Решение по делу № 2-5404/2024 от 04.03.2025 - о взыскании возмещения за нежилое помещение.

УИД: 59RS0004-01-2024-010087-95

Дело № 2-861/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2025 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Милашевич О.В.,

при секретаре судебного заседания Батуевой К.М.,

с участием представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение,

установил:

ФИО3 обратилась с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми, просит взыскать возмещение за нежилое помещение площадью 53,6 кв. м, расположенное по адресу: <Адрес>, в размере 4 780 000 руб.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником нежилого помещения общей площадью 53,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес>. Многоквартирный <Адрес> в <Адрес> признан авариным и подлежащим сносу, в муниципальные программы по расселению не включен. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ЧПО ФИО5, возмещение за изымаемое нежилое помещение составляет <данные изъяты>

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась, направила представителя.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика, третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена, направила ходатайство о проведении судебного заседания без ее участия, в котором указал, что поддерживает доводы, изложенные в письменном отзыве. Согласно письменному отзыву исковые требования заявлены преждевременно, поскольку срок для отселения граждан установлен до ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время не истек, многоквартирный дом в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен, распоряжение об изъятии земельного участка и помещений не издавалось. Кроме того, право на внеочередной выкуп жилого помещения возникает в случае постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении. Поскольку помещение, принадлежащее истцу, является нежилым, не предполагает постоянного проживания истца в нем, соответственно не несет угрозы жизни и здоровью истца. Установленная законом процедура изъятия жилого помещения не соблюдена, исковые требования заявлены преждевременно, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Суд, изучив материалы гражданского дела, заслушав пояснения представителя истца, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 является собственником нежилого помещения, общей площадью 53,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес> (т. 1 л.д. 11-14, 127-129).

Техническим заключением №№ от 2022 года по результатам технического обследования технического состояния строительных и конструктивных элементов многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес>, выполненным ООО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ», установлено наличие следующих дефектов:

- фундамент – ограниченно-работоспособное состояние: низкая прочность и крошение фундамента; растрескивание отмостки, разрушение отмостки корнями прорастающих растений; разрушение кладки, сквозные трещины в цоколе; поражение цоколя биокоррозией, следы увлажнения; зафиксированы дефекты и повреждения, свидетельствующие о неравномерных деформациях оснований фундаментов (вертикальные перемещения углов дома, уклоны полов, искривление отдельных участков дома); значительное поражение древесины столбов и лаг пола первого этажа гнилью и жучком;

- стеновое ограждение – аварийное состояние: трещины в кладке; искривление горизонтальных линий фасада, следы увлажнения у карниза и под оконными проемами; повсеместное растрескивание и разрушение (отпадение) штукатурного слоя стен здания; трещины и отслоение штукатурки местами по перегородкам; сквозные продольные и диагональные трещины по всей поверхности перегородок, выпучивание, коробление и выпирание досок, следы увлажнения, поражение древесины гнилью, жучком;

- чердачное и междуэтажное перекрытие – ограниченно-работоспособное состояние;

- стропильная система и кровля: крыша – ограниченно-работоспособное состояние, кровля – неудовлетворительное состояние: поражение древесины стропил, мауэрлата гнилью и грибком вследствие регулярных увлажнений; протечки кровли в местах пропуска трубы; следы замачивания с нижней поверхности конструкций чердачного перекрытия, свидетельствующие о протечках кровли; огне-биозащитная обработка деревянных конструкций чердака отсутствует;

- техническое состояние инженерных систем, окон, дверей, полов, лестниц, балконов оценено как неудовлетворительное.

Сделаны выводы о том, что физический износ здания составляет 64%. Дальнейшая эксплуатация дома не представляется возможной в связи с ограниченно-работоспособным состоянием части строительных конструкций (фундамент, стены, перекрытия, крыша. кровля). Проведение капитального ремонта дома нецелесообразно (т. 1 л.д. 149-159).

ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией принято заключение № о выявлении оснований для признаний <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 148).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок по отселению граждан до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 146).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», данных технического паспорта следует, что на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <Адрес> зарегистрирован на балансе МУЖРЭП «Кировский»; в правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (т. 1 л.д. 120 оборот-121).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1955 года постройки; сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (т. 1 л.д. 123).

В соответствии с техническим заключением о техническом состоянии конструкции встроенного нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <Адрес>, шифр 06-2025-ТЗ, выполненным специализированной организацией ООО «ПК «Каллистрат» ДД.ММ.ГГГГ, обнаружены следующие дефекты:

- фундамент – аварийное состояние: бетонная отмостка разрушена, имеет выбоины, трещины в сопряжении с наружными стенами здания, прорастание растительности; увлажнение цоколя, поражение биокоррозией; в цоколе отслоение штукатурного слоя с разрушением и выпадением кирпичной кладки, сквозные трещины; трещины в примыкании смежных конструкций (потолок и наружная стена, наружная и внутренняя стены) с шириной раскрытия до 10 мм; во внутренних стенах вертикальные и диагональные трещины, переходящие с потолков; наружные и внутренние стены увлажнены, выпучены, отсутствует вертикальность;

- стеновое ограждение – аварийное состояние: на фасадах следы периодических протечек под свесами кровли; локальные обрушения штукатурного слоя с разрушением и выпадением кирпичной кладки карнизов под свесами кровли; вертикальные трещины по карнизу и до верха окон 2-го этажа; следы промерзания стен, выступает конденсат; повсеместное обрушение штукатурного слоя стен здания, на время обследования места обрушений заштукатурены; стены под окнами 1-го этажа увлажнены, поражены биокоррозией, происходит отслоение штукатурного слоя; трещины в примыкании смежных конструкций (потолок и наружная стена, наружная и внутренняя стены) с шириной раскрытия до 10 мм; во внутренних стенах вертикальные и диагональные трещины, переходящие с потолков; наружные и внутренние стены увлажнены, выпучены, отсутствует вертикальность;

- перекрытия – аварийное состояние: следы периодических протечек; многочисленные трещины по потолкам различной ширины раскрытия, переходящие на стены и перегородки; обрушение штукатурного слоя до дранки, гниение балок, щитов наката; прогибы (провисание) потолков с угрозой дальнейшего обрушения; трещины в примыкании смежных конструкций (потолок и наружная стена, наружная и внутренняя стены) с различной шириной раскрытия; при ходьбе по чердачному перекрытию ощущается зыбкость балок; утеплитель на чердачном перекрытии увлажнен, спрессован, толщина утеплителя составляет 10 см, является недостаточной;

- стропильная система (крыша) и кровля: стропильная система – аварийное состояние, кровля – неудовлетворительное состояние: не обеспечена несущая способность стропил согласно современным требованиям по снеговой нагрузке; стропильные конструкции подвержены растрескиванию, имеют продольные трещины; стропила имеют следы замачивания, гнили, особенно в примыкании стропил к мауэрлату; все деревянные конструкции чердака не обработаны огне-биозащитными составами; ослаблены крепления врубок и соединений; покрытие кровли не обеспечивает защиту от атмосферных осадков, множество просветов;

- техническое состояние лестничных маршей и площадок, перегородок, балконов оценено как ограниченно-работоспособное; техническое состояние полов, отмостки, инженерного обеспечения – неудовлетворительное.

При осмотре нежилого помещения зафиксированы следующие дефекты:

- в санузле на потолке и стенах следы периодических протечек; на потолке поперечная трещина на всю ширину помещения шириной раскрытия до 20 мм, переходящая в угол между наружной и внутренней стеной; прогиб потолка; трещина в сопряжении смежных конструкций наружной и внутренней стены шириной раскрытия до 7 мм;

- в коридоре: на потолке и стенах следы периодических протечек; на потолке обрушение штукатурного слоя до дранки, гниение балок, щитов наката; прогиб потолка с угрозой дальнейшего обрушения; трещины по потолку с различной шириной раскрытия;

- в тамбуре наружная стена увлажнена, выпучена, по низу стены плесень, обои отслаиваются;

- в нежилом помещение повышенная влажность воздуха;

- по всему помещению зыбкость полов при ходьбе, полы с провалами, гниение древесины и растрескивание дощатого покрытия;

- замачивание наружных стен с обрушением штукатурного слоя, в связи с чем собственником постоянно производится ремонт мест обрушений на фасаде;

- со стороны улицы на наружных стенах фасадов, смежных с обследуемым помещением, под окнами 1-го этажа стены увлажнены, поражены биокоррозией; в цоколе отслоение штукатурного слоя с разрушением и выпадением кирпичной кладки, сквозные трещины.

Сделаны выводы о том, что многоквартирный дом и встроенное нежилое помещение (парикмахерская), расположенное в данном доме, не соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Конструктивные и другие характеристики частей многоквартирного дома, а также во встроенном нежилом помещении не соответствуют требованиям надежности и безопасности частей здания в целом, создают угрозу жизни и здоровью граждан. Во встроенном нежилом помещении нахождение людей опасно, помещение не пригодно для дальнейшей эксплуатации (т 1 л.д. 188-250, т. 2 л.д. 1-8).

В подтверждение выкупной стоимости аварийного нежилого помещения истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЧПО ФИО5, в соответствии с которым размер возмещения за встроенное нежилое помещение общей площадью 53,6 кв. м по адресу: <Адрес>, составляет <данные изъяты>, в том числе: рыночная стоимость объекта с учетом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме – <данные изъяты>, убытки – <данные изъяты>, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты> (т. 1 л.д. 21-114).

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (часть 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи (часть 10).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что соблюдение предусмотренной частями 2-4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ) (пункт 20).

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Изъятие помещения является производным требованием, возникающим только при условии принятия уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В отсутствие решения органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд у него отсутствует право на изъятие путем выкупа жилых помещений, расположенных на данном участке.

На момент рассмотрения дела многоквартирный дом по адресу: <Адрес>, не включен в муниципальную, региональную адресные программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, расселение дома запланировано произвести в срок до ДД.ММ.ГГГГ, данный срок не истек, распоряжение, которым установлен соответствующий срок расселения, в установленном законом порядке не оспорено и незаконным не признано. Этим же распоряжением собственникам жилых помещений указано на необходимость освобождения занимаемых жилых помещений и предложено снести многоквартирный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления, сведения о том, что собственниками помещений в многоквартирном доме проводилось общее собрание по вопросу сноса или реконструкции многоквартирного дома, в материалах дела отсутствуют. Решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и, соответственно, об изъятии каждого помещения в данном доме путем выкупа, в том числе принадлежащего истцу на праве собственности, органом местного самоуправления не принималось, в отсутствие решения об изъятии земельного участка у органа местного самоуправления отсутствует право на изъятие жилых помещений, размер возмещения за принадлежащее истцу помещение не определялся, в добровольном порядке жилые помещения не расселялись.

С учетом вышеприведенного суд приходит к выводу о том, что ответчиком начата процедура, предусмотренная ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, направленная на изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и расположенных в доме помещений, следовательно, требование о выплате компенсации за спорное нежилое помещение ранее срока, установленного уполномоченным органом, является преждевременным, оснований для досрочной выплаты, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств, не усматривается. Поскольку признание дома аварийным и подлежащим сносу не является достаточным основанием для выкупа принадлежащего истцу нежилого помещения, возможность выкупа принадлежащего истцу спорного нежилого помещения с соблюдением предварительной процедуры, предусмотренной законом, не утрачена, суд полагает, что в настоящее время оснований считать, что право истца на получение возмещения нарушено, не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о длительном и виновном бездействии ответчика относительно выполнения предшествующих выкупу жилого помещения процедур, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, в том числе в части непринятии решения об изъятии земельного участка и помещений в многоквартирном доме, материалы дела не содержат.

В разделе 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц отнесено к компетенции органа местного самоуправления.

Решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса аварийного дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных, определение срока сноса такого дома, имеет своей целью последующее предоставление гражданам, проживающим в аварийном и подлежащем сносу доме, других благоустроенных жилых помещений (статьи 85, 86 ЖК РФ), направлено на обеспечение условий для осуществления права на жилище, а потому не может рассматриваться в качестве решения, нарушающего права и свободы гражданина, создающего препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод либо возлагающего на него незаконно какие-либо обязанности (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 года, утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ).

Суд, выполняя функцию осуществления правосудия и осуществляя в рамках гражданского судопроизводства защиту нарушенных прав, не вправе осуществлять полномочия, предоставленные законодателем органу местного самоуправления по определению сроков расселения аварийного дома и выплаты возмещения. Иной подход приведет к нарушению интересов всех владельцев помещений, расположенных в многоквартирном доме и поставит лицо, обратившееся в суд до истечения сроков для изъятия, в преимущественное положение перед иными лицами.

Кроме того, ч. 10 ст. 32 ЖК РФ не содержит положений об обязанности по изъятию земельного участка и недвижимого имущества с даты признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Согласно вышеприведенным нормам признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Принятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка и жилых помещений является следствием невыполнения собственниками жилых помещений указанного требования в предоставленный им срок.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Таким образом, исключением из общего правила, связанного с установлением сроков сноса многоквартирного дома и его расселения, может являться только факт установления опасности для жизни и здоровья гражданина, проживающего в жилом помещении. В связи с этим имеет значение выяснение того, имеется ли угроза обрушения многоквартирного дома, а также опасность для жизни и здоровья лица, исходя из технического состояния многоквартирного дома, в котором расположена спорное жилое помещение, и имеет ли лицо возможность до решения вопроса о выплате возмещения проживать в другом жилом помещении.

Истец ФИО3 является собственником нежилого помещения, которое не предназначено для проживания граждан, а используется в хозяйственной (предпринимательской) деятельности. Из копии паспорта на имя ФИО3 следует, что последняя зарегистрирована по адресу: <Адрес> (т. 1 л.д. 10), данный адрес также указан в исковом заявлении в качестве места жительства истца. В силу того, что спорное помещение является нежилым, в нем не имеется проживающих лиц, чьей жизни или здоровью угрожает опасность. Соответственно, суд приходит к выводу об отсутствии опасности для жизни и здоровья истца, возникновение которой возможно только в случае проживания в жилом помещении, признанном аварийным.

Из пояснений представителя истца следует, что нежилое помещение обеспечено коммунальными услугами, комиссии по чрезвычайным ситуациям не созывались, распоряжение об установлении срока отселения до 2030 года не оспорено.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не лишает истца возможности использовать принадлежащее ей нежилое помещение, о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности не свидетельствует. До заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование помещения в соответствии с его назначением.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании возмещения за нежилое помещение заявлены ФИО3 преждевременно, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья - подпись - О.В. Милашевич

Копия верна.

Судья О.В. Милашевич

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2025