УИД 78RS0011-01-2025-000664-83

Дело № 2-1736/2025 08 октября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Пановой А.В.

при секретаре Федорченко Д.А.

с участием представителя истца, представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Балтпродком» о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Балтпродком» о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец указал, что 26 августа 2019 года между истцом и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием кредитных денежных средств ПАО Сбербанк, по которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенный гараж на земельном участке с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома истцу, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства – квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Квартира была принята по акту приема-передачи от 16.01.2021 года. В процессе эксплуатации жилого помещения истец обнаружил в квартире строительные дефекты. Рыночная стоимость выявленных строительных недостатков, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ согласно отчета ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» составляет 415 309 руб. 12 коп. В адрес ответчика истцом была направлена претензия о качестве выполненных работ и выплате стоимости устранения строительных недостатков, которая исполнена не была. В виду изложенного, истец просил взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в размере 415 309 руб. 12 коп., неустойку за период с 21.12.2024 по 23.12.2024 в сумме 872 руб. 15 коп., неустойку за период, начиная 24.12.2024 по день вынесения решения суда в соответствии с ФЗ №214 от 30.12.2024, неустойку, начиная со следующего дня после вынесения решения суда по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков в соответствии с ФЗ №214-Фз от 30.12.2004, компенсацию морального вреда 80 000 руб., расходы на проведение технического заключения в размере 21 000 руб., штраф в размере 5% от взысканной суммы, расходы на оплату юридических услуг в размере 50 000 руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в размере 96 647 руб., неустойку, начиная с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательств по выплате стоимости устранения выявленных недостатков в соответствии с частью 8 статьи 7 ФЗ №214, компенсацию морального вреда 100 000 руб., расходы на проведение технического заключения в размере 21 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 110 000 руб., расходы на оплату нотариальных услуг в размере 2 000 руб., расходы на оплату почтовых услуг в размере 1 269 руб. 33 коп.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, доверил представление интересов представителю. Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, представил письменные возражения, в соответствии с которыми истцом пропущен гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства, сумма подлежащая взысканию с застройщика не может превышать три процента от цены договора, неустойка не подлежит начислению, истец никак не аргументировал нанесенный ему моральный вред, размер заявленных судебных расходов завышенным, просил отказать в удовлетворении исковых требований, предоставить отсрочку по выплате до 31.12.2025.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 26 августа 2019 года между ООО «БАЛТПРОДКОМ» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием кредитных денежных средств ПАО Сбербанк, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом со встроенными помещениями, встроенно-пристроенный гараж на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать истцу объект долевого строительства определенный договором, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объект долевого строительства был определен договором – однокомнатная квартира с проектным номером 343.7, общей площадью 35,66 кв.м, расположенная на 4 этаже 7 секции. Цена договора, подлежащая уплате истцом ответчику определена в размере 3 221 564 руб. (л.д. 11-19).

Участник долевого участия выполнил свои обязательства в полном объеме, оплатив цену объекта, что ответчиком не оспаривалось.

Квартира была передана истцу 16 января 2021 года по Акту приема-передачи объекта долевого строительства (л.д.20-21). Право собственности истца на квартиру с адресом: <адрес> было зарегистрировано Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН.

Согласно пункту 6.2 договора, заключенного сторонами, гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящих в состав Объекта, составляет 5 лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. На технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта, гарантийный срок составляет 3 года и начинает исчисляться с момента подписания первого передаточного акта.

В процессе эксплуатации квартиры истцом выявлены существенные недостатки при строительстве, в связи с чем истцом 18.11.2024 года были заключены договоры с ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» на получение заключения специалиста по вопросу наличия в квартире нарушений и стоимости устранения выявленных дефектов (л.д.21-32).

Согласно полученному истцом Техническому заключению № от 02.12.2024 ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «Гост Экспертиза» в квартире истца выявлены дефекты и недостатки, возникшие вследствие нарушений технологии выполнения строительных работ при отделке; стоимость устранения недостатков составляет 415 309 руб. 12 коп. (л.д.33-70).

Претензия о возмещении стоимости устранения недостатков была направлена истцом в адрес ответчика 07.12.2024, однако требования не были удовлетворены (л.д.71-73).

Ответчиком оспаривался объем и стоимость устранения недостатков, в связи с чем по ходатайству представителя, судом было назначено проведение судебной строительно-технической, оценочной экспертизы.

Согласно полученного судом заключения экспертов № от 03.09.2025, составленного в соответствии с определением суда АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №1», в <адрес> расположенной по адресу: <адрес> имеются недостатки (дефекты). Причиной образования выявленных экспертами недостатков в квартире являются нарушение требований нормативной документации, предъявляемой к производству строительно-монтажных и отделочных работ. Выявленные недостатки являются строительными. Стоимость восстановительного ремонта и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков составляет 281 649 руб. 84 коп. (л.д.120-171).

Стороны с полученным заключением судебной экспертизы согласились.

У суда нет оснований не доверять представленному заключению экспертов, которые были предупреждены об уголовной ответственности, имеют необходимое высшее техническое образование, дипломы о профессиональной подготовки, свидетельство о повышении квалификации, необходимые для проведения оценки. Заключение соответствует требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание и анализ представленной документации, ответы на поставленные вопросы с их обоснованием и материалами фотофиксации, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также результатах натурного осмотра и анализе соответствия произведенных работ нормативными требованиями, несоответствие которым исследуемого объекта зафиксировано в ходе осмотра экспертами. Компетенция экспертов, их незаинтересованность в результате рассмотрения дела под сомнение не поставлены.

При таких обстоятельствах, суд оценивает заключение судебной экспертизы, как доказательство, отвечающее принципам относимости, допустимости и достоверности, в связи с чем принимает данное заключение в основу решения.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Часть вторая указанной статьи предусматривает право участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребовать от застройщика, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

При этом, в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Таким образом, с учетом положений указанных правовых норм, установленная в ходе рассмотрения дела стоимость устранения недостатков превышает 3% от цены договора, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов истца на устранение недостатков в сумме, ограниченной 3% от цены договора (3 221 564 руб. х 3%) 96 646 руб. 92 коп.

Требования истца о взыскании неустойки, предусмотренной частью 8 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", начиная с со следующего дня после окончания действия Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 до даты фактического исполнения обязательства о выплате стоимости устранения выявленных недостатков не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как уже указывалось судом в соответствии с частью 8 статьи. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

В связи с тем, что судом взыскана стоимость расходов на устранение недостатков в размере 3% от цены договора, в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основания для взыскания с ответчика неустойки выше указанной суммы, не имеется.

В соответствии частью 2 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Оценив представленные по делу доказательства, с учетом установления факта нарушения прав истца, как потребителя, и периода нарушения, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 40 000 рублей, расценивая заявленную истцом сумму завышенной.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Однако судом взыскана стоимость расходов на устранение недостатков в размере 3% от цены договора, в силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", основания для взыскания с ответчика штрафа не имеется.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о пропуске срока истцом гарантийного срока. В соответствии с частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такового долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Пунктом 6.2. договора долевого участия в строительстве предусмотрен гарантийный срок 5 лет. Данный срок не может быть изменен стороной договора в одностороннем порядке. Недостатки квартиры были выявлены истцом в период установленного договором гарантийного срока.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Разрешая заявление истца о возмещении судебных расходов, суд учитывает, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Материалами дела установлено, что истцом в связи с рассмотрением данного дела понесены расходы на проведение технического заключения в размере 21 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 110 000 руб., расходы на оплату нотариальных услуг в размере 2 000 руб., расходы на оплату почтовых услуг в размере 1 269 руб.33 коп. В связи с тем, что требования истца удовлетворены, на ответчика возлагается обязанность по возмещению понесенных истцом судебных расходов, которые подтверждены документально, с учетом категории дела, его сложности и объемом работы произведенной представителем, в общей сумме (21 000 руб. + 110 000 руб.+ 2 000 руб.+ 1 269 руб.33 коп.) 134 269 руб. 33 коп.

Согласно пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в действующей редакции), в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 года, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025года включительно.

При таких обстоятельствах, на исполнение решения суда в части взысканных судом сумм в счет возмещения стоимости устранения недостатков ответчику предоставляется отсрочка на период действия указанного Постановления.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, т.е. с ответчика в доход государства полежит взысканию государственная пошлина в размере (4 000 руб. + 3 000 руб.) 7 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «БАЛТПРОДКОМ» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) стоимость устранения недостатков в квартире в размере 96 947 руб., в счет компенсации морального вреда 40 000 руб., судебные расходы в размере 134 269 руб. 33 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «БАЛТПРОДКОМ» (ИНН <***>) государственную пошлину в доход бюджета в размере 7 000 руб.

Предоставить ООО «БАЛТПРОДКОМ» отсрочку исполнения решения суда в части взысканной суммы в счет возмещения стоимости устранения недостатков на время действия Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме принято 22 октября 2025 года