Дело № 2-180/2025

УИД 23RS0021-01-2024-004166-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

станица Полтавская 13 января 2025 года

Красноармейский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Горб О.С.,

при секретаре судебного заседания Ряполовой А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район в лице представителя ФИО5 обратилось в Красноармейский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что на основании постановления <данные изъяты>

Заключен по результатам аукциона договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № (Далее - договор аренды).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение, которым внесены изменения в подпункт 4.3.1 пункта 4.3 раздела 4, пункт 9.1 раздела 9, изложен в новой редакции подпункт 4.3.1 договора: «Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу».

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 осуществил переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в пользу ФИО2 В настоящее время арендатором земельного участка является ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственностью и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в договор: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 658 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства».

В ходе проведенной проверки <адрес> выявлено, что ФИО4 произведена без согласия арендодателя переуступка прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ безвозмездно.

Договор переуступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному по результатам торгов, в пользу ФИО2 является ничтожным.

Просит признать недействительным (ничтожным) заключенный между ФИО4 и ФИО2 договор уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем восстановления записи в ЕГРН об арендаторе земельного участка с кадастровым номером № ФИО4; расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 658 кв. м., расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства; установить, что решение является основанием для погашения Управлением государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) регистрационной записи в ЕГРН об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ФИО4

Представитель истца Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район ФИО1 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился о дате и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что с исковыми требованиями согласен.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, направил своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю ФИО6, в суд предоставила заявление, в котором просила рассмотреть гражданское дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю, решение вынести на усмотрение суда.

Представитель Межрегиональной организации «Комитет по противодействию коррупции» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, учитывая, что участие в судебном заседании является их процессуальным правом, суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, с учетом норм материального и процессуального права, суд считает следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что на основании постановления <данные изъяты>) (л.д. 8-15).

По результатам аукциона между муниципальным образованием <адрес> и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 8-13).

Срок аренды сторонами согласован на 20 лет (п. 1.1 договора), арендная плата составляет 6 798 рубля (п. 2.1 договора).

Согласно подп. 4.3.1 п. 4.3 договора Арендатор не вправе – без письменного согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

Подпунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор не вправе – без письменного разрешения арендодателя передавать арендованный земельный участок в субаренду, а также передавать земельный участок или его часть любым другим способом в пользование третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора аренды заключено дополнительное соглашение, согласно которому по обоюдному согласию сторон в договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ №, подпункт 4.3.1 пункта 4.3 раздела, пункт 9.1 раздела 9 изложены в новой редакции: Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу; Изменения и дополнения условий договора (за исключением изменения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 2.1, срока его действия, предусмотренного пунктом 7.2 настоящего договора), оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 главе муниципального образования <адрес> представил уведомление о том, что уступает свои права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка с кадастровым номером: № площадью 658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ФИО2 (л.д. 122).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал в собственность ФИО2 объект незавершенного строительства с кадастровым номером: №, площадью 30.2 кв.м., степень готовности 18 %, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 102-103).

Согласно договору переуступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 осуществил переуступку прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, в пользу ФИО2 (л.д. 121).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано обременение в пользу ФИО2 на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам аукциона №, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной №, договора переуступки прав аренды земельного участка №, выдан ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-31).

Таким образом, арендатором земельного участка с кадастровым номером №, является ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственностью и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Пункт 1.1 раздела 1 аренды изложен в новой редакции: «Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 658 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в выписке ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства».

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила пунктами 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Однако в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 № 21046-ПК/Д23 и от 14.06.2018 № Д23и-3105.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Делая выводы о наличии установленного п. 7 ст. 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него), когда заключение договора возможно только путем проведения торгов, и только в отношении победителя торгов.

На торги ФИО4 передано право аренды земельного участка, предназначенного для отдельно стоящих усадебных жилых домов (в том числе с местами приложения труда и с возможностью ведения развитого товарного личного подсобного хозяйства, сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества), в виду заключения дополнительного соглашения, вид разрешенного использования изменен на индивидуальное жилищное строительство, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Суд также учитывает положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства, может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

В данном случае ФИО4 являлся победителем торгов.

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, положения подпункта 4.3.1 пункта 4.3 договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ № противоречат п. 9 ст. 22 ЗК РФ, не основаны на положениях п. 7 ст. 448 ГК РФ, которые в данном случае не применимы.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, учитывая вышеприведенные положения закона, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район к ФИО4, ФИО2 о расторжении договора аренды, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Красноармейский районный суд в течение одного месяца

Судья Красноармейского районного суда Горб О.С.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красноармейского районного суда Горб О.С.