Дело № 2-478/2025

УИД 66RS0003-01-2024-006792-61

Мотивированное решение изготовлено 23.07.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 09 июля 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Королевой Е.В., при секретаре судебного заседания Оганисян Г.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении,

по встречному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга о взыскании выкупной цены,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении.

В обоснование исковых требований указало, что спорное жилое помещение представляет собой квартиру № *** общей площадью 58,5 кв.м., кадастровый номер ***, расположенную по адресу: *** Указанное жилое помещение принадлежит ответчикам ФИО1 в размере ? долей в праве общей долевой собственности, ФИО2 в размере ? доли в праве общей долевой собственности. Согласно справке МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от 09.10.2024 № 321195 в спорной квартире на момент обращения в суд с указанным иском зарегистрирован ФИО1 Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 16.07.2021 № 1380 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу. Ответчикам – собственникам жилого помещения были направлены требования от 01.09.2021 № 64.01-36/002/2870 о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 01.12.2021, однако до настоящего времени собственники жилого помещения не осуществили снос либо реконструкцию объекта по адресу: ***, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подавалось. Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 21.02.2022 № 445 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ***, и жилых помещений в нем». Для определения размера возмещения за изымаемую у собственников квартиру проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке № 305/24, подготовленному ООО «ЗСК-Центр», размер возмещения за изъятие спорного жилого помещения по состоянию на 16.05.2024 составил 4 411 200 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая право на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок), определена в размере 4 060 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием для муниципальных нужд данного жилого помещения, составляет 351 200 руб. 01.07.2024 ответчикам – собственникам квартиры были получены проекты соглашения об изъятии принадлежащей им квартиры путем выкупа на указанных выше условиях и письма от 01.07.2024 № 1050, 1051. Соглашение с собственниками изымаемого жилого помещения о размере возмещения до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, просит изъять у ФИО1, ФИО2 жилое помещение – квартиру, общей площадью 58,2 кв.м., кадастровый номер ***, расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственникам в качестве возмещения денежной суммы в размере 4 411 200 руб. пропорционально принадлежащим им долям: ФИО1 – в размере 3 308 400 руб., ФИО2 – в размере 1 102 800 руб. Возложить на ФИО1, ФИО2 обязанность принять причитающееся им возмещение за изымаемое недвижимое имущество и предоставить реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств. Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение, признать право собственности на жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург». Признать ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением, выселить ответчиков из квартиры.

Определением суда от 04.12.2024 к производству суда принято встречное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга о взыскании выкупной цены. В обоснование встречного искового заявления указано, что ФИО1, ФИО2 являются сособственниками жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 58,5 кв.м., кадастровый номер ***. Истцы по встречному исковому заявлению не согласны с размером возмещения за изъятие недвижимого имущества, считают его заниженным, не соответствующим рыночным ценам в регионе и не позволяющим им приобрести равнозначное жилое помещение взамен изымаемого. Согласно заключению специалиста № 9/514и-24, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза», по состоянию на 20.09.2024 рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости прав на долю в общем имуществе многоквартирного дома и стоимости доли в праве собственности на земельный участок составляет 5 291 390,40 руб., размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 927 871,71 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на момент признания дома аварийным составляет 38 329,44 руб. Кроме того, в обоснование встречного искового заявления указано, что заявленные в первоначальном иске требования исключают такие права ФИО1, ФИО2 как получение денежных средств в форме выкупной стоимости недвижимости в случае ненадлежащего исполнения Администрацией г. Екатеринбурга условий о выкупе имущества, право на индексацию присужденных денежных средств, поскольку не устанавливаются сроки и порядок выплаты выкупной стоимости, а ответчики по первоначальному иску ФИО1, ФИО2 не обладают правом принудительного исполнения решения.

На основании изложенного, истцы по встречному иску просят взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга в счет выкупной цены 5 291 390,40 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 61 039,73 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб., а также расходы по оплате услуг эксперта в размере 30 000 руб.

Определением суда от 20.05.2025 к производству суда приняты уточнения встречных исковых требований, подготовленные с учетом результатов судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которыми ФИО1, ФИО2 окончательно просят взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга в счет выкупной цены 5 152 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 61 039,73 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб. Размер выкупной цены определен ФИО1, ФИО2 на основании заключения от 14.02.2025, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» ФИО3, а также с учетом уточнений экспертом убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение, с 2 000 руб. на 4 000 руб.

Представитель администрации г. Екатеринбурга – ФИО4, действующая на основании доверенности от 05.11.2024, в судебном заседании доводы первоначального иска поддержала по предмету и основанию, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать в полном объеме. Как следует из возражений и дополнений к возражениям на встречное исковое заявление, заключение специалиста Многопрофильная Негосударственная экспертная организация ООО «Независимая экспертиза» ФИО5 от 26.09.2024 № 9/514и-24 составлено не объективно, не всесторонне и не в полном объеме. Указанное заключение не может являться допустимым доказательством по делу, поскольку не соответствует действующему законодательству ни по форме, ни по содержанию. В заключении отсутствуют источники официальной информации, не применены корректировки на отличия при выборе аналогов объекта оценки, а также отсутствует информация о ключевых факторах стоимости оцениваемых объектов (площадь, этажность и иные характеристики). В силу абз. 3 ст. 11 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке в обязательном порядке указываются иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. В отчете об оценке должен содержаться процесс определения стоимости объекта оценки каждым из соответствующих методов оценки и соответствующие им расчеты. Каких-либо расчетов специалистом ФИО5 не представлено. С включением в размер возмещения затрат по найму риелтора, осуществляющего поиск нового жилья, администрация г. Екатеринбурга также не согласна. Специалистом ФИО5 необоснованно завышена стоимость услуг риелтора в размере 191 991,71 руб. По мнению администрации г. Екатеринбурга, ФИО1, ФИО2 необоснованно заявлены встречные исковые требования о взыскании выкупной цены, поскольку истцом по первоначальному иску и так заявлено требование о выплате возмещения, заявленные встречные требования не соответствуют критериям, предусмотренным ст. 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по сути, являются возражениями на первоначальное исковое заявление Администрации г. Екатеринбурга. Расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя, по оплате услуг эксперта, понесенные ФИО1, ФИО2, также не подлежат взысканию. Администрация г. Екатеринбурга перед обращением в суд с иском также понесла расходы по оплате услуг оценщика. В данном случае каждая из сторон понесла расходы во исполнение предусмотренной ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанности по доказыванию. Истец также не согласен с заключением от 14.02.2025, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» ФИО3, которое не может быть положено в основу решения суда. По мнению администрации г. Екатеринбурга, экспертом ФИО3 неверно применены нормы материального права при расчете итогового размера возмещения. На стр. 58 заключения экспертом допущена ошибка в расчете рыночной стоимости спорного жилого помещения. На стр. 41 заключения приведен расчет рыночной стоимости спорного жилого помещения. При умножении площади жилого помещения (58,5 кв.м.) и стоимости квадратного метра (77 476,33 руб.) получается 4 532 365,31 руб., в то время как экспертом указан размер 4 532 365,43 руб. Таким образом, рыночная стоимость ? долей в праве собственности на квартиру, принадлежащих ФИО1, указанная в экспертизе, должна составлять 3 399 273,98 руб., а рыночная стоимость ? доли в праве собственности, принадлежащей ФИО2, указанная в экспертизе, должна составлять 1 133 091,33 руб. Неправильный расчет рыночной стоимости жилого помещения повлек за собой неправильное определение стоимости доли собственника спорной квартиры в праве собственности на иное общее имущество многоквартирного дома. Стоимость доли в общем имуществе, согласно методологии эксперта, должна составлять 4 532 365,31 руб. ? 0,25 = 1 133 091,33 руб. Таким образом, стоимость доли в общем имуществе, согласно долям ответчиков, для ФИО1 составляет 849 818,50 руб., для ФИО2 – 283 272,83 руб. Кроме того, администрация г. Екатеринбурга не согласна с определением экспертом размера убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением. На стр. 70 заключения эксперт указывает, что на основании анализа рынка, приведенного в разделе 7.4, средняя арендная ставка составила 756 руб. за кв.м. в месяц, при этом, такой раздел отсутствует в заключении эксперта. Таким образом, на основании неподтвержденных данных эксперт рассчитывает величину убытков, связанную с временным проживанием, которая составляет 309 422,10 руб., указанная сумма является явно завышенной. Согласно заключению эксперта, в состав работ по капитальному ремонту многоквартирного дома необоснованно включены следующие работы: «полы - 413 549», «лестницы, балконы, лоджии - 268 807». Указанные работы не относятся к работам по капитальному ремонту, предусмотренным ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, не включены в состав работ по ремонту основных конструктивных элементов, а также систем и сетей инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома. Включение этих работ в размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и соответственно в возмещение за изымаемое жилое помещение законных оснований не имеет. Таким образом, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не может превышать 198 160 руб. (из расчета 880 516 руб. - 268 807 руб. - 413 549 руб.) Соответственно, компенсация собственника изымаемого жилого помещения составит: 58,5 кв.м. ? 198 160 руб. / 233 кв.м. = 49 752,62 руб. Кроме того, при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт также неправильно истолковал ч. 1 и ч. 5 ст. 166, ст. 190 и ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. Для возложения на органы муниципальной власти обязанности по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт следует установить наличие причинно-следственной связи между невыполнением капитального ремонта и признанием дома аварийным. Многоквартирный дом по ул. Вишневая был построен и введен в эксплуатацию в 1929 году. Ограждающие строительные конструкции здания запроектированы по старым теплотехническим и противопожарным нормам. Согласно техническому паспорту, указанное здание стоит на ленточном фундаменте, материал стен деревянные. Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) срок эффективной эксплуатации такого здания составляет 30 лет. Таким образом, предельный срок эксплуатации многоквартирного дома по ул. Вишневая, д. 57 в г. Екатеринбурге истек в 1959 году, то есть еще до передачи многоквартирного дома в муниципальную собственность. Именно истечение предельного срока эксплуатации здания, а не отсутствие капитального ремонта явилось причиной признания его аварийным. В ведение администрации г. Екатеринбурга указанный многоквартирный дом был передан с уже значительно истекшим сроком эффективной эксплуатации здания. На основании изложенного, по мнению администрации г. Екатеринбурга, правовых оснований для включения в размер возмещения за изъятие для муниципальных нужд путем выкупа спорного жилого помещения убытков, причиненных не проведением капитального ремонта, не имеется.

ФИО1, ФИО2, их представитель - ФИО6, действующая на основании устного ходатайства, в судебном заседании выразили согласие с результатами судебной оценочной экспертизы, просили при определении размера возмещения принять во внимание отчет об оценке, подготовленный в рамках судебной экспертизы.

Прокурор Кировского района г. Екатеринбурга в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени проведения судебного заседания, отзывов, ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом решен вопрос о возможности рассмотрения дела при данной явке.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 и 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как установлено судом, спорное жилое помещение – квартира, общей площадью 58,5 кв.м., расположенная по адресу: ***, принадлежит на праве собственности ФИО1 в размере ? доли, ФИО2 в размере ? доли.

Согласно выписке из поквартирной карточки МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере» от 09.10.2024 № 321195 в квартире с 03.04.1979 по настоящее время зарегистрирован ответчик ФИО1

Как установлено в судебном заседании, ответчик ФИО1, ФИО2 фактически проживают в спорном жилом помещении.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 16.07.2021 № 1380 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу.

Жилищные права собственников жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, из содержания которой с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Таким образом, в силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации права собственника жилого помещения, признанного непригодным для проживания и подлежащим сносу, обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Если дом не включен в такую программу, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Таким образом, законодатель определил, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В силу ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

01.09.2021 ответчикам – собственникам квартиры были направлены требования № 64.01-36/002/2870 о сносе жилого дома с установлением срока для совершения данных действий до 01.12.2021, однако на момент обращения в суд с указанным иском собственники жилого помещения не осуществили снос либо реконструкцию объекта по *** заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного жилого дома в администрацию г. Екатеринбурга не подали.

Постановлением администрации г. Екатеринбурга от 21.02.2022 № 445 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ***, и жилых помещений в нем». В перечень изымаемых у собственников путем выкупа жилых помещений, расположенных по адресу: ***, вошла также квартира № ***, площадью 58,5 кв.м.

Таким образом, совокупностью вышеприведенных доказательств подтверждается наличие необходимости изъятия спорной квартиры и земельного участка под домом для муниципальных нужд и соблюдение администрацией г. Екатеринбурга процедуры изъятия.

Принимая во внимание, что решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, суд на основании установленных юридически значимых обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований о принудительном выкупе и прекращения права собственности ФИО1, ФИО2 на изымаемое жилое помещение – квартиру ***, с момента выплаты выкупной цены и признании с указанного времени права собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «город Екатеринбург».

В силу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки объектов является обязательным.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчикам ФИО1, ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

Для определения размера возмещения за изъятие у собственника квартиры оценщиком ООО «ЗСК-Центр» проведена оценка спорного жилого помещения. Согласно отчету об оценке от 16.05.2024 № 305/24 размер возмещения за изъятие жилого помещения в виде квартиры, площадью 58,5 кв.м., по состоянию на 06.05.2025 составил 4 411 200 руб., в том числе: рыночная стоимость недвижимого имущества, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом – 4 060 000 руб., величина убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 351 200 руб. Размер возмещения за изъятие ? долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: г. *** ***, составил 3 308 400 руб., в том числе: рыночная стоимость недвижимого имущества, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом – 3 045 000 руб., величина убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 263 400 руб. Размер возмещения за изъятие ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: *** составил 1 102 800 руб., в том числе: рыночная стоимость недвижимого имущества, включая права на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под многоквартирным домом – 1 015 000 руб., величина убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд – 87 800 руб.

Проекты соглашения от 01.07.2024 о выкупе жилого помещения на указанных условиях 01.07.2024 получены ответчиками лично. До настоящего времени собственники изымаемого помещения соглашение не подписали, никаких действий для заключения соглашения не предприняли.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Подпунктом «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению специалиста № 9/514и-24, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза», приложенному ко встречному исковому заявлению, по состоянию на 20.09.2024 рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости прав на долю в общем имуществе многоквартирного дома и стоимости доли в праве собственности на земельный участок составляет 5 291 390,40 руб., размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 927 871,71 руб., сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на момент признания дома аварийным составляет 38 329,44 руб.

В связи с разногласиями сторон в оценке размера суммы возмещения за изымаемое имущество в целях определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения определением суда от 16.01.2025 по ходатайству ответчиков ФИО1, ФИО7 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Консалтинг Групп» ФИО3

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, заключение от 14.02.2025, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, общей площадью 58,5 кв.м., кадастровый номер ***, расположенной по адресу: ***, составляет 5 150 000 руб., из которых 4 532 000 руб. – рыночная стоимость квартиры, включающая в себя стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и стоимость доли в праве собственности на земельный участок, 397 000 руб. – убытки, причиненные в результате изъятия жилого помещения, 221 000 руб. – размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В письменных пояснениях на возражения на заключение эксперт ФИО3, подготовивший заключение судебной оценочной экспертизы пояснил, что все расчеты, выполняемые для целей подготовки настоящего заключения, производятся в программе Microsoft Office Excel, числовая информация приводится в заключении эксперта в удобном для восприятия виде, в том числе, округленном. Сами расчеты выполняются с более высокой точностью в соответствии с внутренней архитектурой указанной программы. Итоговая величина стоимости представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления с точностью до тысяч. Учитывая изложенное, арифметическая ошибка в расчетах отсутствует. В заключении допущена опечатка, анализ рынка указан в разделе 2.3.3 в таблице 7 на стр. 24 заключения. Стоимость квартиры составляет 4 532 000 руб., в итогах заключения указано, что в эту стоимость, в том числе, заложена стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и доля в общем имуществе, то есть они сопряжены и не могут рассматриваться как отдельные объекты.

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, суд полагает возможным при определении размера денежного возмещения за выкуп квартиры ответчиков ФИО1, ФИО2 в целом руководствоваться выводами судебной экспертизы, поскольку экспертное заключение выполнено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности. Выводы судебной экспертизы суд находит обоснованными, полными, последовательными и подробными, объективность, обоснованность и всесторонность выводов данного заключения у суда сомнений не вызывает, поскольку оно оформлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, содержит необходимые ссылки на нормативные документы и специальную литературу, составлено с изучением материалов настоящего гражданского дела и осмотром спорного объекта, выполнено экспертом, не имеющим заинтересованности в исходе настоящего гражданского дела.

Вместе с тем, при определении размера убытков, причиненных в результате изъятия жилого помещения, суд принимает во внимание, что с 01.01.2025 размер государственной пошлины за регистрацию права составляет 4 000 руб., а не 2 000 руб., как указано в экспертном заключении (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации).

Кроме того, суд находит обоснованными доводы Администрации г. Екатеринбурга о том, что в состав работ по капитальному ремонту многоквартирного дома необоснованно включены следующие работы: «полы - 413 549», «лестницы, балконы, лоджии - 268 807».

В ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены основные конструктивные элементы многоквартирного дома, подлежащие капитальному ремонту.

Частью 1.1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Постановлением Правительства Свердловской области от 01.06.2023 № 378-ПП детализирован состав услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту основных конструктивных элементов многоквартирного дома.

Частью 5 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Как следует из экспертного заключения, экспертом рассчитаны затраты на проведение капитального ремонта дома с учетом стоимости ремонта «лестниц, балконов, лоджий» на сумму 268 807 руб., «полов» на сумму 413 549 руб., из общей стоимости затрат на проведение капитального ремонта в размере 880 516 руб. Однако работы по ремонту лестниц и полов не входят в перечень работ (услуг) по капитальному ремонту, а балконы и лоджии в многоквартирном доме, в котором расположено спорное жилое помещение, отсутствуют. Составом услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 01.06.2023 № 378-ПП, работы, связанные с ремонтов полов, предусмотрены только для душевых, расположенных в местах общего пользования, и касаются только гидроизоляции. Иными нормативным актами ремонт полов вообще не предусмотрен. Таким образом, экспертом оценен размер компенсации за непроизведенный ремонт конструктивных элементов, в отношении которых отсутствует обязанность у бывшего наймодателя его (капитальный ремонт) производить.

Учитывая изложенное, суд исключает размер компенсации за элементы, не предусмотренные нормами права, а также отсутствующие в многоквартирном доме и производит расчет: 880 516 руб. (общая сумма компенсации) – 413 549 руб. (полы) – 268 807 руб. (лестницы, балконы, лоджии) = 198 160 руб., компенсация за 1 кв. м. 198 160 руб. / 233 кв.м. = 850,47 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт применительно к спорному объекту – 850,47 руб. ? 58,5 кв. м. = 49 752,62 руб. Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения согласно произведенному расчету составляет 4 980 752,62 руб. (из расчета 4 532 000 руб. + 399 000 руб. + 49 752,62 руб.).

Таким образом, разрешая первоначальные исковые требования, а также встречные исковые требования, суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования, вызванные не согласием с размером возмещения за изъятие недвижимого имущества, предложенного Администрацией г. Екатеринбурга, подлежат частичному удовлетворению, в пользу ответчика ФИО1 подлежит возмещению денежная компенсация за изъятие ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 58,5 кв.м., расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере 3 735 564,47 руб. (из расчета 4 980 752,62 руб. / 4 ? 3), одновременно возложив на ответчика ФИО1 обязанность принять причитающуюся выкупную цену в указанном размере и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. В пользу ответчика ФИО2 подлежит возмещению денежная компенсация за изъятие ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадью 58,5 кв.м., расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы в размере 1 245 188,15 руб. (из расчета 4 980 752,62 руб. / 4), одновременно возложив на ответчика ФИО2 обязанность принять причитающуюся выкупную цену в указанном размере и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Таким образом, суд при определении возможности взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, приходит к выводу о том, что в материалы дела не представлено доказательств проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, и эксперт обоснованно произвел оценку размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры ответчиков, расположенной в данном доме, до величины, при котором состояние дома соответствует категории «аварийное». Капитальный ремонт жилых домов производится с целью увеличения срока службы зданий. В рассматриваемом доме капитальный ремонт не производился, что привело здание к негодному состоянию в течение нормативного срока, однако, дом признан аварийным только в 2021 году. Весь этот период собственники проживали в жилье, которое нуждалось в капитальном ремонте либо сносе, а также уплачивали взносы на капитальный ремонт жилого дома.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что правовым последствием изъятия у собственника жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения.

Исходя из положений ст. 31, 32, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14, в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд право пользования спорной квартирой у проживающих в ней ФИО1, ФИО2 прекращается, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии со ст. ст. 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из материалов дела, истцом по встречному иску ФИО1 понесены расходы по оплате судебной экспертизы ООО «Консалтинг Групп» в размере 29 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 13.01.2025, путем перечисления денежных средств на счет УФК по Свердловской области.

Согласно счету ООО «Консалтинг Групп» от 14.02.2025 № 478/2024, размер оплаты по судебной экспертизе составил 25 000 руб.

С учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, частичного удовлетворения встречных исковых 96,68 % из расчета 4 980 752,62 руб. ? 100 % / 5 152 000 руб.), суд определяет расходы по оплате судебной экспертизы на администрацию г. Екатеринбурга в размере 24 170 руб., в связи с чем, с учетом оплаты экспертизы ФИО1, указанная сумма подлежит взысканию с истца в его пользу. Излишне внесенные денежные средства по чеку по операции от 13.01.2025 в размере 4 000 руб. подлежат возврату ФИО1 по указанным в заявлении о возвращении денежных средств реквизитам.

С учетом зачисления истцом по встречному иску ФИО1, заявившего ходатайство о назначении судебной экспертизы, на счет УФК по Свердловской области по чеку по операции от 13.01.2025 денежных средств, Управлению Судебного департамента по Свердловской области необходимо перевести денежные средства в размере 25 000 руб. ООО «Консалтинг групп».

Согласно чеку по операции от 02.12.2024 истцом по встречному исковому заявлению ФИО1 при обращении в суд уплачена государственная пошлина в размере 61 039,93 руб. Таким образом, с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО1 подлежат взысканию в счет возврата уплаченной государственной пошлины, исходя из заявления об уточнении исковых требований, размера удовлетворенных исковых требований 58 069,88 руб. (из расчета 96,68 руб. ? 60 064 руб. / 100 %). Излишне уплаченные денежные средства по чеку по операции от 02.12.2024 в размере 1 035,73 руб. подлежат возврату ФИО1 за счёт бюджета.

Материалами дела подтверждается, что истцом по встречному исковому заявлению ФИО1 для защиты своего права понесены расходы по оплате услуг эксперта общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза» в размере 30 000 руб. (договор об оказании экспертных услуг от 18.09.2024 № 9/514и-24, акт от 14.06.2024, квитанция об оплате от 18.09.2024), которые признаются необходимыми для обращения в суд со встречным исковым заявлением, относятся к убыткам истца по встречному иску, подтверждены документально, а потому подлежат взысканию с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО1 пропорционально удовлетворенным встречным исковым требованиям в размере 29 004 руб. (из расчета 96,68 руб. ? 30 000 руб. / 100 %).

Кроме того, ФИО1 заявлено ходатайство о возмещении судебных расходов по оплате юридических услуг в размере 60 000 руб., что подтверждается договором оказания юридических услуг от 02.12.2024 № 14-2024, заключенным с ООО «Дилектус» в лице директора ФИО8, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 02.12.2024 № 14-2024.

Согласно условиям договора заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать юридические услуги по разрешению вопроса о признании дома аварийным, изъятию жилого помещения и получению возмещения за изымаемое жилое помещение, а именно подготовка процессуальных документов для подачи в суд встречного искового заявления, документов по первоначальному исковому заявлению от администрации г. Екатеринбурга в суде первой инстанции, представление интересов заказчика в суде общей юрисдикции до вынесения судебного акта, прекращающего производство в суде первой инстанции.

В силу п. 3.1 договора стоимость услуг исполнителя составила 60 000 руб.

При таких обстоятельствах, учитывая объём фактически оказанных ФИО1 услуг и выполненной работы, составленных документов, участие представителя ФИО1 в семи судебных заседаниях (04.12.2024, 16.01.2025, 21.04.2025, 28.04.2025, 20.05.2025, 09.06.2025 и 09.07.2025), критерий разумности, цену встречного искового заявления, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, суд находит, что заявленная сумма расходов на услуги представителя в размере 60 000 руб. является разумной, подлежит компенсации частично пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в размере 58 008 руб. (из расчета 96,68 руб. ? 60 000 руб. / 100 %).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, выселении, удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга о взыскании выкупной цены, удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***), ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) жилое помещение – квартиру, общей площадью 58,5 кв.м., расположенную по адресу: ***, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой собственникам в качестве возмещения выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества в размере 4 980 752,62 руб.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) выкупную цену жилого помещения - квартиры, общей площадью 58,5 кв.м., расположенной по адресу: ***, в размере 3 735 564,47 руб.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) выкупную цену жилого помещения - квартиры, общей площадью 58,5 кв.м., расположенной по адресу: *** в размере 1 245 188,15 руб.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение - квартиру, общей площадью 58,5 кв.м., расположенную по адресу: ***, после выплаты возмещения.

Признать право собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 58,5 кв.м., расположенную по адресу: ***, за муниципальным образованием «город Екатеринбург» после выплаты возмещения в размере 3 735 564,47 руб. в пользу ФИО1, в размере 1 245 188,15 руб. в пользу ФИО2

Признать ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***), ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой, общей площадью 58,5 кв.м., расположенной по адресу: ***

Выселить ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***), ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) из жилого помещения - квартиры, общей площадью 58,5 кв.м., расположенной по адресу: ***

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о правах на объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) расходы по оплате услуг эксперта в размере 29 004 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 069,88 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 58 008 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 24 170 руб.

Возвратить ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) излишне уплаченную по чеку по операции от 02.12.2024 государственную пошлину в размере 1 035,73 руб. за счёт бюджета.

Управлению Судебного департамента по Свердловской области перевести денежные средства в размере 25 000 руб., зачисленные на счет УФК по Свердловской области по чеку по операции от 13.01.2025, назначение платежа «денежные ср-ва для обеспеч возмещения суд издержек связанных с рассмотр гражданского дела включая оплату экспертиз», обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Банк получателя: <***> назначение платежа: «оплата судебной экспертизы по делу № 2-478/2025».

Управлению Судебного департамента по Свердловской области возвратить ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации *** денежные средства в размере 4 000 руб., зачисленные на счет УФК по Свердловской области по чеку по операции от 13.01.2025, назначение платежа «денежные ср-ва для обеспеч возмещения суд издержек связанных с рассмотр гражданского дела включая оплату экспертиз», по указанным в заявлении о возвращении денежных средств реквизитам.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья Е.В. Королева