Решение по делу № 2-518/2025 от 07.05.2025

Дело №2-518/2025 07RS0№-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Чегем 07 мая 2025 г.

Чегемский районный суд КБР в составе:

Председательствующего Ажаховой М.К.,

При секретаре Кардановой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Чегемского района КБР в интересах муниципального образования г. Чегем и неопределенного круга лиц граждан Российской Федерации к местной администрации <адрес> муниципального района КБР и ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Чегемского района КБР в интересах муниципального образования г. Чегем и неопределенного круга лиц граждан Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением к местной администрации г. Чегем Чегемского муниципального района КБР и ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки.

Мотивировал свои требования тем, что прокуратурой Чегемского района КБР по поручению прокуратуры КБР проведена проверка соблюдения органами местного самоуправления Чегемского муниципального района КБР требований земельного законодательства при распоряжении земельными участками.

Установлено, что между местной администрацией г.п. Чегем Чегемского муниципального района КБР и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> КБР, <адрес>, 700 м. на северо-восток от восточной границы населенного пункта, на котором расположен объект недвижимости: нежилое здание коровника, площадью 30 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>

Площадь земельного участка, проданного ФИО1, составляет 20 000 кв.м., площадь объекта недвижимости - 30 кв.м. Таким образом, площадь объекта занимает 0,15 % площади земельного участка, что в 666,6 раз меньше площади земельного участка.

Проведенной проверкой выявлены нарушения действующего законодательства, влекущие ничтожность указанной сделки.

Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР вопреки требованиям п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов реализовала ответчику земельный участок, многократно превышающий площадь расположенного на нем объекта недвижимости ФИО1 и необходимого для его эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности незаконно выбыл земельный участок.

В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу предписаний п. 4 ст. 1 Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента (даты), определенного законом субъекта Российской Федерации, в порядке, установленном Законом № 101-ФЗ, Земельным кодексом и иными федеральными законами.

На территории КБР порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Законом КБР от 30.07.2004 №-P3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике».

В соответствии с п. 1 ст.3 Закона КБР от ДД.ММ.ГГГГ №-P3 приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может осуществляться по истечении 49 лет с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть установлен мораторий на приватизацию указанных земель.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеет публичный характер и в случае нарушения действующего законодательства при предоставлении таких земельных участков прокурор в соответствии с приведенной нормой процессуального права вправе обратиться в суд в защиту неопределенного круга лиц, а также публичных образований, органы которых осуществляют распоряжение названными земельными участками.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких данных, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, подлежит признанию недействительным с применением последствий недействительности сделки и возвращением сторон в первоначальное положение.

Представитель истца – ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на один год, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика – местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, в судебном заседании иск признала в полном объеме и пояснила, что ФИО1 обращался в Росреестр для регистрации оспариваемого договора, но ему было отказано и договор не прошел государственную регистрацию.

Ответчик ФИО1, будучи извещен о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явился, о причинах неявки не уведомил.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ч.4 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствии.

Исследовав представленные материалы, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

Между местной администрацией городского поселения Чегем Чегемского муниципального района и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, 700 м. на северо-восток от восточной границы населенного пункта, на котором расположен объект недвижимости: нежилое здание коровника, площадью 30 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>.

Участок передан покупателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи государственную регистрацию не прошел.

Сведений об оплате ФИО1 стоимости приобретенного ДД.ММ.ГГГГ земельного участка – не имеется.

Площадь земельного участка, проданного ФИО1, составляет 20 000 кв.м., площадь принадлежащего ему объекта недвижимости - 30 кв.м., то есть 0,15 % от площади земельного участка, что в 666,6 раз меньше площади земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Частью 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №- ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-2).

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, ЗК РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов, а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения. При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений подразумевается, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Следовательно, местной администрацией г.<адрес> муниципального района вопреки требованиям п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов реализован (продан) земельный участок, многократно превышающий площадь расположенного на нем объекта недвижимости и необходимого для его эксплуатации, вследствие чего из публичной собственности незаконно выбыл спорный земельный участок.

Данный Закон определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ).

Таким образом, определение момента начала приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, относится исключительно к полномочиям субъекта Российской Федерации, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально- экономические условия.

В соответствии с п. 1 ст.3 Закона Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 №-P3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может осуществляться по истечении 49 лет с момента вступления в силу настоящего Закона.

Действие указанного закона, вступившего в силу в октябре 2004 г., направлено на защиту государственной и муниципальной собственности на землю.

Установленный Законом КБР от 30.07.2004 №-P3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике» мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не лишает возможности продолжать использовать гражданам земельные участки сельскохозяйственного назначения на праве аренды, а по окончании или при отмене моратория – приобрести их в собственность.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведен большой перечень сделок, которые являются ничтожными в силу прямого указания закона, при этом перечень не является закрытым. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Принадлежность спорного земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяла необходимость учета администрацией населенного пункта требований специального Закона N 101-ФЗ при решении вопроса о предоставлении участка в собственность.

Учитывая, что на момент обращения ФИО1 с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на территории КБР действовал мораторий на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договор купли-продажи не мог быть заключен, соответственно, он является ничтожным.

Несоблюдение явно выраженного законодательного запрета на продажу земельного участка сельскохозяйственного назначения, очевидно, нарушает публичные интересы, поскольку устраняет конкуренцию, ограничивает права неопределенного круга лиц, свидетельствует о ненадлежащем осуществлении органом местного самоуправления публичных полномочий, в том числе, по распоряжению собственностью муниципального образования, составляющей экономическую основу местного самоуправления.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования прокурора <адрес> КБР в интересах муниципального образования <адрес> и неопределенного круга лиц граждан Российской Федерации к местной администрации <адрес> муниципального района КБР и ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> КБР, <адрес>, 700 м. на северо-восток от восточной границы населенного пункта, заключенный между местной администрацией городского поселения Чегем Чегемского муниципального района и ФИО1.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> КБР, <адрес>, 700 м. на северо-восток от восточной границы населенного пункта, возвратив стороны в первоначальное положение и обязав ФИО1 возвратить местной администрации г.<адрес> КБР указанный земельный участок в течение пяти дней после вступления настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда КБР в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Чегемский районный суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья : подпись

Копия верна:

Судья Чегемского районного суда КБР М.К. Ажахова