Решение по делу № 2-4079/2022 от 24.05.2023 - о взыскании компенсации за изымаемое нежилое помещение, за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.

Дело №2-474/2023 24 мая 2023 года

УИД 29RS0014-01-2022-005855-78

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Тарамаевой Е.А.

при секретаре судебного заседания Петрушиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании компенсации за изымаемое нежилое помещение, за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация ГО «Город Архангельск», администрация) о взыскании денежного возмещения за изымаемое нежилое помещение, за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.

В обоснование иска указала, что по договору купли-продажи от <Дата> приобрела нежилое помещение магазина, находящееся на 1 этаже жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Архангельск, .... В соответствии с Распоряжением заместителя мэра г.Архангельска от 15 мая 2015 года № 1502р указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением Администрации МО «Город Архангельск» от 28 января 2022 года № 453р принято решение об изъятии нежилого помещения 1 этажа, являющегося собственностью истца. Согласно отчету от 24 мая 2022 года № 2267/1-22рс, выполненным ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» по инициативе истца, рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого помещения определена в размере 3 929 000 руб. В приложении к экспертному заключению ООО «ПСП Эксперт» от <Дата> представлен технический паспорт на жилой ..., в котором указано, что на 1997 год степень износа дома в целом составляла не менее 68%, сведений о проведении капитального ремонта после 1998 года вплоть до признания дома аварийным и подлежащим сносу в 2015 году не имеется. В связи с чем истец просила суд взыскать с ответчика в счет возмещения за изымаемое нежилое помещение компенсацию в размере 3 929 000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 602 734 руб., судебные расходы в размере 8 500 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 35 859 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом выводов судебной экспертизы уменьшила до суммы 423 000 руб., на уточненных требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что размер убытков в составе компенсации за изымаемое жилое помещение определен по экспертному заключению, составленному по поручению администрации. Нежилое помещение использовалась ею как склад для хранения личных вещей.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.

По определению суда в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено по существу при данной явке.

Суд, заслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив все в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему.

В силу положений ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

В развитие названных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в ст. 32 (ч. 10) указывает на то, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое и нежилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Положениями подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что размер возмещения за изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В целях применения указанных норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в названном Постановлении Пленума, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Указанные правовые нормы и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации применимы и к нежилым помещениям, находящимся в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сноса, а также подлежащим изъятию.

Судом установлено, следует из материалов дела, что истец ФИО1 является собственником нежилых помещений <№>, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: г. Архангельск, ..., на основании договора купли-продажи от <Дата>.

Распоряжением заместителя мэра г. Архангельска от 15 мая 2015 года № 1502р «О признании ... в г. Архангельске аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Архангельск, ..., признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Администрации МО «Город Архангельск» от 28 января 2022 года № 453р «Об изъятии земельного участка и помещений» земельный участок, расположенный по адресу: г. Архангельск, ..., был изъят для муниципальных нужд, а также изъяты жилые помещения дома и нежилое помещение первого этажа, общей площадью 151,4 кв.м., кадастровый <№>, принадлежащее истцу на праве собственности.

На основании ст. 32 ЖК РФ нежилое помещение истца подлежит изъятию с выплатой за него денежного возмещения, установленного в размере рыночной стоимости.

Принимая во внимание положения ч. 6 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ о возмездном изъятии принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, ответчик после принятия решения о его изъятии обязан был направить истцу соглашение, в котором бы предусмотрел все условия выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение.

Однако такое соглашение со стороны органа местного самоуправления в адрес истца не направлено, в связи с чем последний обратился в суд с настоящим иском.

При определении размера возмещения за нежилое помещение в него включаются рыночная стоимость нежилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным нежилым помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения, переездом, поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое нежилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» от 24 мая 2022 года № 2267/1-22рс, выполненному по заказу администрации, рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения по адресу: г. Архангельск, ..., составила сумму 3 929 000 руб.

Суд принимает данный отчет об оценке, поскольку проводивший исследование эксперт имеет необходимые для производства подобного рода исследований образование, квалификацию (представлены соответствующие ответчика не представлено.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию в счет возмещения рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Архангельск, ..., в размере 3 741 000 руб.

На основании ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» от 24 мая 2022 года № 2267/1-22рс также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки, связанные с изъятием нежилого помещения в размере 65 680 руб., в том числе 13 680 руб. – убытки, связанные с переездом, 50 000 руб. – убытки, связанные с поиском другого нежилого помещения, 2 000 руб. – убытки, связанные с оформлением права собственности на другое нежилое помещение.

Вместе с тем, убытки, связанные с временным пользованием другим нежилым помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения в размере 122 00 руб., взысканию с ответчика не подлежат, поскольку наличие необходимости в их несении судом не установлено. Как пояснила истец в судебном заседании, изымаемое нежилое помещение она использовала для хранения личных вещей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости истец с <Дата> и по настоящее время является собственником других жилых помещений, а также нежилого помещения по адресу: г. Архангельск, ..., пом. 1-н, то есть у истца имелось достаточно помещений для хранения личных вещей.

Относительно требования о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд приходит к следующему.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч.7 ст. 32 ЖК РФ.

Переход права собственности на жилое помещение влечет за собой и переход бремени его содержания, добровольное волеизъявление гражданина на безвозмездное приобретение жилого помещения по соглашению с собственником жилищного фонда (уполномоченным им органом или организацией) предполагает осознание гражданином своей готовности самостоятельно нести расходы, необходимые для содержания приобретаемого объекта, в том числе с учетом его технического состояния.

Между тем, при установлении порядка осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации законодатель принимал во внимание реальное техническое состояние указанного жилищного фонда и в первоначальной редакции статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрел, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта, а при согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация. В последующем, исходя из принципов социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, а также обеспечения их интересов при приватизации жилых помещений, в приведенное законоположение были внесены изменения: в частности, Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 года №4199-1 за наймодателями подлежащих приватизации жилых помещений, расположенных в домах, требующих капитального ремонта, была сохранена обязанность производить такой ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, а Федеральным законом от 20 мая 2002 года №55-ФЗ было уточнено, что данная обязанность сохраняется за бывшим наймодателем.

Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, статья 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», обязывающая прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов, представляет собой дополнительную гарантию права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан, причем сфера ее действия распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, безотносительно к тому, в чьей собственности - государственных или муниципальных образований - эти помещения находились прежде; обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения (Постановление от 12 апреля 2016 года №10-П; определения от 19 октября 2010 года №1334-О-О, от 14 июля 2011 года №886-О-О и от 1 марта 2012 года №389-О-О).

Первая приватизация в ... зарегистрирована <Дата> на основании договора. Данный факт стороны не оспаривают.

Согласно техническому паспорту ... в г. Архангельске представляет собой двухэтажный дом 1938 года постройки. Физический износ дома по данным Архангельского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на <Дата> составлял 68%.

Принимая во внимание, что капитальный ремонт дома, где расположено нежилое помещение истца, не проводился на момент первой приватизации жилого помещения в этом доме, а также в последующем, суд приходит к выводу, что истец вправе требовать взыскания с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный суд руководствуется выводами судебной экспертизы – заключения эксперта ООО «Проф-Оценка» от 10.03.2023 № 2636-23рс, согласно которому размер компенсации составляет сумму 423 000 руб.

Данное экспертное заключение проведено компетентным лицом, содержит подробное описание и мотивированные выводы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы данного заключения сторонами не опровергаются.

Таким образом, требование истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежит удовлетворению в уточненном размере 423 000 руб.

В силу ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым, среди прочего, относятся расходы на проведение оценки ущерба, без которой невозможно определить цену иска, почтовые расходы, расходы за удостоверение нотариусом доверенности и пр., а также расходы на оплату услуг представителей, взыскиваемые в разумных пределах.

Как следует из п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично на 97, 2 % (отказано в сумме 122 000 руб.), истец вправе претендовать на возмещение судебных издержек пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы истца на составление отчета об оценке сумме 8 500 руб., подтвержденные договором от 12.09.2022 и квитанцией от той же даты, понесенные в целях представления доказательств размера компенсации капитального ремонта, суд признает необходимыми, отвечающими требованиям разумности, подлежащими взысканию с ответчика в размере 8 262 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 29 960 руб.

Также с ответчика в пользу ООО «ПРОФ-ОЦЕНКА» подлежат взысканию расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании компенсации за изымаемое нежилое помещение, за непроизведенный капитальный ремонт удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) в качестве возмещения за нежилое помещение по адресу: г. Архангельск, ..., рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения в размере 3 741 000 руб., связанные с изъятием убытки в размере 65 680 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 423 000 руб., расходы на проведение оценки в размере 8 262 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 29 960 руб., всего взыскать 4 267 902 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа «Город Архангельск» о взыскании компенсации за изымаемое нежилое помещение, судебных расходов отказать.

Перечисление Администрацией городского округа «Город Архангельск» денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 (ИНН <***>) на нежилое помещение по адресу: г. Архангельск, ... (кадастровый <№>), о праве собственности на него городского округа «Город Архангельск».

Взыскать с Администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПРОФ-ОЦЕНКА» (ИНН <***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд г. Архангельска в течение месяца со дня его вынесения в мотивированном виде.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2023 года.

Председательствующий Е.А. Тарамаева