Дело № 2-444/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 июня 2025 года г. Владикавказ
Ленинский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе: председательствующего судьи Хадиковой З.Т.,
при помощнике судьи Бадтиевой М.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества Специализированный застройщик «Вектор недвижимости» к ФИО1 о взыскании неустойки по договору,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество Специализированный застройщик «Вектор недвижимости» (далее – истец, АО СЗ «Вектор недвижимости») обратилось в суд с иском к ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании неустойки по договору.
Исковые требования мотивированы тем, что 04.07.2022 между АО СЗ «Вектор недвижимости» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве квартиры общей площадью 56 кв.м., распложенной по адресу: <адрес>
Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области за №.
Ответчик обязался внести первый платеж в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей не позднее 5 банковских дней после государственной регистрации договора, второй платеж в сумме 7 700 000 (семь миллионов) рублей согласно кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ответчиком и ООО «Альфа банк», являющемуся кредитной организацией в г. Санкт-Петербурге.
По условиям п.10.4.1, п.5.1, п.9.5.1, 9.5.2 договора, при просрочке внесения платежа более 2-х месяцев, у застройщика есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке, начислить пени в размере 1 / 300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки и штраф за расторжение договора в связи в размере 10% от цены договора.
Ответчик обязательства по оплате цены договора не исполнил, что послужило основанием для расторжения договора истцом в одностороннем порядке и обращением с настоящим иском в суд.
В исковом заявлении истец просил взыскать сумму пени за неисполнение обязательств по договору в части просрочки платежа в сумме 756 490 рублей, штраф в размере 1 070 000 рублей и расходы на оплату государственной пошлины в размере 17 332, 45 рублей.
В судебное заседание представитель истца АО СЗ «Вектор недвижимости», извещенный надлежащим образом, не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
В судебное заседание ответчик ФИО1 и его представитель не явились, ранее в судебном заседании представитель ответчика ФИО2 заявила ходатайство о снижении неустойки ввиду несоразмерности последствиям нарушения обязательств, в то же время просила в иске отказать полностью. Ответчик представил в суд возражения, в которых указал, что в дату подписания договора 04.07.2022 года находился в г. Санкт-Петербурге. В г. Москву он прилетел на 1 день 05.07.2022 года и вылетел в г. Санкт-Петербург 06.07.2022 года.
Привлеченный рекламой АО СЗ «Вектор недвижимости», 05.07.2022 года ответчик действительно явился в офис застройщика, и, возможно, подставил подпись в договоре (точно не помнит, так как экземпляры подписанных им документов ему на руки выданы не были). При визуальном осмотре оказалось, что строящийся дом расположен в непосредственной близости от городского морга, кроме того ответчика не устроило качество строительства. В связи с этим он вернулся в офис застройщика и в устном порядке отказался от договора. О нежелании продолжать взаимодействия по вышеуказанному договору и отсутствии намерения брать кредит ответчик сообщил в АО «Альфа банк». Нотариальную доверенность на совершение действий работникам истца не выдавал, лично в орган регистрации ее являлся. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие законность регистрации договора.
Поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, незарегистрированный договор участия в долевом строительстве не считается заключенным, а, соответственно и оплата по нему не должна производиться, ответчик посчитал взаимоотношения с застройщиком прекращенными.
Представленные в материалы дела предупреждение о необходимости внесения оплаты от 24.04.2023 года и уведомление от 30.05.2023 года об одностороннем расторжении договора ФИО1 не получал.
Не получив ни полностью, ни в какой-либо части денежные средства по договору, застройщик длительное время исполнением договора со стороны ФИО1 не интересовался, претензий дольщику не направлял, что очевидно свидетельствует об осведомленности застройщика о пороках заключенного с ФИО1 договора и об отказе дольщика от него до регистрации.
Считает, что застройщик намеренно злоупотребил своими правами и содействовал увеличению неустойки.
Также со ссылкой на ч. 6 ст. 5, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. N 479, указал, что проценты, штрафы и неустойка за период просрочки с 21.07.2022 по 19.09.2022 не начисляются и не выплачиваются.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 3 статьи 4 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Регистрация названного вида договоров является необходимым условием для возникновения у участников строительства залога в отношении земельного участка, объекта незавершенного строительства или объекта долевого строительства (части 1, 2, 3 статьи 13 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
При отображении в публичном реестре записи о регистрации договора долевого участия в строительстве третьи лица становятся осведомленными о наличии у участника долевого строительства (покупателя будущей недвижимой вещи) правопритязаний к застройщику в отношении объекта строительства.
При этом отсутствие государственной регистрации договора долевого участия не влечет его незаключенность, в данном случае он сохраняет действие для сторон сделки, но не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения данного договора и о содержании его условий.
Как следует из материалов дела, 04.07.2022 между АО СЗ «Вектор недвижимости» (застройщиком) и ФИО1 (участником долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве №, предметом которого являлся объект долевого строительства – жилое помещение площадью 56 кв.м., расположенное в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – IV квартал 2022 года, срок передачи объекта участнику долевого строительства до 30 июня 2023 года.
Цена договора составляет 10 700 000 (десять миллионов семьсот тысяч) рублей (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.3.3. договора оплата производится в следующем порядке: первый платеж в размере 3 000 000 рублей должен быть произведен Дольщиком за счет собственных средств на счет эксроу не позднее 5 банковских дней после государственной регистрации договора в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, а второй платеж в сумме 7 700 000 руб. за счет кредитных средств не позднее 5 банковских дней после государственной регистрации договора в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.
К договору приложены схема с отображением будущего помещения, условия готовности объекта с описанием отделки и материалов, используемых в строительстве объекта.
Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 № 304-ФЗ) предусмотрено, что договор о долевом участии должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует вышеизложенной норме.
В материалы дела не представлен кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Альфа банк» и ответчиком, на который ссылается истец.
Доказательства оплаты ответчиком полностью или частично цены договора сторонами не представлены.
В силу статей 5 и 9 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.
Пунктом 9.5.1 договора предусмотрено начисление застройщиком неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в случае нарушения дольщиком обязанностей по оплате цены договора. Пунктом 9.5.2 договора предусмотрена уплата штрафа за расторжение договора на основании пункта 10.4.1 (просрочки платежа более чем на два месяца).
Истцом представлены в материалы дела предупреждение от 24.04.2023 года о необходимости погашения задолженности по договору и уведомление об одностороннем расторжении договора от 30.05.2023 года.
Доказательства получения ответчиком указанных писем или возврата почтовой корреспонденции в адрес истца в материалы дела не представлены.
В уведомлении о расторжении договора от 30.05.2023 года содержится ссылка на то, что ответчику 23.09.2022 года направлялось уведомление о необходимости погашения задолженности, однако в материалах дела такое уведомление отсутствует.
Кроме того, в договоре отсутствует отметка о его регистрации, в то же время в материалах дела имеется уведомление Управления государственной регистрации кадастра и картографии от 12.08.2023 года о прекращении регистрации договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № на основании уведомления от 30.05.2023 года об одностороннем расторжении договора
В то же время ответчик расторжение договора долевого участия в строительстве от 04.07.2022 года № № не оспорил.
Изложенные обстоятельства подтверждают утрату интереса ответчика к участию в долевом строительстве согласно договору от 04.07.2022 года № № с даты его подписания, о чем было известно истцу.
Истцом представлен расчет неустойки за период с 21.07.2022 года по 24.04.2023 года в размере 756 490 (семьсот пятьдесят шесть тысяч четыреста девяносто) рублей. Как усматривается из искового заявления, штраф в размере 10% от цены договора в сумме 1 070 000 рублей исчислен истцом за расторжение договора от 30.05.2023 года.
Ответственность участника долевого строительства за неоплату цены договора предусмотрена ч.6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В рамках предоставленных полномочий Правительством Российской Федерации 26 марта 2022 г. издано постановление № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».
В соответствии с пунктом 1 указанного постановления установлены следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:
- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 года включительно.
По смыслу приведенных нормативных актов не подлежит включению период с 26 марта 2022 года по 30 июня 2023 года при исчислении неустойки за нарушение установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства (часть 6 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для включения периода с 21.07.2022 года по 24.04.2023 года при исчислении неустойки и штрафа за расторжение договора от 30.05.2023 года за нарушение ответчиком обязательств по оплате цены договора.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная истцом при подаче иска госпошлина возмещению не подлежит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Акционерного общества Специализированный застройщик «Вектор недвижимости» (№) к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № серия №) о взыскании пени за неисполнение обязательств по договору просрочки платежа в размере 756 490 (семьсот пятьдесят шесть тысяч четыреста девяносто) рублей, взыскании штрафа по договору в размере 1 070 000 (один миллион семьдесят тысяч) рублей, возмещение расходов по оплате госпошлины в размере 17 332 (семнадцать тысяч триста тридцать два) рубля 45 копеек оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья З.Т.Хадикова