

64RS0046-01-2022-004572-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2022 года город Саратов

Ленинский районный суд города Саратова в составе председательствующего судьи Кожахина А.Н., при секретаре Ивановой Е.Ю., с участием адвоката Чудасова В.И., представившего удостоверение № № и ордер № № от 28 июня 2022 года, представителя истца администрации муниципального образования «Город Саратов» по доверенности ФИО1 и представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просит изъять у ответчика путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства – жилой дом степенью готовности 14% с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу: <адрес>.

Требования истец мотивирует тем, что между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 заключен договор аренды от 10 ноября 2016 года № Ар-16-870/ф-4 земельного участка площадью 653 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого объектом незавершенного строительства – жилым домом, степенью готовности 14%, для завершения его строительства. Срок действия истек 08 декабря 2019 года.

На указанном земельном участке находится принадлежащий ФИО4 объект незавершенного строительства степенью готовности 14% с кадастровым номером 64:48:040728:208, на который у ответчика зарегистрировано право собственности 25 марта 2016 года на основании договора дарения недвижимости от 24 марта 2016 года.

По истечении срока действия договора истец уведомил ответчика о прекращении данных правоотношений.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13 декабря 2019 года № 2767 ФИО4 отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с отсутствием у него права на приобретение без проведения торгов земельного участка.

06 августа 2021 года ФИО2 зарегистрировала право на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 года.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-Ф3 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01 марта 2015 года, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-Ф3 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (часть 2 статьи 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 решения Саратовской городской думы от 18 февраля 2010 года № 47-562, администрация муниципального образования «Город Саратов» осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и законодательством Саратовской области.

Представитель истца администрации муниципального образования «Город Саратов» по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в иске.

Представители ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 и адвокат Чудасов В.И. в судебном заседании просили в удовлетворении иска отказать. В возражениях указали, что право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ответчиком 06 августа 2021 года на основании договора купли продажи. Земельный участок был предоставлен истцом бывшему застройщику ФИО4 для завершения строительства на основании договора аренды земельного участка № Ар-16-870/ф-4 от 10 ноября 2016 года сроком на три года. Срок действия указанного Договора аренды истек 08 декабря 2019 года. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13 декабря 2019 года № 2767 ФИО4 отказано в предоставлении в аренду земельного участка на основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской федерации в связи с отсутствием у него права приобретение без торгов земельного участка. В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечений срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. Кроме того, в настоящее время ФИО2 обратилась к истцу с документов о заключении договора аренды Земельного участка в порядке очереди назначена на август текущего года.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требования относительно предмета спора ФИО4, а также представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитета по управлению имуществом города Саратова, АО НПП «Контакт» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, возражений на исковое заявление и заявлений об отложении дня и времени судебного заседания в суд не представили.

При указанных обстоятельствах, суд руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), счел возможным перейти к рассмотрению дела по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, заслушав пояснения явившихся лиц, допросив свидетеля, исследовав путем оглашения в судебном заседании письменные доказательства, содержащиеся в материалах дела, и оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, приходит к следующему.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ), вступившим в силу с 1 марта 2015 года, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Так, согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в п. 5 данной статьи (пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Как установлено судом между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО4 заключен договор аренды от 10 ноября 2016 года № Ар-16-870/ф-4 земельного участка площадью 653 кв.м с кадастровым номером 64:48:040728:385 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, занимаемого объектом незавершенного строительства – жилым домом, степенью готовности 14%, для завершения его строительства. Срок действия истек ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке находится принадлежащий ФИО4 объект незавершенного строительства степенью готовности 14% с кадастровым номером 64:48:040728:208, на который у ответчика зарегистрировано право собственности 25 марта 2016 года на основании договора дарения недвижимости от 24 марта 2016 года.

По истечении срока действия договора истец уведомил ответчика о прекращении данных правоотношений.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 13 декабря 2019 года № 2767 ФИО4 отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с отсутствием у него права на приобретение без проведения торгов земельного участка.

06 августа 2021 года ФИО2 зарегистрировала право на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, как следует из материалов дела решением Исполнительного комитета Саратовского городского Совета народных депутатов 19.04.1991 г. земельный участок, общая площадь которого составляла 12,5 га, был разделен на земельные участки, которые по решению профкома были предоставлены работникам предприятия ФГУП «НПП «Контакт».

30.03.1989 г. ФИО7 была включена в списки на строительство индивидуальных коттеджей в районе 8-я Дачная <адрес>, которые были утверждены заседанием Президиума профкома ПО «Контакт».

14.06.1990 г. заседанием профкома ПО «Контакт» ФИО7и. предоставлен земельный участок под индивидуальное строительство по адресу: <адрес>, и выдан рабочий проект индивидуального жилищного строительства. Для строительства жилого дома Сбербанком № 7324 ПО «Контакт» ей была выдана ссуда, денежные средства были освоены по назначению, в период с 1990 по 1992 г. был возведен фундамент жилого дома.

Согласно технического паспорта муниципального унитарного предприятия «Городское бюро технической инвентаризации» 04.08.2009 г. по адресу: <адрес> зарегистрирован фундамент жилого дома, литера А (14% готовности), год постройки 1990, площадью застройки 116,6 кв.м., высотой 3 м., состояние хорошее. Фундамент жилого дома соответствует проекту 113-90.

Согласно ответа Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок по адресу <адрес> находится в границах территориальной зоны Ж 4 - зоны малоэтажной жилой застройки усадебного типа, применительно к данной зоне вид разрешенного использования «отдельно-стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи» является основным разрешенным. Истица просит признать за ней право собственности на фундамент индивидуального жилого дома, 1990 года постройки, степенью готовности 14%, площадью 116,6 кв.м, расположенный на земельном участке общей площадью 497 индивидуальным жилых домов, для последующей продажи работникам объединения, на земельном участке площадью 12,5 га. Строительство усадебных индивидуальных жилых домов и инженерных сооружений необходимо было осуществить в соответствии с проектом, разработанным институтом «Гипроводпром», согласованным Главным управлением архитектуры и градостроительства 24 июня 1990 года.

Согласно выписки из протокола № 45 президиума профкома ПО «Контакт» от 30 марта 1989 года были утверждены списки на строительство индивидуальных коттеджей в районе 8-я Дачная - силами рабочих и ИТР завода в количестве 124 семьи, куда под номером 63 была включена ФИО7

Согласно выписки из протокола № 27 заседания Профкома ПО «Контакт» от 14 июня 1990 года земельный участок по адресу: <адрес> был предоставлен под индивидуальное строительство ФИО7

Согласно техническому паспорту на жилой дом, выполненному МУП городское бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: <адрес> размещен фундамент жилого <адрес>% готовности, 1990 года постройки, площадью 116,6 кв.м., высотой 3 м., ФИО12

Согласно письма Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ размещение фундамента индивидуального жилого <адрес> года постройки степенью готовности 14% на земельном участке общей площадью 497 кв.м., по адресу: <адрес> не противоречит утвержденной документации градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов».

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 1 марта 2015 года, урегулирован п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, а положения ст. 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 1 марта 2015 года был однократно представлен для завершения строительства.

Решением мирового судьи судебного участка № 3 Ленинского района г. Саратова от 03 сентября 2012 года за ФИО7 признано право собственности на самовольное строение – фундамент индивидуального жилого дома, 1990 года постройки, 14% готовности, площадью 116,6 кв.м. (литер А), высотой 3 метра, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Ленинского районного суда г. Саратова от 23 января 2013 года решение мирового судьи судебного участка № 3 Ленинского района г. Саратова от 03 сентября 2012 года оставлено без изменения.

В ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля был допрошен ФИО8, который пояснил, что в его пользовании находится земельный участок 21 по <адрес>. Участок № был изначально предоставлен ФИО7, затем находился в пользовании ФИО4 В настоящее время им владеет ФИО2, которой он помогал устанавливать на участке блоки, а также по ее просьбе помогал копать землю.

Оснований не доверять показаниям указанного свидетеля у суда не имеется.

Согласно Земельному кодексу РСФСР, утвержденному Законом РСФСР от 01.07.1970 г. «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР» и действовавшему на момент выделения ФИО7 Земельного участка, земля состояла в исключительной собственности государства и предоставлялась только в пользование (статья 3).

В соответствии со статьями 9, 10 и 11 названного кодекса к землепользователям также были отнесены граждане СССР, которым земля предоставлялась в бесплатное пользование. Земля предоставлялась в бессрочное или временное пользование; бессрочным (постоянным) признавалось землепользование без заранее установленного срока.

Статьей 87 Земельного кодекса РСФСР было определено, что при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

При переходе по договору купли-продажи от 06.08.2021 г. права собственности на Объект незавершенного строительства ответчику перешло и право бессрочного (постоянного) пользования Земельным участком.

спорный земельный участок его правообладателями сформирован, оформлен кадастровый план Земельного участка, согласно которому определены его границы и характерные точки, согласованные со смежными землевладельцами и землепользователями, получены разрешение Приволжского МТУ Росавиации на возведение жилого дома на Земельном участке, согласование ПОУ «Саратовский аэроклуб ДОСААФ им. ФИО5» на строительство жилого дома на Земельном участке.

В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу 1 пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Из положений абзаца 4 статьи 9.1 приведенного Федерального закона следует, что государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июня 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме – 03 октября 2022 года, через Ленинский районный суд города Саратова.

Судья: А.Н. Кожахин