Решение по делу № 2-521/2025 от 12.05.2025 - о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в ЕГРН о праве на аренду.

к делу №2-521/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12.05.2025 года г.Адыгейск

Теучежский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Трахова А.А.,

при секретаре Тетер С.Ш.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по исковому заявлению ООО «Агрокомплекс «Новокубанский» к ФИО2 и ФИО4 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в ЕГРН о праве на аренду,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Агрокомплекс «Новокубанский» обратилось в Теучежский районный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к ФИО2 и ФИО4, о признании недействительной (ничтожной) сделкой – договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:685 площадью 19956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, аул Понежукай, <адрес>, Российская Федерация, (секция №, поле № (западнее а. Понежукай) от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительной (ничтожной) сделки – договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:685 площадью 19956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, аул Понежукай, <адрес>, Российская Федерация, (секция №, поле № (западнее а. Понежукай) от ДД.ММ.ГГГГ в виде погашения в ЕГРН сведений о наличии у физического лица права аренды на земельный участок с кадастровым номером 01:06:2800003:685.

В исковом заявлении изложены доводы о том, что на основании Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агрокомплекс «Новокубанский» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:107 и образованного из него земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:685.

Между тем, в период действия договора ответчиками был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:685 площадью 19956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, аул Понежукай, <адрес>, Российская Федерация, (секция №, поле № (западнее а. Понежукай) от ДД.ММ.ГГГГ

По мнению общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Новокубанский», оспариваемый договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен с нарушением норм действующего законодательства, поскольку на момент его подписания действовал ранее заключенный истцом договор на тот же участок. Кроме того, общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Новокубанский» отметило, что в настоящее время договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года исполняется сторонами, арендные отношения не прекращены, арендатор использует земельный участок. При таких обстоятельствах истец на основании статьи 168 ГК РФ просил признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку он заключен ответчиками с нарушением законодательства, так как на момент заключения договора спорный земельный участок уже был передан в аренду по договору с истцом. Иск обоснован правовыми ссылками на статьи 167, 168 ГК РФ.

Ответчик ФИО4, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, письменный отзыв на иск не представила.

Представитель ответчика ФИО2 в отзыве на иск указал, что истцом заявлено требование о признании недействительной (ничтожной) сделкой несуществующего договора аренды. Оспариваемый истцом договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчиками не подписывался и не заключался. Заключенный между ФИО2 и ФИО4 договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ Также ответчик отметил, что истец не пытался каким-либо образом урегулировать спор в досудебном порядке, в противном случае ООО «Агрокомплекс «Новокубанский» было бы известно, что предмет спора отсутствует и нет необходимости в обращении в суд для его разрешения. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты права, так как наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок. С учетом изложенного, ответчик просил в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, и просил иск удовлетворить. При этом он уточнил, что в исковом заявлении просит признать недействительным именно договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, пояснив, что в иске произошла описка и ошибочно указана дата регистрации договора, а не дата заключения.

Выслушав участников, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агрокомплекс «Новокубанский» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 01:06:2800003:107, площадью 1329722 кв.м., расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, аул Понежукай, <адрес>, (секция №, поле № (западнее а. Понежукай)). Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН из указанного земельного участка был образован земельный участок с кадастровым номером 01:06:2800003:673. В последующем, из земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:673 был образован земельный участок с кадастровым номером 01:06:2800003:685.

Судом установлено и не оспаривается лицами участвующими в деле, что и исходный, и образованные из него земельные участки, включая спорный земельный участок с кадастровым номером 01:06:2800003:685 используются истцом, ответчики не препятствовали ему в их использовании.

Между тем, в период действия Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, а именно ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом данного договора являлся земельный участок земель сельхозназначения с кадастровым номером 01:06:2800003:685 площадью 19956 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, аул Понежукай, <адрес>, Российская Федерация, (секция №, поле № (западнее а. Понежукай)).

По мнению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новокубанская», договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку на момент его подписания действовал ранее заключенный истцом договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которому он уже является арендатором земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:107 и как следствие образованного из него земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:685. Ссылаясь на нарушение своих прав, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новокубанская» требует признать недействительным заключенный между ответчиками договор аренды со ссылкой на его ничтожность на основании статьи 168 ГК РФ.

Позиция истца признается судом необоснованной и противоречащей нормам гражданского законодательства. В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Таким образом, ничтожность сделки прямо поставлена в зависимость от такого нарушения требований закона, которое имеет силу запрета или противоречит существу законодательного регулирования.

При этом право на иск о признании сделки недействительной вытекает из пункта 3 статьи 166 ГК РФ, согласно которому требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Следовательно, требование о признании сделки недействительной может быть заявлено лицом, не участвовавшим в договоре, только в силу прямого указания закона о праве на оспаривание сделки, а также при условии, что могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки, состоящие в возврате исполненного каждой из сторон (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Заявленный иск не соответствует изложенным условиям. Предметом оспаривания является заключенный между ФИО2 и ФИО4 договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец в договоре не участвовал и не является стороной сделки. Потому оспариваемый договор аренды не может создавать, изменять или прекращать для него субъективные права, подлежащие судебной защите. Тем более, что истцом подтверждено, что участок у него не изымался, препятствий в его использование не было и нет.

В пункте 25 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019 г.) разъяснено, что если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами».

В ходе судебного разбирательства общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новокубанская» подтвердило, что Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ исполняется сторонами, истец не лишен права пользования спорным земельным участком.

Изложенное позволяет заключить, что сам по себе оспариваемый договор не нарушает прав истца. Признание договора аренды, заключенного между ответчиками ничтожным не повлечет реальное восстановление каких-либо прав или охраняемых законом интересов общества. Действительный интерес истца состоит не в признании второго договора аренды недействительным, а в исполнении арендодателями, в т.ч. ФИО2, обязательств, предусмотренных Договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ В этом случае восстановление нарушенных прав, при доказанности их нарушения, обеспечивается применением обязательственно-правовых способов защиты. При доказанности нарушения прав истца не арендодателем, а третьими лицами, арендатором могут быть использованы вещно-правовые способы защиты как законным владельцем спорного помещения (статьи 301-306 ГК РФ).

Таким образом, истец не обосновал ссылками на нормы права наличие у него права на предъявление иска о ничтожности сделки, заключенной ответчиками, требование о признании недействительным (ничтожным) договора аренды подлежит отклонению как юридически необоснованное, поскольку избранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права.

Также принимая настоящее решение суд учитывает тот факт, что заключенный между ответчиками ФИО2 и ФИО4 договор аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует представленное в материалы дела Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком. Избрание способа защиты нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения и восстановить нарушенное право. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ООО «Агрокомплекс «Новокубанский» к ФИО2 и ФИО4 о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером 01:06:2800003:685, площадью 19956 кв. м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, аул Понежукай, <адрес> (секция №, поле № (западнее а.Понежукай), и применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости сведений о наличии у физического лица права аренды на указанный земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Теучежский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 20.05.2025 года.

Председательствующий