К делу № 2-2709/2025
УИД № 61RS0022-01-2025-001915-52
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Таганрог, Ростовская область 30 сентября 2025 года
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Сысоевой Е.Е.,
при секретаре судебного заседания Гальцовой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 06.02.2025,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, 3 лицо: ФИО5, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительной сделки,
УСТАОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований на следующие обстоятельства.
Истец является собственником объекта недвижимости: дома, площадью 85,6 кв.м, гаража, находящихся на земельном участке, площадью 518 кв.м, расположенного по адресу <адрес>. По данному адресу фактически проживает его мать ФИО6 На сайте «Авито» он нашел объявление с обещанием выдать денежные средства под залог имущества. ФИО2 вышел на связь, попросил осмотреть жилой дом и земельный участок, затем предложил встретиться в МФЦ г. Таганрога, где необходимо будет подписать документы. 05.03.2024 ФИО4 приехал в МФЦ г. Таганрога для того, чтобы сделка залога прошла государственную регистрацию. Поскольку истец юридически не грамотный, наблюдается с диагнозом – органическое эмоционально-лабильное (астеническое) расстройство в связи с травмой головного мозга, он подписал все документы, подготовленные ФИО2, пояснившего, что он подписал договор займа и залога имущества. Однако документов от ответчика истец не получил. С целью оплаты денежных средств по договору займа ФИО2 выпустил на свое имя карту «Т-банка», на которую первые три месяца вносились ежемесячные платежи в размере 35000 руб. Летом-осенью 2024 года у истца начались финансовые трудности, в связи с чем он просрочил ежемесячный платеж. В ноябре-декабре 2024 года истцу и его матери, которая проживала в домовладении, стали поступать угрозы от ФИО2 о принудительном ее выселении. В виду отсутствия денег, ФИО2 предложил ежемесячный платеж в размере 150000 руб. в течение 8 месяцев, т.е. 1200000 руб., при том, что от него было получено 850000 руб. В указанные сроки истец не смог выполнить кабальные условия сделки, в связи с этим в январе 2025 года ФИО2 принудительно выселил мать из домовладения. Вышеуказанные обстоятельства, по мнению истцовой стороны, свидетельствуют о недействительности сделки от 05.03.2024, так как ФИО2 обманул его, и он подписал договор купли-продажи имущества, который прошел государственную регистрацию.
По изложенным основаниям истец просит суд признать недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества: дома, площадью 85,6 кв.м, гаража, находящихся на земельном участке, площадью 518 кв.м, расположенного по адресу <адрес>, от 05.03.2024, заключенного между ФИО4 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, в виде прекращения зарегистрированного право собственности ФИО2 и погашении записи о праве его собственности на указанные объекты недвижимости, а также восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности Кочерги А.А. на данные объекты недвижимости.
В поступивших в суд письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО2 указывает, что сторона договора выразили свою волю на его заключение, договор оплачен и исполнен, повлек правовые последствия. При обращении 05.03.2025 и 11.03.2024 в МФЦ на ул. Ленина в г. Таганроге к специалисту, при подаче документов на государственную регистрацию истцу были разъяснены все правовые последствия передаваемых на государственную регистрацию договора, он выразил согласие на продажу на таких условиях. Стоимость приобретенного имущества составила 680000 руб. По договоренности о проживании в приобретённом ответчиком доме матери истца был заключен договор найма от 05.03.2024 на 11 месяцев с оплатой 5000 руб. в месяц. В доме она проживала до 03.01.2025, т.е. до момента выселения. Кроме того, 05.03.2024 с Кочергой А.А. по его просьбе был заключён договор займа на 390000 руб. Вместе с деньгами Кочерге А.А. была передана банковская карта для оплаты займа, о чем он лично расписался. Обращено внимание на то, что в договоре купли-продажи имеется 13 подписей Кочерги А.А., не понимать существо договора последний не мог. Оплата по договору купли-продажи дома и земельного участка проходила перечислением на карту Кочерги А.А. в банк Тинькофф в несколько этапов по его просьбе, на общую сумму 650000 руб. 05.03.2024 оплата по договору купли-продажи гаража происходила наличными средствами в размере 30000 руб. Что касается бланка договора займа и залога №02/24 от 17.02.2024, то условия, указанные в договоре об обязанности Кочерги А.А. выплачивать ежемесячно 42500 руб. были невыполнимы, в связи с этим ФИО2 отказался давать ему денежные средства в размере 850000 руб. на таких условиях. В связи с этим ФИО4 через несколько дней обратился с предложением о продаже указанного имущества, договорившись о цене 680000 руб., и 05.03.2024 был подписан договор купли-продажи. Наличие у Кочерги А.А. заболевания не означает его неспособность не понимать значение своих действий. Кроме того, сроки исковой давности по оспоримой сделкам составляют один год, который он просит применить к данным отношениям. В иске отказать.
Протокольным определением от 11.06.2025 в качестве 3 лица по настоящему делу привлечено Управление Росреестра, которое протокольным определением от 07.08.2025 исключено из числа 3 лиц.
Протокольным определением от 07.08.2025 в качестве 3 лица по настоящему делу привлечена ФИО5.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом судебной повесткой, явку в судебное заседание своего представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями обеспечил.
Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 06.02.2025, в судебном заседании исковые требования поддержал, при подписании договора купли-продажи воля истца была направлена на заключении договора займа, ответчик не вступил во владении имуществом, т.к. в спорном домовладении проживала мать истца.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал письменные возражения, просил в иске отказать, в том числе, по мотивам истечения срока исковой давности.
3 лицо в судебное заседание не явилось, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы гражданского дела № 2-2709/2025, оценив представленные письменные доказательства, показания допрошенного свидетеля ФИО6, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд принимает решение на основании тех доказательств, которые представлены суду на момент рассмотрения дела (ч.2 ст. 150 ГПК РФ).
ФИО4 является наследником ФИО3, умершего <дата>.
Как следует из представленного в материалы дела свидетельства о праве наследство по закону от 07.11.2023, наследство состоит из следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу <адрес>, а именно: жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом земельном участке, площадью 85,6 кв.м; индивидуального гаража, площадью 23,1 кв.м и земельного участка, площадью 518+/-8 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке, площадью 85,6 кв.м, земельный участок, площадью 518+/-8 кв.м., расположенные по адресу <адрес>, зарегистрированы за ФИО5 05.02.2025 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 98-101).
Из представленной в материалы дела копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2024 (л.д.27-29) следует, что ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю, а покупатель принял от продавца в свою собственность недвижимое имущество: земельный участок, площадью 518 кв.м, и здание, площадью 85,6 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, за 650000 руб. Согласно п.2 указанного договора денежные средства передаются покупателем продавцу после государственной регистрации настоящего договора купли-продажи и получения выписки о государственной регистрации права собственности указанного недвижимого имущества.
Факт получения денежных средств в размере 650000 руб. сторонами не оспаривается.
Разрешая по существу заявленные исковые требования, суд исходит и следующего.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Из данных норма материального права следует, что мнимая сделка - это сделка, которая изначально не должна порождать соответствующие ей правовые последствия. Таким образом, мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем, сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.
Действительный смысл мнимой сделки суд устанавливает путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон, и оценки всей совокупности представляемых сторонами доказательств, проверяя относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь таких доказательств в их совокупности (части 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ). Объяснения сторон являются одним из видов доказательств, и также учитываются судом при установлении юридически значимых для дела обстоятельств.
В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входит: факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям.
Следовательно, в силу действующего правового регулирования притворная сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Истец ФИО4 полагает данный договор купли-продажи от 05.03.2024 мнимой сделкой, поскольку он заключал договоры займа и залога № 02/24 от 17.02.2024, копии которых приобщены в материалы дела (л.д.60-66).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 2 ст. 456 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Из данных норм материального права следует, что целью договора купли-продажи для продавца является получение денежных средств за отчуждаемое имущество, а для покупателя – получение такого имущества в свое владение, пользование и распоряжение.
Довод истца о том, что им фактически заключался договор залога недвижимого имущества, опровергается материалами дела, а именно, текстом договора купли-продажи от 05.03.2024, в котором прямо указано на продажу спорного имущества. При этом договор залога № 02/24 от 17.02.2024 является, по сути проектом, поскольку сторонами не подписан. Как пояснил в суде ответчик, условия для истца были кабальные, в связи с этим он отказался от заключения договора на подобных условиях.
11.06.2025 в судебном заседании по ходатайству истца была допрошена в качестве свидетеля ФИО6 - мать истца, пояснившая, что она проживала в домовладении, собственником которого являлся ее сын. О займе ей стало известно в августе 2024 года от ФИО2 На какую сумму заключал ее сын займ ей не известно. В декабре 2024 года она сообщила ФИО2 о том, что нашла 1250000 руб. для того, чтобы переделать договор.
В судебном заседании ФИО2 дал пояснения о том, что после покупки домовладения по просьбе Кочерги А.А. о проживании в приобретённом доме его матери до момента приобретения ею жилья заключён договор найма от 05.03.2024 на 11 месяцев с оплатой 5000 руб. в месяц, копия которого представлена в материалы дела. В конце 2024 года он предложил Кочерге А.А. и его матери выкупить обратно данное домовладение, снизив сумму за 120000 руб. и в рассрочку по 150000-17500 руб. в месяц. Однако стороны не пришли к данному соглашению.
Данные свидетельские показания ФИО6 суд оценивает в совокупности с иными по делу обстоятельствами, отмечает, что показаний, позволяющих усомниться в том, что ФИО4 не заключал договор купли-продажи, свидетель не дала.
Доводы истца о том, что 650000 руб. он взял у ФИО2 на похороны и восстановлении пристройки после пожара, случившегося 11.04.2024 имущества ФИО10, что подтверждается документами (л.д.91 оборот, л.д. 74-82), не могут служить основанием для удовлетворения иска, поскольку не являются юридически значимыми при рассмотрении данного спора.
Оценив представленные в материалы дела письменные доказательства и пояснения сторон в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований полагать, что воля сторон договора не была направлена на создание соответствующих правовых последствий. Напротив, материалами дела подтверждается факт исполнения договора.
Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2024 –ФИО4 и ФИО2 совершили все необходимые действия, направленные на достижение правовых последствий данной сделки, а именно – имущество выбыло из собственности Кочерги А.А. и перешло в собственность ФИО2 Условие договора об оплате покупателем продавцу денежных средств за приобретаемые объекты исполнено. Таким образом, правовых оснований для признания оспариваемого договора мнимой сделкой в соответствии со ст. 170 ГК РФ не имеется.
Никаких доказательств, отвечающих критериям допустимости, относимости и достоверности, в опровержение факта незаключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2024 с ФИО2, истцом не представлено. Процессуальным правом ходатайствовать о назначении по делу судебной почерковедческой экспертизы на предмет определения подлинности подписи в договоре истец не воспользовался.
Судом не установлено правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку истцом не представлена необходимая совокупность доказательств, которая могла бы с достоверностью свидетельствовать о недействительности сделки.
Также суд считает обоснованным заявленное ответчиком о пропуске срока исковой давности.
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен 05.03.2024.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
С исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи от 05.03.2024 истец обратился 31.03.2025.
Таким образом, судом установлено, что ФИО4 пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора купли-продажи, а соответственно и по требованию о применении последствий недействительности сделки.
В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 05.03.2024 и применении последствий недействительности сделки, в виде прекращении право собственности ФИО2 и восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности истца на недвижимое имущества надлежит отказать.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2024, заключенного между ФИО4 и ФИО2, применении последствия недействительности сделки, в виде прекращении зарегистрированного право собственности ФИО2 и погашении записи о праве его собственности, а также восстановлении в ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО4, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: Е.Е.Сысоева
Решение изготовлено в окончательной форме 14.10.2025