Мотивированное решение составлено 22.11.2022
Дело № 2-2431/2022
УИД 26RS0024-01-2022-003939-36
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Невинномысск 15 ноября 2022 года
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи – Ульянова А.А.,
при секретаре Шестаковой И.С.,
с участием представителя истцов ФИО1 по доверенности,
представителя ответчиков ФИО2 по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО3, ФИО4 к администрации города Невинномысска, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 обратились в Невинномысский городской суд Ставропольского края с иском к администрации г.Невинномысска, протокольным определением в качестве ответчика по делу привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что они являются собственниками незавершенного строительством объекта, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: край Ставропольский, г.Невинномысск, <адрес>. Право собственности на указанный объект зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО4 в размере 1/3 доли и за ФИО3 в размере 2/3 доли. Земельный участок ранее был предоставлен администрацией г. Невинномысска в аренду сроком до 28.01.2005 по договору аренды земельного участка от 09.02.2000 № 971, в дальнейшем был предоставлен в аренду для завершения строительства сроком с 25.03.2016 по 24.03.2018 по договору аренды земельного участка от 25.03.2016 № 67. Строительство объекта завершено в 2018 году, однако оформить право собственности на недвижимое имущество до завершения срока аренды не представилось возможным. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска отказано в продлении договора аренды земельного участка для оформления истцами прав на жилой дом. Таким образом, сложилась ситуация при которой истцы лишены возможности зарегистрировать свое право на построенный жилой дом. Требований об изъятии объекта недвижимости путем продажи с публичных торгов арендодатель не заявлял, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.
Просят признать за ФИО3 и ФИО4 право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, с кадастровым номером №, разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью 952 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица <адрес>, и обязать комитет по управлению муниципального имущества администрации г.Невинномысска обязанность заключить с ними договор аренды земельного участка без проведения торгов, с кадастровым номером №, с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», площадью 952 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, <адрес>
Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель ответчиков комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, администрации г.Невинномысска ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
В судебное заседание истцы ФИО3, ФИО4 не явились, были надлежащим образом извещены о времени и месте слушания дела. Согласно заявлению просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при состоявшейся явке в отсутствие неявившихся истцов на основании положений ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истцов, представителя ответчиков, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что в настоящее время собственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: край Ставропольский, г.Невинномысск, <адрес>, площадью застройки 93,7 кв.м., являются ФИО3 в размере 2/3 доли, в силу приобретательной давности на основании решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 03.09.2019 и ФИО4 в размере 1/3 доли на основании договора купли-продажи от 17.02.2000.
29.12.1992 ФИО5, как владельцу 2/3 доли домовладения, выдано разрешение на строительство одноэтажного жилого дома по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, <адрес>,
15.10.1996 ФИО6, как владельцу 1/3 доли домовладения, разрешено продолжить строительство одноэтажного жилого дома по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, <адрес>
16.09.1999 ФИО7 разрешено продолжить строительство жилого дома начатым ФИО6 по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, <адрес>
09.02.2000 между ФИО8, как владельцем 1/3 доли домовладения, и администрацией г. Невинномысска заключен договор № 971 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, №, для индивидуального жилищного строительства сроком до 28.01.2005.
25.03.2019 между ФИО4, как владельцем 1/3 доли домовладения, и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрацией г. Невинномысска заключен договор № 971 аренды земельного участка, расположенного по адресу: край Ставропольский, г.Невинномысск, <адрес>, общей площадью 952 кв.м. для завершения строительства, срок с 25.03.2016 по 24.03.2018.
Согласно техническому плану здания от 16.09.2022, подготовленным кадастровым инженером ФИО9, жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: край Ставропольский, г.Невинномысск, <адрес> строительством завершен в 2018 году.
ФИО3 и ФИО4 неоднократно обращались в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска Ставропольского края о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов для оформления прав на объект недвижимости, однако им ответами № 5313/27 от 11.12.2019 № 683/27 от17.02.2020, № 4168/27 от 29.07.2021 было отказано в предоставлении указанной муниципальной услуги, поскольку ранее спорный земельный участок уже предоставлялся в аренду заявителям для завершения строительства.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Таким образом с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО3 и ФИО4, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.
В судебном заседании представитель ответчиков комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, администрации г.Невинномысска ФИО2 пояснила, что с указанным иском об изъятии построенного объекта недвижимости ответчики не обращались.
Судом разъяснено право на подачу встречного искового заявления, данным правом ответчики не воспользовались.
Таким образом поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, <адрес>, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истцов имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента окончания срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.
Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).
Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).
В отсутствие договора аренды истцы лишены возможности завершить строительство дома, путем оформления на него прав.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказы комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.
С учетом вышеприведенного, суд считает требования истцов о признании права на заключение договора аренды земельного участка, возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка подлежащими удовлетворению.
При этом возлагая на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска соответствующую обязанность суд не вмешивается в деятельность органов местного самоуправления, а восстанавливает нарушенные права истцов (указанная согласуется с паровой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3, ФИО4 к администрации города Невинномысска, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.
Признать за ФИО3 и ФИО4 право на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Обязать администрацию города Невинномысска и комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска заключить с ФИО3 паспорт серии № и ФИО4, паспорт серии № без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ставропольский край, г.Невинномысск, <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья А.А. Ульянов