Дело № 2-37/2025
УИД: 29RS0014-01-2024-003601-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Архангельск 18 февраля 2025 года
Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Тучиной Ю.А.
при секретаре Кудрявцевой О.И.,
с участием помощника прокурора г. Архангельска Шурундиной Е.Н., представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи,
установил:
общество с ограниченной возможностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (далее – ООО «СЗ «Стройкомплекс», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО4 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи. В обоснование иска указало, что жилой дом ... включен в комплексное развитие территории на основании постановления Главы администрации г. Архангельска от 22 февраля 2023 года № 307. 01 августа 2023 года между администрацией городского округа «Город Архангельск» (далее – Администрация) и ООО «СЗ «Стройкомплекс» был заключен договор <№> о комплексном развитии территории жилой застройки в границах двух несмежных территорий. В рамках указанного договора Общество обязано расселить жилые дома, в том числе и дом .... ФИО4 является собственником квартиры <№> в указанном доме, общая площадь квартиры – 47,2 кв.м. Размер возмещения за жилое помещение определен истцом на основании отчета от 29 января 2024 года <№>, выполненного ООО «Проф-Оценка», и составляет 2315000 рублей. Предоставление возмещения за изымаемое жилое помещение осуществляется на основании договора с собственником, заключение договора является обязательным. Письмом от 06 февраля 2024 года ФИО4 Обществом направлен проект договора, однако он не подписан. На основании изложенного, истец просит возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... при условии выплаты Обществом ФИО4 возмещения в размере 2315000 рублей.
Определением суда от 25 июня 2024 года с согласия истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, окончательно просит возложить на ФИО2 обязанность заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... при условии выплаты Обществом возмещения в размере 2315000 рублей. Одновременно отказался от исковых требований к ФИО4
Определением суда от 11 сентября 2024 года производство по делу в части требований к ответчику ФИО4 прекращено в связи с отказом истца от иска.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала, на их удовлетворении настаивала. Пояснила, что оснований для выкупа жилого помещения, исходя из его стоимости на дату проведения исследования, не имеется, поскольку таковая должна определяться на дату, предшествующую дате принятия решения о комплексном развитии территории.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Указал, что определенный экспертом размер возмещения является недостаточным для приобретения аналогичного жилого помещения, в связи с чем, заявил о выборе в качестве способа обеспечения его жилым помещением – предоставление иного жилого помещения.
Представитель третьего лица ФИО3 полагала, что имеются основания для удовлетворения требований.
Помощник прокурора г. Архангельска Шурундина Е.Н. также полагала, что имеются основания для удовлетворения заявленных требований.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Архангельской области и НАО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено судом при данной явке.
Выслушав объяснения представителей истца и третьего лица, ответчика, заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО2 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер <№> (далее – Жилое помещение, Квартира) на основании договора дарения от 16 марта 2024 года, право собственности зарегистрировано 18 марта 2024 года.
На основании постановления Главы Администрации от 22 февраля 2023 года № 307, указанный жилой дом включен в программу комплексного развития территории жилой застройки ГО «Город Архангельск».
Непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке данный жилой дом не признавался.
01 августа 2023 года между Администрацией и ООО «СЗ «Стройкомплекс» (Застройщик) заключен договор <№> о комплексном развитии территории, по условиям которого Застройщик обязался в установленные договором сроки, своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц в соответствии с действующим законодательством выполнить предусмотренные договором обязательства в отношении двух несмежных территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, а Администрация обязалась создать условия для выполнения Застройщиком своих обязательств (п. 1.1).
К обязанностям Застройщика отнесено:
- обеспечение заключения договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, включенных в решение о комплексном развитии территории жилой застройки, в соответствии со ст. 32.1 ЖК РФ (п. 3.1.5);
- выплата возмещения за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством РФ, жилые помещения, указанные в приложении № 2 к договору и находящиеся в частной собственности, в многоквартирных домах, расположенных в границах территории жилой застройки и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, либо по соглашению с собственником жилого помещения предоставить ему взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, в соответствии с установленными приложением № 3 сроками выполнения обязательств (п. 3.1.6).
06 февраля 2024 года в адрес собственника Квартиры ФИО4 был направлен проект договора купли-продажи для ознакомления, который не был подписан.
Размер возмещения за изымаемую Квартиру установлен в размере 2315000 рублей и определен на основании отчета об оценке ООО «Проф Оценка» <№> по состоянию на 21 февраля 2023 года.
Из заключения ООО «Норд Эксперт» от 17 января 2025 года <№>, выполненного на основании определения суда от 11 сентября 2024 года, следует, что рыночная стоимость Квартиры на дату оценки с учетом доли в праве общей собственности на общее имущество и земельный участок, а также с учетом рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в доме, включая долю в праве собственности на земельный участок и убытков, связанных с изъятием жилого помещения, составляет 2769000 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем, суд полагает их установленными. Статьей 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В случае принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки помещения в многоквартирных домах, включенных в границы такой территории, подлежат передаче в государственную или муниципальную собственность либо, если это предусмотрено решением о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность юридического лица, обеспечивающего в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, либо, если это предусмотрено договором о комплексном развитии территории жилой застройки, в собственность лица, с которым заключен такой договор, на условиях и в порядке, которые установлены настоящей статьей.
Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи (далее для целей настоящей статьи - собственники жилых помещений), взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи - равноценное возмещение).
По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
В случае, если у собственника жилого помещения не имеется в собственности иных жилых помещений, по его заявлению за ним сохраняется предусмотренное частью 6 статьи 32 настоящего Кодекса право пользования жилым помещением на срок не более чем шесть месяцев после предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме, если более продолжительный срок не определен в договоре, предусмотренном частью 10 настоящей статьи.
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, муниципальными правовыми актами могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями собственников жилых помещений.
Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 7 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).
Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, подлежит заключению собственником жилого помещения в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже (в случае предоставления равноценного возмещения в денежной форме) или правила гражданского законодательства о мене (в случае предоставления жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставления равнозначного жилого помещения) с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (ст. 32.1 ЖК РФ).
Пунктом 3 Постановления Правительства Архангельской области от 30.06.2021 года № 326-пп «О комплексном развитии территорий в Архангельской области» предусмотрено, что собственники жилых помещений, наниматели жилых помещений имеют право на получение равнозначного жилого помещения, одновременно соответствующего требованиям части 7 статьи 32.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки.
Из толкования приведенных нормативных положений следует, что выбор способа обеспечения жилым помещением собственника освобождаемого жилого помещения, включенного в программу комплексного развития территории, и не признанного непригодным для проживания, отнесен к усмотрению собственника освобождаемого помещения.
В ходе рассмотрения дела ФИО2 в качестве способа обеспечения жилым помещением выбрано предоставление равнозначного жилого помещения, одновременно соответствующего требованиям части 7 статьи 32.1 ЖК РФ.
С учетом изложенного, оснований для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи освобождаемого жилого помещения с условием выплаты возмещения, определенного в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ, у суда не имеется.
Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, помимо прочего, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (ст. 94 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В ходе рассмотрения дела ФИО2 понесены судебные расходы по оплате проведения экспертного исследования на основании определения суда в размере 25000 рублей.
Поскольку решение суда состоялось в пользу ответчика, понесенные им расходы, связанные с оплатой проведения экспертного исследования, в размере 25000 рублей, подлежат взысканию с истца в его пользу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стройкомплекс» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт <№>) расходы, связанные с проведением экспертного исследования, в размере 25000 (Двадцать пять тысяч) рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.
Председательствующий Ю.А. Тучина
Верно: Судья Ю.А. Тучина
Мотивированное решение изготовлено 04 марта 2025 года