Дело № 2-1375/2025
УИД 91RS0024-01-2024-009278-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ялта 27 марта 2025 г.
Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кулешовой О.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васюк А.А., с участием представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегиональное управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Администрация города Ялта Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (далее - Департамент) обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать недействительным заключенный 17 июля 2023 г. договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м, с кадастровым номером №<номер> расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Петровского; возвратить указанный земельный участок в собственность муниципального образования по акту приема-передачи.
В обоснование иска указано на то, что 17 июля 2023 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м, с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - «Ведение огородничества - (код 13.1)». Между тем, в последующем Администрацией города Ялта Республики Крым получено предупреждение Межрегионального управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю от <дата> г. № №<номер> о недопустимости действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, и принятии мер, направленных на возврат муниципальных земельных участков, предоставленных в обход конкурентных процедур. По мнению Департамента, ФИО2 приобрела в собственность земельный участок для ведения огородничества вопреки положениям земельного законодательства без проведения публичных торгов, в ситуации, когда имеется возможность после проведения процедуры выкупа изменить вид разрешенного использования земельного участка на любой из числа основных или вспомогательных видов, установленных градостроительным регламентом, что может быть квалифицировано как нарушение органом публичной власти требований части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Представителем Департамента при надлежащем извещении подано заявление о проведении судебного заседания в его отсутствие, заявленные исковые требования поддерживает (л.д. 176-177).
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменном отзыве. В частности, указала, что с учетом вступившего в законную силу заочного решения Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2022 г. договор купли-продажи земельного участка от 17 июля 2023 г. является действительной сделкой, как в момент ее заключения, так и в настоящее время, а действия истца являются недобросовестными (л.д. 39-41).
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили.
В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.
Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учётом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам рассмотрения заявления ФИО2 Администрацией города Ялта Республики Крым 4 апреля 2022 г. принято постановление № №<номер>, которым ФИО2 предоставлен в аренду на срок три года земельный участок с кадастровым номером №<номер>, площадью 600 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - ведение огородничества (код 13.1), без права строительства (л.д. 106).
11 апреля 2022 г. между муниципальным образованием городской округ Ялта Республики Крым (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сроком на три года (л.д. 97-104).
По условиям указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 4.4.3), не осуществлять строительство на земельном участке в случае, если по условиям договора данный земельный участок не предоставлен для целей строительства (пункт 4.4.15).
В день заключения договора аренды земельный участок переданФИО2 по акту приема-передачи (л.д. 105).
Письмом Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым от 25 июля 2022 г. ФИО2 по результатам рассмотрения ее заявления отказано в приобретении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, поскольку на нем отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие ФИО2 на праве собственности, а вид разрешенного использования земельного участка не предполагает возможность их возведения (л.д. 192).
Заочным решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 30 мая 2023 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 1 августа 2023 г., признан незаконным отказ Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым в предоставлении ФИО2 в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №<номер>. На Администрацию города Ялта Республики Крым, департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым возложена обязанность в течение четырнадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда подготовить в трех экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №<номер>, в котором установить цену его продажи в размере кадастровой стоимости по состоянию на 20 июля 2022 г., а также направить подписанные проекты указанного договора купли-продажи для подписания ФИО2, как стороне договора (л.д. 193-195, 196-201, 202-204).
При принятии указанного решения суд исходил из того, что законодательством предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельного участка с видом разрешенного использования - ведение огородничества. В качестве цели приобретения земельного участка в собственность в порядке статьи 39.3 ЗК РФ ФИО2 указала ведение огородничества, а заключенный 11 апреля 2022 г. между сторонами договор аренды предусматривал передачу ФИО2 земельного участка для аналогичных целей с указанием на отсутствие права строительства. Следовательно, орган местного самоуправления был не вправе отказывать в предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на отсутствие на земельном участке принадлежащих ей объектов недвижимости, поскольку ФИО2 не указывала в качестве цели приобретения земельного участка намерение обслуживать расположенные на нем объекты недвижимости. Кроме того, начиная с 11 апреля 2022 г. ФИО2, как арендатор, добросовестно использует спорный земельный участок, материалы дела сведений об обратном не содержат.
На основании вступившего в законную силу вышеуказанного судебного акта 17 июля 2023 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям которого продавец взял на себя обязательство передать покупателю в собственность земельный участок площадью 600 кв. м, с кадастровым номером №<номер> с видом разрешенного использования - ведение огородничества, расположенный по адресу: <адрес> а ФИО2 - оплатить стоимость этого земельного участка в размере 449 832 рубля (л.д. 132-135).
12 сентября 2023 г. сторонами договора подписан акт приема-передачиземельного участка (л.д. 136-137).
2 ноября 2023 г. право собственности ФИО2 на земельныйучасток с кадастровым номером №<номер> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН).
9 ноября 2023 г. ФИО2 принято решение собственника об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «Ведение огородничества» (код 13.1) на «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1), которое предоставлено в регистрирующий орган 13 ноября 2023 г. для осуществления изменения сведений об объекте недвижимости (л.д. 66-67, 72).
Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 11 декабря 2024 г. видом разрешенного использования указанного земельного участка с кадастровым номером №<номер> значится «Для индивидуального жилищного строительства» (л.д. 56-64).
Из сообщения Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялта Республики Крым от 10 декабря 2024 г. следует, что согласно условным обозначениям к карте территориальных зон Правил землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденных решением внеочередной 85-й сессии Ялтинского городского совета Республики Крым 1-го созыва от 19 июля 2019 г. № 16 (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером №<номер> находится в границах территориальной зоны - «Зона индивидуальной жилой застройки ТЗ-01/2-35» (л.д. 129-130).
Межрегиональным управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю на основании поступивших сведений о наличии признаков нарушения антимонопольного законодательства при изучении Градостроительных регламентов Правил, а именно, территориальной зоны «Зона индивидуальной жилой застройки» (ТЗ-01) - установлено наличие вида разрешенного использования «Ведение огородничества» 2023-13078 (код 13.1) в качестве основного. Тогда как наличие вида разрешенного использования «Ведение огородничества» в жилой зоне противоречит статье 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также дает возможность его изменения (после проведения процедуры выкупа) на любой из числа основных или вспомогательных видов, установленных градостроительным регламентом, что нарушает основной принцип предоставления земельных участков в собственность или аренду именно на торгах. По указанным основаниям Межрегиональным управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю в адрес Администрации города Ялта Республики Крым вынесено предупреждение от 1 ноября 2023 г. № ЕК/11695/23 о принятии мер, направленных на исключение вида разрешенного использования «Ведение огородничества» (код 13.1) из состава территориальных зон «Жилые», путем внесения соответствующих изменений в Правила; недопустимости действий, которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства, и принятии мер, направленных на возврат муниципальных земельных участков, предоставленных в обход конкурентных процедур (л.д. 4-5).
Из акта осмотра (обследования) от 11 марта 2025 г., составленного должностным лицом департамента муниципального контроля Администрации города Ялта Республики Крым следует, что земельный участок с кадастровым номером №<номер> не огорожен и не освоен, какая-либо деятельность на нем не осуществляется, на территории произрастают зеленые насаждения, захламлен строительным мусором (л.д. 187, 188).
Из объяснений представителя ответчика в суде следует, что ФИО2 проживает по месту регистрации в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> <адрес> обращалась с заявлением о предоставлении земельного участка для ведения огородничества в пгт Кореиз. Поскольку участок находится на значительном расстоянии от места постоянного проживания ФИО2, ранее она добиралась туда на машине, с декабря 2022 года она не была на участке. После консультаций с юристом ответчиком было принято решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, судом установлено, что ФИО2 приобрела и в настоящее время является собственником земельного участка с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Департамент указывает на недействительность договора купли-продажи земельного участка, как заключенного в нарушение требований действующего законодательства.
По общему правилу право собственности на земельные участки приобретается по основаниям и в порядке, которые основаны законом. В частности, основания и порядок предоставления земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности урегулированы положениями главы V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
При этом ч. 1.1 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов -Республики Крым и города федерального значения Севастополя» установлено, что на территории Республики Крым до 1 января 2027 г. особенности регулирования земельных отношений могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Такие особенности установлены Законом Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений», принятым Государственным Советом Республики Крым 24 декабря 2014 г. в пределах полномочий, предоставленных ч. 1.1 ст. 12.1 вышеуказанного Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ.
В частности, названным Законом Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 отдельным категориям граждан предоставлено право на приобретение в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципального образования, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд (ст. ст. 3, 4, 6, 6.1, 7).
Для иных, кроме перечисленных целей земельные участки предоставляются гражданам в порядке, установленном ЗК РФ (ч. 3 ст. 3 Закона Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015).
Ни к одной из указанных в ст. 4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 г. № 66-ЗРК/2015 категории граждан, имеющих право на предоставление земельных участков без проведения торгов в соответствии с данным Законом Республики Крым, ФИО2 не относится. Доказательства обратного суду не предоставлены.
В силу положений земельного законодательства Российской Федерации права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приобретены на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Как установлено ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, и без проведения торгов (п. 1); с приведением в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ перечня случаев продажи земельных участков без проведения торгов.
В том числе, п.п. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Федеральным законом от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации наделено правом устанавливать особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе определять случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов с сокращением сроков предоставления названных земельных участков.
Во исполнение полномочий, предоставленных федеральным законодателем, Правительством Российской Федерации 9 апреля 2022 г. принято постановление № 629.
Данное постановление разработано и принято в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций и определяет механизмы, упрощающие установленные законодательством Российской Федерации процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или федеральной собственности, без проведения торгов, и льготный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности (решения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2023 г. № АКПИ23-737 и от 14 января 2025 г. № АКПИ24-860).
В соответствии с указанным постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629 наряду со случаями, предусмотренными ЗК РФ, допускается продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, отдыха (рекреации), производственной деятельности, нужд промышленности и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (пп. "а" п. 1).
Таким образом, в отсутствие у ФИО2 права на получение земельного участка в собственность без проведения торгов в соответствии с положениями Закона Республики Крым от 15 января 2015г. № 66-ЗРК/2015, она в силу положений действующего законодательства могла приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов лишь в соответствии с общими требованиями, предусмотренными земельным законодательством, с учетом особенностей, определенных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629.
По общему смыслу принятых Правительством Российской Федерации антикризисных мер и буквального содержания пп. «а» п. 1 постановления от 9 апреля 2022 г. № 629, устанавливающего, что в собственность могут быть предоставлены участки, предназначенные для ведения огородничества для собственных нужд и находящиеся в аренде, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных нарушениях земельного законодательства, возможно сделать вывод о том, что испрашиваемый земельный участок уже должен был находиться в аренде и на нем фактически должно было осуществляться ведение огородничества.
Между тем, при разрешении настоящего спора установлено, что ФИО2 в июле 2022 года обратилась в Администрацию города Ялта Республики Крым за предоставлением в собственность находящегося у нее в аренде земельного участка для ведения огородничества; в июле 2023 года без проведения торгов, на основании судебного акта Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым был заключен с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, 2 ноября 2023 г. осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на земельный участок, после чего собственником на основании решения от 9 ноября 2023 г. был изменен вид разрешенного использования этого земельного участка с огородничества на индивидуальное жилищное строительство.
При этом суду не предоставлено и материалы дела не содержат каких- либо доказательств фактического использования ФИО2 указанного земельного участка для огородничества. Из объяснений представителя ответчика в суде следует, что, начиная с декабря 2022 года, ФИО2 не появлялась на земельном участке.
Совокупность совершенных ФИО2 действий в незначительный временной промежуток, в том числе, получение земельного участка с видом разрешенного использования «для ведения огородничества» на значительном расстоянии от места ее постоянного проживания, изменение вида разрешенного использования этого земельного участка на индивидуальное жилищное строительство сразу после приобретения в собственность, свидетельствуют о том, что права на этот земельный участок ею приобретены в обход установленных законом оснований и порядка.
Таким образом, ФИО2, реализовав право на получение в аренду свободного земельного участка на льготных основаниях для ведения огородничества, к данной деятельности не приступала, не осуществляла фактического использования этого земельного участка в указанных целях, а потому не являлась лицом, которому этот участок мог быть предоставлен в собственность в соответствии с пп. «а» п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629 без проведения торгов.
Иное противоречит принципу добросовестности, позволяя приобретать права на земельные участки в обход закона, что недопустимо.
В силу положений п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, приведенным в п.п. 74-75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В данном случае требования Департамента о признании договора купли- продажи недействительным мотивированы отсутствием у ФИО2 исключительного права на получение в собственность земельного участка без проведения торгов и недопустимостью приобретения права собственности на земельный участок в обход закона без проведения торгов.
Установив, что договор купли-продажи заключен в нарушение требований закона, суд, руководствуясь положения статьи 168 ГК РФ, приходит к выводу об удовлетворении иска Департамента, заявленного в интересах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым.
При этом, вопреки доводам ответчика, заочное решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 сентября 2022 г. не имеет преюдициального значения для рассматриваемого дела, поскольку предметом спора при рассмотрении дела № №<номер> не были факты, свидетельствующие о недействительности договора купли-продажи земельного участка, они не входили в предмет доказывания, не исследовались судом, им не давалась правовая оценка.
Суд также считает необходимым отметить, что при возвращении земельного участка в собственность муниципального образования ФИО2 не лишена возможности в установленном законом порядке требовать возврата уплаченных по договору денежных средств.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым удовлетворить.
Признать недействительный заключенный 17 июля 2023 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым и ФИО2 договор № №<номер> купли-продажи земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>
Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возвращения земельного участка с кадастровым номером №<номер> в собственность муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.
Судья О.И. Кулешова
Решение суда изготовлено
в окончательной форме 10 апреля 2025 г.