УИД 39RS0020-01-2023-000042-87
Дело № 2-390/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
город Светлогорск 23 мая 2023 года
Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Аниськова М.В.
при секретаре Крейниной С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Таран» о защите прав потребителя, взыскании убытков и дополнительных расходов, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с названным иском. В исковом заявлении указывает, что между ней и ООО «Специализированный застройщик «Бухта Таран» (застройщик) 21 августа 2019 года был заключен договор <№> участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома (далее по тексту - МКД) по адресу: <Адрес>. При заключении договора она была ознакомлена с положительным заключением негосударственной экспертизы от 20 июня 2018 года <№>, в котором указано, что в доме будут использованы настенные газовые котлы, работающие на природном газе. В процессе строительства ответчик изменил систему газоснабжения с природного газа на сжиженный углеводородный. Для реализации схемы газоснабжения дома ответчик на прилегающей территории смонтировал газгольдерную, включающую в себя резервуары для хранения сжиженного углеводородного газа, испарительную установку, а также устройства автоматики и газораспределения. Но истца, как дольщика, застройщик не уведомил об изменении системы газоснабжения, чем нарушил ее права, согласно п. 2 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей». В доме отсутствует централизованное отопление и горячее водоснабжение. Горячая вода в инженерных системах каждой квартиры дома образуется за счет нагрева в газовом котле, расположенном в соответствующей квартире. В связи с изменением системы газоснабжения в зимний период на отопление и горячее водоснабжение, приготовление пищи ей требуется 10500 рублей, в летний период 3500 рублей в месяц. В холодное время года она ради экономии включает батареи на несколько часов, проживая в квартире при некомфортной температуре и в теплой одежде. Кроме того, она несет ежемесячные расходы по обслуживанию газгольдера, в соответствии с договорами, заключенными ТСЖ «Бухта Таран» с ООО «Балтавтономгаз» и ОАО «Калининградгазификация». Разница между стоимостью природного и сжиженного углеводородного газа составляет 250211,94 рублей, за обслуживание газгольдера по договорам техобслуживания - 10 885,05 рублей. В адрес ответчика она направила претензию о досудебном урегулировании спора, в которой просила компенсировать разницу в стоимости. Претензия получена ответчиком 28 июля 2022 г., но до настоящего времени не выполнена. Просит обязать ответчика возместить 250211,94 рублей-разницу по оплате расходов между сниженным углеводородным газом и природным; обязать ответчика возмещать разницу в стоимости услуг газоснабжения между природным газом и сниженным углеродным каждый календарный месяц, начиная с 01 февраля 2023 года до подключения дома к магистральному газопроводу природного газа в размере 7582,18 рубля; взыскать с ответчика 10885,05 рублей за услуги по договорам за обслуживание газгольдера; взыскать с ответчика 50000 рублей морального вреда и понесенные судебные расходы.
В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснила, что на момент обращения её к менеджеру по продажам в июле было построено уже три этажа. В августе она все оплатила, так как взяла кредит и дальше на сайте следила за стадией строительства. Ввод в эксплуатацию был перенесен на февраль, а затем начался Ковид, в связи с чем, выдачу ключей от квартир отложили. Позже позвонили и сообщили, что можно получить ключи. Она приехала и стала осматривать квартиру, сделала замечания только по окнам и дверям. Двор не был огорожен, во дворе были желтые трубы, но то, что это газгольдер, и что нет природного газа, она не поняла. На момент осмотра квартиры был только газовый котел, газовой плиты не было. Застройщик без положительного заключения экспертизы не мог заключать договора долевого участия. С иском о расторжении договора в суд не обращалась. Еще в апреле 2019 года застройщик знал о том, что не будет природного газа, но в августе ей об этом не сообщили. Для нее это существенная информация, поскольку ей приходится нести дополнительные расходы. При этом, изменения в проектную декларацию были внесены только в декабре 2019 года. Даже после 09 декабря 2019 года на схеме земельного участка вместо газгольдера размещена детская площадка, а также в проекте в части расположения объектов благоустройства изменения внесено не было.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Бухта Таран» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д. 54-58).
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.
Судом установлено, что 21.08.2019 года между ООО «Бухта Таран» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор <№> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес>, по условиям которого дольщик принял на себя обязательство осуществлять оплату своего долевого взноса в строительство МКД в размере 2 305170 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 63000 рублей, а застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить МКД и после ввода его в эксплуатацию передать в собственность дольщика объект долевого строительства (л.д. 12).
Долевой взнос дольщика соответствует: имущественным правам (доле) в законченном строительством МКД на однокомнатную квартиру под строительным номером 374, расположенную на 3 этаже, общей площадью с учетом холодных помещений 36,59 кв.м., общей площадью без учета холодных- помещений 36,59 кв.м., общую приведенную площадь 36,59 кв.м.; право на долю в общем имуществе МКД определяемую в соответствии с ЖК РФ; графическому плану (Приложение <№>) (пункт 3.4 договора).
Состав общего имущества МКД указывается застройщиком в проектной декларации, публикуемой в порядке, установленном действующим законодательством, и включает в себя, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также вне пределов дома, в пределах земельного участка, поступающего в общедолевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений МКД и за его пределами до точек подключения инженерных сетей (кабельные линии электроснабжения, газовые, водопроводные и прочее (пункт 3.8).
Из положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 20 июня 2018 года <№> следует, что квартиры МКД оснащены всеми видами инженерно-технического обеспечения: электроснабжением, водоснабжением и канализацией; для автономного теплоснабжения и горячего водоснабжения предусмотрены двухконтурные теплогенераторы с закрытой камерой сгорания, работающие на природном газе; для приготовления пищи используются газовые плиты. Проектной документацией предусмотрено устройство систем наружного и внутреннего газоснабжения жилого 42-х квартирного дома. Газоснабжение МКД предусмотрено природным газом с низшей теплотой сгорания 7900+/- 100 ккал/м3, плотностью газа 0,70 кг/м3, Максимально разрешенное давление в системе - 3,0 кПа. Источник газоснабжения - газопровод низкого давления, проложенные по <Адрес> (л.д. 29).
Застройщик обязался произвести ввод МКД в эксплуатацию до конца 4 квартала 2019 года. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства - 4 месяца с момента ввода МКД в эксплуатацию (пункты 3.6-3.7 договора).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства (пункт 5.10 договора). Действие договора прекращается с момента полного выполнения сторонами своих обязательств, предусмотренных договором: передачи дольщиком застройщику долевого взноса в полном объеме и передачи дольщику объекта долевого строительства по акту приема-передачи (пункт 8.2 договора).
Обязательства по оплате, предусмотренные договором, исполнены ФИО1 в полном объеме.
Являющаяся предметом договора квартира <Адрес> передана ФИО1 в собственность на основании акта приема-передачи от 27 марта 2020 года, согласно которому МКД введен в эксплуатацию 20 февраля 2020 года на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. При осмотре квартиры не установлено каких-либо дефектов и недостатков. Стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют (л.д. 49).
21 мая 2020 года ФИО1 зарегистрировано право собственности на квартиру <Адрес>, что подтверждено выпиской из ЕГРН (л.д. 44).
Предъявляя настоящие требования к ответчику, истец ссылается на передачу застройщиком объекта долевого строительства не соответствующего условиям договора, а именно: в ходе строительства объекта недвижимости застройщик изменил систему газоснабжения с природного газа на сжиженный углеводородный газ. Однако истицу, как дольщика, в известность не поставил, чем нарушил права потребителя, указанные в п. 2 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей».
ФИО1 в адрес застройщица направлялась претензия о возмещении убытков, понесенных вследствие увеличенного тарифа (для сжиженного газа) по оплате за газоснабжение, а также дополнительных расходов, связанных с технически обслуживание ГРУ СУГ, включенных в ежемесячный тариф за содержание и ремонт общедомового имущества (л.д. 41).
Ответчик факт получения претензии не оспаривает, но требования ФИО1 не исполнил и на претензию не ответил.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 статьей 7 названного Федерального закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).
Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с пп.1 п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из содержания ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
В п.1 ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае гаражей), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
Пунктом 7.1 заключенного сторонами договора установлены требования к качеству объекта долевого строительства: объект долевого строительства передается дольщику со следующими параметрами: в квартире установлены стеклопакеты, лоджия остеклена, установлена входная металлическая дверь, смонтирована система отопления с двухконтурным газовым котлом, разведена система электроснабжения с установкой розеток и выключателей, установлены приборы учета электроэнергии, воды и газа, подведены водопровод и канализации, стены оштукатурены, на полу выполнена цементно-песчаная стяжка, на потолках заделаны швы. В договоре стороны согласовали цену и объем объекта, сроки передачи, то есть все существенные условия договора.
Указанным пунктом договора сторонами требований к системе газоснабжения не определено, из чего следует, что системы газоснабжения не является для сторон существенным условием договора.
Кроме того, при заключении договора застройщик предоставляет дольщику возможность для ознакомления со следующими документами: учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации застройщика, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе застройщика, разрешение на строительство, проектную декларацию на строительство МКД, выписку из ЕГРН, подтверждающую права застройщика на земельный участок, положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 20 июня 2018 года <№>.
Также при заключении договора стороны согласовали и подписали график оплаты долевого взноса (Приложение <№>) и копию поэтажного плана (Графический план) с указанием расположения частей, по отношению друг к другу и описанием местоположения на этаже объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (Приложение <№>). Вышеуказанные приложения являются неотъемлемыми частями настоящего договора и могут быть изменены только по дополнительному письменному соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных договором (пункты 2.2-2.4).
Проанализировав условия договора участия в долевом строительстве по правилам ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора, в котором оговорены права и обязанности его участников, суд, с учетом положений ст. 421 указанного Кодекса, о свободе договора, приходит к выводу о том, что стороны договорились обо всех существенных условиях договора, в том числе и о качестве строящейся квартиры и её индивидуализирующих характеристиках, о цене. С условиями указанного договора истец была ознакомлена и согласилась с ним.
Вместе с тем, в ходе возведения объекта недвижимости у застройщика возникла необходимость подключения (технологическом присоединении) объекта недвижимости к сети газораспределения, в связи с чем, последний обратился в ОАО «Калининградгазификация».
Из письма технического директора ОАО «Калининградгазификация» следует, что на апрель 2019 года в связи с максимально достигнутой загрузкой АГРС г. Светлогорска, приостановлена выдача технических условий на подключение к сети всех категорий потребителей, источником газоснабжения которых является ГРС «Светлогорск». Данная мера является вынужденной, соответствует требованиям п. 14 Правил подключения объектов капитального строительства к сетям газораспределения и принята в целях обеспечения стабильной транспортировки природного газа потребителям, использующим природный газ для бытовых нужд, а также для вновь подключаемых потребителей, с которыми заключены договоры технологического присоединения к газораспределительным сетям (л.д. 65).
Для выполнения принятых на себя обязательств застройщиком было принято решение об изменении системы газоснабжения МКД с природного газа на углеводородный с установкой газгольдера.
По обращению ООО «Бухта Таран» ОАО «Калининградгазификация» были подготовлены технические условия от 01 июля 2019 года на подключение МКД от групповой резервуарной установки сжиженного углеводородного газа, объект введен в эксплуатацию 20 февраля 2020 года.
При этом расходы по замене системы газоснабжения, потраченные застройщиком, не отразились на финансовых затратах дольщиков.
Указанные изменения после получения нового положительного заключения экспертизы <№> от 21 октября 2019 года были внесены в проектную декларацию <№> (п. 24.1) и загружены застройщиком 09 декабря 2019 года в единую информационную систему жилищного строительства до введения дома в эксплуатацию.
В соответствии с положениями ст.ст.3 и 3.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.
На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация: 1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона; 2) документы, указанные в пунктах 1, 3, 5 части 2 статьи 21 настоящего Федерального закона; 3) проектная декларация; 4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона; 5) проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона и правилам, установленным в соответствии с частью 2 статьи 4 настоящего Федерального закона; 6) сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями статей 15.4 и 15.5 настоящего Федерального закона; 8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).
Согласно пунктам 2, 3 статьи 20 застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу: 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем случае период. Застройщик предоставляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в части 2 настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случае, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 21 Закона, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Исходя из изложенных норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан обеспечить участнику долевого строительства возможность ознакомиться с проектной документацией.
При этом законом не определен конкретный способ ознакомления с проектной документацией, что очевидно свидетельствует о возможности ознакомления с указанными документами, любым способом, не противоречащем интересам обеих сторон. Такое ознакомление возможно, в том числе, путем получения информации на сайте застройщика, а также любым другим способом по предварительному согласованию.
Также из текста представленного договора следует, что до ввода МКД в эксплуатацию, дольщик, подписывая договор, предоставляет застройщику право на действия: по изменению состава и размера общего имущества МКД (в том числе его уменьшение, перевод из общего имущества в собственность застройщика, в том числе по итогам реконструкции), по изменению проектной документации, в том числе затрагивающей технические характеристики, технико-экономические показатели объекта строительства, а также по вопросам образования нежилых помещений из жилых помещений (изменение назначения нежилых помещений), не входящих в состав общего имущества МКД и подлежащих коммерческому использования. Перечисленные действия производятся застройщиком без дополнительного согласования с участниками строительства, о чем каждый дольщик считается извещенным и на что дает свое согласие, заключая настоящий договор долевого участия (пункт 3.9 договора).
В соответствии с пунктом 5.2 договора до подписания сторонами акта приема-передачи застройщик по письменному обращению дольщика предоставляет последнему возможность ознакомиться с проектной документацией необходимой для строительства МКД.
ФИО1 к застройщику с требованием об ознакомлении с проектной документацией после подписания договора участия в долевом строительстве и до подписания акта приема-передачи объекта не обращалась.
Доказательств того, что истцу не представлена или представлена не соответствующая действительности информация о существенных условиях заключаемого договора, либо о предмете договора, в материалах дела не содержится.
Каких-либо препятствий для детального осмотра жилого помещения (квартиры), изучения его характеристик (в том числе и системы газоснабжения), документации в отношении спорного объекта недвижимости, не установлено.
При заключении договора соблюдена письменная форма сделки, произведена государственная регистрация, все существенные условия договора указаны в подписанном истцом тексте договора, сделка исполнена, имущество и денежные средства переданы соответствующей стороне по сделке, в связи с чем, обязательства по договору прекращены в силу ст. 408 ГК РФ.
Истец, приобретая жилое помещение, не была лишена возможности узнать о механическом, электрическом, санитарно-техническом и ином оборудовании, находящимся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также вне пределов дома, в пределах земельного участка, поступающего в общедолевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений МКД.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что спорная квартира была передана истцу в состоянии, соответствующем условиям договора о ее качестве.
При передаче квартиры ФИО1 не предъявляла никаких претензий к качеству квартиры и ее техническому состоянию, которое бы снижало ее потребительские свойства до уровня, не отвечающего параметрам, которые предполагали стороны при заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома от 21 августа 2019 года, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 02 июня 2023 года.
Судья М.В. Аниськов