Решение по делу № 2-806/2023 от 19.10.2023

УИД 39RS0011-01-2023-000603-45

Гр. дело № 2-806/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 октября 2023 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Сайбель В.В.

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Гостевой дом «Лесной», администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о прекращении права аренды земельного участка

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Гостевой дом «Лесной», администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о прекращении права аренды земельного участка с КН №.

В обосновании заявленных требований указал, что в аренде ООО «Гостевой Дом «Лесной» по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому с администрацией МО «Зеленоградский район» находится земельный участок с КН №, площадью 1339 кв.м, с разрешенным использованием – для обслуживания блок-секций гостевого дома и кафе с гостевыми номерами, расположенный по адресу: <адрес>. В границах данного земельного участка расположен двухэтажный гостевой дом с мансардой (сблокированная секция №) с КН №, площадью 129,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий истцу. Право собственности на земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Российской Федерацией. В настоящее время данный договор не расторгнут, т.е. формально считается действующим, однако фактически не исполняется. Поскольку права арендодателя на РФ не переведены, арендные платежи за земельный участок никем не оплачиваются более 7 лет, все блокированные гостевые дома реализованы в собственность граждан, в том числе и ФИО2 он обратился в ТУ Росимущества в Калининградской области с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка под принадлежащим ему объектом. Однако последнее отказало в утверждении схемы, указав на необходимость согласования границ участка с ООО «Гостевой Дом «Лесной». При этом ООО «Гостевой дом «Лесной» от прав аренды на земельный участок не отказывается, что препятствует образованию земельного участка под блок секцию истца. Так же истец не может присоединиться к действующему договору аренды земельного участка, поскольку он не заключен с условием множественности лиц на стороне арендатора, при этом договор аренды заключен на земельный участок, площадью 1538,6 кв.м, а в настоящее время площадь земельного участка составляет 1339 кв.м. Более того, стороной договора является администрация МО «Зеленоградский район», которой не существует, а, право на участок зарегистрировано за РФ. Со ссылкой на ст. 46 ЗК РФ, 552, 271 ГК РФ, просил прекратить право аренды ООО «Гостевой дом «Лесной» на земельный участок с КН №.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности заявленные исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям, указала, что иным образом оформить земельные отношения под принадлежащим истцу гостевым домом возможности они лишены, администрация так же отказала в расторжении договора.

Представитель ответчика ООО «Гостевой дом «Лесной» Сафронова Ю.В., действующая на основании доверенности заявленные требования не признала, просила в их удовлетворении отказать. Подтвердила, что арендные платежи с 2017 года за земельный участок они не оплачивают, поскольку администрация их не берет.

Представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв на иск, в котором просили в удовлетворении требований истцу отказать.

Привлеченные судом к участию в деле в качестве 3-их лиц: ТУ Росимущества в Калининградской области и Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, возражений на иск не представили.

Выслушав пояснения представителей явившихся сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 29.03.2022 было отказано в удовлетворении заявленных ФИО2 требований к ООО «Гостевой дом «Лесной», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о понуждении к утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Решение суда вступило в законную силу после апелляционного обжалования.

Данным решением суда было установлено, что ФИО2 является собственником объекта недвижимости с КН №, площадью 129,9 кв.м., расположенного на земельном участке с КН №, площадью 1 339 кв.м.

Изначально указанный выше земельный участок был предоставлен администрацией Куршского сельского округа МО «Зеленоградский район» в 2001 году в аренду сроком на 49 лет ООО «Гостевой дом «Лесной», под завершение строительства неоконченного строительством гостевого дома.

Постановлением от 10.12.2001 за № 1532 администрация МО «Зеленоградский район» согласовала предоставление ООО «Гостевой дом «Лесной» в аренду, сроком на 49 лет, указанного земельного участка, площадью 1538,6 кв.м.

17.12.2001 между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Гостевой дом «Лесной» был заключен договор № 82 аренды земельного участка, под завершение строительства гостевого дома. Данный договор зарегистрирован в ЕГРН.

Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением КН №.

Впоследствии, в отношении исходного участка были проведены кадастровые работы по его разделу, в результате которых были образованы и поставлены на кадастровый учет два земельных участка.

Под гостевым домом был сформирован участок с КН №.

В границах данного земельного участка располагаются: объект истца с КН №

Земельный участок внесен в ГКН в следующих характеристиках: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для обслуживания блок-секций гостевого дома и кафе с гостевыми номерами.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерации с 05.06.2017. В отношении участка установлено обременение - аренда в пользу ООО «Гостевой дом «Лесной».

За счет оставшейся в результате раздела исходного участка территории был образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с КН №, площадью 200 кв.м. В отношении участка зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Участок передан в аренду Б В.М. по договору аренды от 07.03.2018, как собственнику расположенного на нем объекта.

По сведениям ЕГРН в границах участка с КН № расположены объекты недвижимости:

<данные изъяты>

<данные изъяты>.

По заявке ФИО4 кадастровым инженером С К.М. была составлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 148 кв.м, для обслуживания принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с КН № гостевой дом (сблокированная секция № 1).

Ответом от 23.09.2021 ТУ Росимущества в Калининградской области отказало истцу в согласовании представленной истцом схемы расположения земельного участка по мотивам отсутствия на схеме границ исходного земельного участка, а также по мотивам согласования границ образуемого земельного участка арендатором исходного участка - ООО «Гостевой дом «Лесной». Положительного решения от арендатора ООО «Гостевой дом «Лесной» в согласовании схемы истцом также получено не было, ответа на обращение истец не получил, что и послужило основанием для обращения в суд с иском.

Установив, что утверждение схемы в испрашиваемом истцом варианте приведет к нарушению прав иных собственников на доступ к принадлежащим им объектам, суд в удовлетворении заявленных истцом требований отказал.

Из материалов настоящего дела следует, что ООО «Гостевой дом «Лесной», являясь единственным арендатором земельного участка с КН № с 2015 года не оплачивает арендные платежи за данный земельный участок, и не принимает никаких мер к переоформлению прав на данный земельный участок с переводом прав арендодателя на Российскую Федерацию.

ТУ Росимущества в Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Гостевой дом «Лесной» с требованиями о понуждении к возвращению земельного участка с КН №, ссылаясь на недействительность сделки ( договора аренды).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.09.2023 в удовлетворении требований было отказано. Данное решение в законную силу не вступило.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Аналогичные положения содержатся в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), который предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела так же следует, что ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды от 17.12.2001 в отношении земельного участка с КН №, однако получил ответ, что земельный участок зарегистрирован на праве собственности за РФ, следовательно за оформлением земельных отношений необходимо обратиться в ТУ Росимущества в Калининградской области.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

И поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены стороны в обязательстве по договору аренды, учитывая, нормы действующего законодательства и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что право ООО «Гостевой дом «Лесное» на возведенные им объекты (гостевые дома и блок-секции) было отчуждено иным лицам, следовательно, к ним перешло и право на оформление земельных отношений под данными объектами.

Таким образом, в силу вышеуказанных правовых норм истец, как собственник объекта недвижимости вправе требовать оформления права аренды на земельный участок, занятый частью его здания и необходимым для его обслуживания, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на него.

Однако данное право он лишен возможности реализовать, поскольку в отношении земельного участка с КН № в ЕГРН имеется актуальная запись о договоре аренды № от 2001 года, при этом данный договор аренды фактически не является действующим, поскольку площадь земельного участка в нем указана до раздела земельного участка, следовательно, не является актуальной, более того, арендная плата по нему не осуществляется более 7 лет, что нарушает права Российской Федерации на получение дохода от использования недвижимого имущества.

И поскольку администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», ТУ Роситмущества в Калининградской области, а так же ООО «Гостевой дом «Лесной» не предпринимают никаких мер к приведению договора аренды к действующему законодательству (изменение арендодателя, площади земельного участка, привлечение в договор иных владельцев объектов недвижимости), что приводит к невозможности оформления прав ФИО2 на земельный участок под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, суд приходит к выводу, что заявленные им требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Прекратить право аренды ООО «Гостевой дом «Лесной» на земельный участок с КН №, площадью 1339 кв.м, с разрешенным использованием – для обслуживания блок-секций гостевого дома и кафе с гостевыми номерами, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный администрацией МО «<адрес>» по договору аренды № от 17.13.2001.

Данное решение является основанием для погашения в ЕГРП и кадастровом учете сведений о праве аренды ООО «Гостевой дом «Лесной» на земельный участок с КН №, площадью 1339 кв.м, с разрешенным использованием – для обслуживания блок-секций гостевого дома и кафе с гостевыми номерами, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26 октября 2023 года.

Судья подпись Сайбель В.В.

Копия верна:

Судя Зеленоградского районного суда

Калининградской области: Сайбель В.В.