УИД 61OS0000-01-2021-000407-77

Дело № 3а-60/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при секретаре Горбатько А.А.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по договору купли-продажи от 11 января 2012 г. приобрел земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 6 829 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на котором расположены склады и здание навес-склада. Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области» по состоянию на 1 января 2014 г. и составляет 7 091 984,79 руб.

Первоначально административный истец просил признать неверным результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 г. ввиду ошибочного определения группы вида разрешенного использования, внести изменения в постановление Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области» и определить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. по указанного удельному показателю видов разрешенного использования.

В ходе рассмотрения дела 10 марта 2022 г. административный истец изменил предмет заявленных требований в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ). Окончательно просит: восстановить пропущенный процессуальный срок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС РФ и определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные административные исковые требования, просил определить рыночную стоимость земельного участка в размере определенном в отчете №31/03/2022 от 17 марта 2022 г. частнопрактикующего оценщика ФИО6 в сумме 1 500 000 рублей.

В дело в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц: Управление Росреестра по Ростовской области и Администрация г. Волгодонска.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. ФИО2 действующий от имени Правительства Ростовской области по доверенности, обратилась с ходатайством, в котором просит рассмотреть административное дело в свое отсутствие, указывает, что Правительство Ростовской области не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере определенном судебной экспертизой.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель ФКП Росреестр ФИО3, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6 829 кв.м, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «производственная база Волгодонского участка», поставлен на государственный кадастровый учет – 25 апреля 2022 г. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1, дата регистрации права - 10 августа 2012 г. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 7 091 984,79 руб., сведения внесены в ЕГРН 29 декабря 2014 г. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель Росреестра ФИО4, действующая по доверенности, указала, что прав административного истца Управлением не нарушено, Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель Администрации г. Волгодонска в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В письменном отзыве представитель заинтересованного лица ФИО5, действующая по доверенности, просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет уменьшение налоговых поступлений и негативно скажется на бюджете муниципального образования. Просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Выслушав административного истца, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6 829 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается постановлением Администрации г.Волгодонска №1353 от 17 мая 2012 г., свидетельством о государственной регистрации права от 10 августа 2012 г., выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 5 февраля 2022 г.

В соответствии с положениями ст.ст. 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО1 является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 7 091 984,79 руб.

Указывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка завышена, административный истец представил отчет №31/03/2022 от 17 марта 2022 г. частнопрактикующего оценщика ФИО6 в котором содержится вывод, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2014 г., составляет 1 500 000 руб.

Рассматривая поступившие возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой было поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению экспертизы от 8 июня 2022 г. № 1590/10-4, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 4 171 904 руб.

Письменные возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертом проведен анализ местоположения земельного участка, установлено, что тот расположен в северной части города Волгодонска в территориальной зоне – производственно-коммунальной зоне первого типа П-1/04. Локальное местоположение земельного участка характеризуется возможностью въезда непосредственно с проезда, примыкающего к западной стороне автомобильной дороги, в районе остановок общественного транспорта «Сады Строитель», которая в свою очередь, примыкает к Цимлянскому шоссе, являющемуся одной из крупных автодорог г. Волгодонска. Ближайшее окружение представлено индивидуальными садовыми участками, а также объектами производственного назначения. Исходя из категории и вида разрешенного использования, земельный участок отнесен к классу земель – земельные участки под индустриальную застройку.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Из сегмента рынка объекта экспертизы, эксперт, используя информацию риэлторских фирм, частных объявлений, содержащихся на сайтах в сети Интернет на период экспозиции исследуемого объекта, отобрал три объекта – аналога, представленных к продаже (таблица 1).

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчетах с применением поправок на факт сделки (условия рынка, уторговывание), функциональное назначение, расположение относительно автомагистралей и определена стоимость земельного участка (таблица 2).

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы.

Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Суд находит, что заключение судебной экспертизы является убедительным, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 8 июня 2022 г. № 1590/10-4 и приходит к выводу о возможности установления величины кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере 4 171 904 руб.

ФИО1 в судебном заседании возражал против установленной судебным экспертом величины рыночной стоимости, полагая ее не соответствующей действительной величине рыночной стоимости своего участка.

Суд рассмотрел доводы административного истца о том, что непосредственный осмотр объекта оценки экспертом не проводился и находит их несостоятельными по следующим основаниям.

С учетом того, что перед экспертом поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату оценки - 1 января 2014 г., его осмотр не носил обязательного характера, проведение осмотра объекта эксперту судом не поручалось, в связи с чем, нарушений положений статью 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и п. 5 ФСО № 7, не установлено. Каких-либо доказательств того, что отсутствие личного осмотра объекта оценки повлекло его неверное описание и учет его характеристик, не имеется.

Указания на заинтересованность экспертного учреждения в установлении завышенной рыночной стоимости с целью увеличения налоговых поступлений административного истца, обоснованы не были.

Иных доводов своих возражений ФИО1 не изложил, о проведении повторной, дополнительной экспертизы, об опросе эксперта не ходатайствовал.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке №31/03/2022 от 17 марта 2022 г. частнопрактикующего оценщика ФИО6 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно.

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г., ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – 10 марта 2022 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока.

Датой подачи заявления следует считать 10 марта 2022 г.

Правительство Ростовской области внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытый Ростовскому областному суду сумму 54 600 руб. в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы.

В соответствии с положениями п.2.6. Регламента организации деятельности кассационных судов общей юрисдикции, апелляционных судов общей юрисдикции, кассационного военного суда, апелляционного военного суда, верховных судов республик, краевых, областных судов, утвержденного приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 5 ноября 2015 г. №345, указанная сумма подлежит перечислению Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:48:0010603:3 равной рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 6 829 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 4 171 904 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 марта 2022 г.

Перечислить Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение открытого Ростовскому областному суду, денежные средства в размере 54 600 рублей за выполненную судебную экспертизу за счет денежных средств, поступивших от Правительства Ростовской области в обеспечение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы по административному делу № 3а-60/2022.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 4 июля 2022 г.

Судья О.В. Журба